قیمت مسکن تهران از متری ۱۰۰ میلیون گذشت؛ بازار دیگر توان گرانی بیشتر دارد؟

کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در تازه‌ترین ارزیابی خود تأکید کرده که افزایش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر قابل انکار نیست، اما به دلیل تفاوت شدید مناطق ۲۲گانه تهران نمی‌توان یک نرخ افزایش واحد برای تمام شهر تعیین کرد.

در متن منتشرشده از صحبت‌های او عبارت «میانگین رشد قیمت‌ها از ۱۰۰ میلیون تومان عبور کرده» دیده می‌شود؛ با این حال عنوان همان گزارش و بازنشرهای بعدی، منظور را عبور میانگین قیمت مسکن از ۱۰۰ میلیون تومان عنوان کرده‌اند. بنابراین تعبیر «رشد ۱۰۰ میلیون تومانی» نباید به‌عنوان افزایش قیمت نسبت به یک دوره قبل تلقی شود.

حتی همین عدد ۱۰۰ میلیون تومان نیز باید یک کف کلی تلقی شود، نه قیمت دقیق روز کل تهران. برخی بررسی‌های مبتنی بر فایل‌های فروش و قیمت‌های پیشنهادی در مرداد و شهریور، متوسط‌های بسیار بالاتری در محدوده ۲۳۰ تا ۲۵۰ میلیون تومان برای هر متر اعلام کرده‌اند؛ اما این اعداد قیمت آگهی هستند و الزاماً با متوسط معاملات قطعی یکسان نیستند.

به همین دلیل مقایسه مستقیم این دو دسته داده می‌تواند گمراه‌کننده باشد.

حتی با متری ۱۰۰ میلیون، یک آپارتمان معمولی چند می‌شود؟

فقط برای درک بزرگی عدد، اگر همان حداقل اعلام‌شده یعنی متری ۱۰۰ میلیون تومان را ملاک قرار دهیم، قیمت یک آپارتمان ۷۵ متری به حدود ۷.۵ میلیارد تومان می‌رسد.

برای یک واحد ۱۰۰ متری نیز رقم به ۱۰ میلیارد تومان می‌رسد.

این محاسبه حتی وارد مناطق گران شمال و مرکز تهران نمی‌شود و فقط نشان می‌دهد چرا گودرزی بلافاصله بعد از صحبت درباره افزایش قیمت، از کاهش توان بازار برای پذیرش گرانی بیشتر حرف می‌زند.

اگر قیمت خانه بسیار سریع‌تر از درآمد خانوار حرکت کند، در یک نقطه مشخص خریدار مصرفی عملاً از بازار حذف می‌شود. نتیجه این وضعیت لزوماً کاهش فوری قیمت نیست؛ ممکن است معاملات متوقف شوند و قیمت فروشندگان برای مدت طولانی بالا بماند.

این همان چیزی است که معمولاً از آن به‌عنوان رکود تورمی مسکن یاد می‌شود.

وام مسکن دو میلیاردی هم فاصله را پر نمی‌کند

تازه‌ترین تصمیم بانک مرکزی سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن از محل اوراق را در تهران برای زوجین به ۲ میلیارد تومان افزایش داده است. سقف انفرادی نیز یک میلیارد تومان تعیین شده و تسهیلات جعاله به ۴۰۰ میلیون تومان رسیده است.

در نگاه اول دو میلیارد تومان رقم بزرگی به نظر می‌رسد؛ اما کنار قیمت مسکن تصویر متفاوت است.

اگر همان آپارتمان ۷۵ متری با فرض حداقلی متری ۱۰۰ میلیون تومان را در نظر بگیریم، وام دو میلیاردی فقط حدود ۲۷ درصد قیمت آن را پوشش می‌دهد و خریدار باید بیش از ۵.۵ میلیارد تومان آورده شخصی داشته باشد.

اگر قیمت واقعی ملک در مناطق موردنظر خریدار بالاتر باشد، سهم تسهیلات باز هم کاهش پیدا می‌کند.

از طرف دیگر مسئله فقط اصل وام نیست. برآورد تسنیم از تسهیلات جدید نشان می‌دهد مجموع اقساط وام خرید زوجین همراه با جعاله می‌تواند به حدود ۵۱.