وام ۲ میلیاردی مسکن گران‌تر شد؛ ۳۶۶ میلیون تومان فقط برای خرید اوراق / هزینه واقعی وام چقدر است؟

آخرین داده‌های بازار نشان می‌دهد قیمت هر برگ «تسه ۱۴۰۵» در معاملات اخیر به ۹۱ هزار و ۴۸۸ تومان رسیده است. این رقم در ابتدای شهریور حدود ۸۷ هزار و ۳۰۱ تومان بود و بنابراین در مدت کوتاهی هر برگه ۴۱۸۷ تومان، معادل حدود ۴.۸ درصد، گران شده است. گزارش تازه ایسنا نیز همین قیمت ۹۱ هزار و ۴۸۸ تومانی و هزینه حدود ۳۶۵ میلیون تومانی دریافت وام زوجین را تأیید می‌کند.

افزایش اخیر حتی در مقایسه با معاملات ۱۳ شهریور نیز محسوس است. قیمت «تسه ۱۴۰۵» در پایان آن روز حدود ۸۸ هزار و ۸۲۳ تومان بود، اما در معاملات ۱۴ شهریور به ۹۱ هزار و ۴۸۸ تومان رسید؛ یعنی هر برگه طی یک روز حدود ۲۶۶۵ تومان افزایش قیمت داشته است.

این رشد برای خریدار عادی چند هزار تومان به نظر می‌رسد، اما زمانی که متقاضی باید چند هزار برگه خریداری کند، تغییر کوچک قیمت هر اوراق به ده‌ها میلیون تومان هزینه اضافی تبدیل می‌شود.

برای وام ۲ میلیاردی باید ۴۰۰۰ برگ اوراق خرید

طبق مصوبه جدید، سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن از محل اوراق برای زوجین در شهر تهران به دو میلیارد تومان افزایش یافته است. سقف وام انفرادی تهران نیز یک میلیارد تومان تعیین شده است. تصمیم افزایش سقف تسهیلات در مرداد امسال از سوی هیات عالی بانک مرکزی اتخاذ شد.

هر برگ اوراق «تسه» امکان دریافت ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات را فراهم می‌کند. بنابراین زوجی که قصد دریافت وام کامل دو میلیارد تومانی را داشته باشد باید ۴۰۰۰ برگ خریداری کند.

با قیمت فعلی:

۴۰۰۰ × ۹۱ هزار و ۴۸۸ تومان = ۳۶۵ میلیون و ۹۵۲ هزار تومان

بنابراین متقاضی پیش از دریافت وام باید نزدیک به ۳۶۶ میلیون تومان نقدینگی فقط برای خرید اوراق داشته باشد.

در ابتدای شهریور، همین تعداد اوراق با قیمت ۸۷ هزار و ۳۰۱ تومان برای هر برگ حدود ۳۴۹ میلیون و ۲۰۴ هزار تومان هزینه داشت. در نتیجه تنها طی کمتر از دو هفته هزینه ورود به وام دو میلیاردی حدود ۱۶ میلیون و ۷۴۸ هزار تومان بیشتر شده است.

وام ۲.۴ میلیاردی؛ ۴۳۹ میلیون تومان هزینه اوراق

داستان برای متقاضیانی که قصد دریافت وام جعاله را نیز دارند، پرهزینه‌تر می‌شود.

سقف تسهیلات جعاله مسکن از ۲۸۰ میلیون تومان به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است. بنابراین زوجین تهرانی می‌توانند در کنار دو میلیارد تومان تسهیلات خرید یا ساخت، ۴۰۰ میلیون تومان وام جعاله نیز دریافت کنند.

البته باید توجه داشت که این ۴۰۰ میلیون تومان، وام خرید نیست و به عنوان تسهیلات جعاله یا تعمیر واحد مسکونی پرداخت می‌شود.

برای دریافت ۴۰۰ میلیون تومان جعاله نیز ۸۰۰ برگه دیگر لازم است و تعداد کل اوراق مورد نیاز به ۴۸۰۰ برگ می‌رسد.

هزینه این تعداد اوراق با قیمت فعلی حدود ۴۳۹ میلیون و ۱۴۲ هزار تومان است.

به بیان ساده، خانواده‌ای که می‌خواهد از سقف کامل ۲.۴ میلیارد تومانی تسهیلات خرید و جعاله استفاده کند، باید پیش از دریافت وام نزدیک به ۴۴۰ میلیون تومان برای خرید امتیاز تسهیلات پرداخت کند.

این هزینه در ابتدای شهریور حدود ۴۱۹ میلیون تومان بود؛ بنابراین افزایش قیمت «تسه» طی روزهای اخیر هزینه اولیه متقاضی را بیش از ۲۰ میلیون تومان افزایش داده است.

نزدیک به ۱۸ درصد وام صرف هزینه اولیه اوراق می‌شود

نکته مهم‌تر زمانی مشخص می‌شود که هزینه اوراق را با مبلغ اسمی تسهیلات مقایسه کنیم.

هزینه ۳۶۵ میلیون و ۹۵۲ هزار تومانی اوراق معادل حدود ۱۸.۳ درصد وام دو میلیارد تومانی است.

یعنی اگر صرفاً برای سنجش اثر اقتصادی، هزینه خرید اوراق را از مبلغ تسهیلات کم کنیم، ارزش خالص منابع در دسترس متقاضی حدود یک میلیارد و ۶۳۴ میلیون تومان خواهد بود؛ هرچند در عمل متقاضی باید هزینه اوراق را پیشاپیش از منابع شخصی پرداخت کند و سپس اصل وام را دریافت خواهد کرد.

همین موضوع یکی از انتقادهای اصلی به تسهیلات مبتنی بر اوراق است: خانواری که برای تامین آورده خرید مسکن با مشکل روبه‌روست، پیش از دریافت وام نیز به صدها میلیون تومان نقدینگی نیاز دارد.

اقساط وام مسکن هم چالش بزرگی است

هزینه اوراق تنها بخش ماجرا نیست. نرخ سود اعلام‌شده برای تسهیلات خرید، ساخت و جعاله از محل اوراق ۲۲.۵ درصد است.

بر اساس محاسبات منتشرشده برای وام دو میلیارد تومانی با دوره بازپرداخت ۱۲ ساله، قسط ماهانه حدود ۴۰ میلیون و ۲۷۵ هزار تومان است. قسط وام جعاله ۴۰۰ میلیون تومانی با بازپرداخت پنج‌ساله نیز حدود ۱۱ میلیون و ۱۶۰ هزار تومان محاسبه شده است.

بنابراین خانواری که همزمان از سقف وام خرید و جعاله استفاده کند، طی پنج سال نخست باید ماهانه رقمی در محدوده ۵۱ میلیون تومان برای اقساط کنار بگذارد.

در نتیجه آزمون اصلی وام جدید فقط توانایی پرداخت ۳۶۶ یا ۴۳۹ میلیون تومان بابت اوراق نیست؛ بلکه درآمد ماهانه خانوار نیز باید به اندازه‌ای باشد که بانک بازپرداخت چنین اقساطی را امکان‌پذیر بداند.

وام دو میلیاردی واقعاً چند متر خانه می‌خرد؟

افزایش سقف وام از یک میلیارد به دو میلیارد تومان روی کاغذ جهش بزرگی محسوب می‌شود، اما رشد قیمت مسکن بخش قابل توجهی از اثر این سیاست را خنثی کرده است.

برای نمونه، داده‌های مربوط به آگهی‌های مسکن در مناطق ۱۵ تا ۲۱ تهران در اوایل شهریور، میانگین قیمتی حدود ۱۴۱ میلیون تومان برای هر مترمربع را نشان می‌دهد؛ مناطقی که معمولاً جزو بخش‌های ارزان‌تر بازار تهران محسوب می‌شوند.

حتی با همین معیار، دو میلیارد تومان معادل بهای حدود ۱۴ مترمربع است. اگر هزینه خرید اوراق را نیز در محاسبه اقتصادی لحاظ کنیم، قدرت خرید خالص ناشی از وام به حوالی ۱۱ تا ۱۲ مترمربع کاهش می‌یابد.

طبیعی است که در مناطق گران‌تر تهران، سهم وام از قیمت یک واحد مسکونی بسیار کمتر خواهد بود.

چرا قیمت «تسه» دوباره صعودی شد؟

اوراق تسهیلات مسکن در فرابورس معامله می‌شوند و قیمت آنها تحت تاثیر عرضه و تقاضا قرار دارد. افزایش سقف وام به دو میلیارد تومان به این معناست که هر زوج متقاضی اکنون به تعداد بسیار بیشتری اوراق نیاز دارد.

همین مسئله می‌تواند تقاضا برای «تسه» را افزایش دهد و در صورت ثابت ماندن عرضه، زمینه رشد قیمت آن را فراهم کند. قیمت اوراق در ابتدای شهریور کاهش یافته بود، اما روند معاملات روزهای اخیر نشان می‌دهد بخشی از آن افت جبران شده است.

البته قیمت فعلی همچنان پایین‌تر از محدوده‌های ۱۱۰ تا ۱۲۰ هزار تومانی مشاهده‌شده در ماه‌های پایانی سال گذشته است، اما برای متقاضی‌ای که به ۴۰۰۰ یا ۴۸۰۰ برگه نیاز دارد، حتی نوسان چند هزار تومانی اهمیت زیادی دارد.

افزایش سقف وام؛ خبر خوب با یک صورت‌حساب سنگین

دو برابر شدن سقف وام مسکن زوجین در تهران در ظاهر می‌تواند بخشی از عقب‌ماندگی تسهیلات از تورم بازار مسکن را جبران کند، اما اعداد نشان می‌دهد فاصله میان «مبلغ اسمی وام» و «قدرت خرید واقعی» همچنان قابل توجه است.

زوج تهرانی برای دریافت وام دو میلیاردی اکنون باید حدود ۳۶۶ میلیون تومان هزینه اوراق بپردازد و سپس با اقساط ماهانه بیش از ۴۰ میلیون تومانی روبه‌رو شود. اگر جعاله نیز دریافت شود، هزینه اولیه اوراق به نزدیک ۴۴۰ میلیون تومان و مجموع اقساط پنج سال نخست به بیش از ۵۱ میلیون تومان در ماه می‌رسد.

بنابراین مهم‌ترین مسئله بازار وام مسکن در ماه‌های آینده فقط افزایش یا کاهش سقف تسهیلات نیست؛ قیمت اوراق، نرخ سود، میزان اقساط و نسبت وام به قیمت واقعی ملک تعیین خواهند کرد که وام جدید تا چه اندازه می‌تواند به خانه‌دار شدن خانوارها کمک کند.

با ادامه رشد قیمت «تسه»، ممکن است بخشی از مزیت افزایش سقف وام عملاً از طریق افزایش هزینه دریافت تسهیلات از بین برود؛ موضوعی که رصد قیمت اوراق مسکن را برای متقاضیان، بیش از گذشته به یک عامل تعیین‌کننده در زمان‌بندی خرید خانه تبدیل کرده است.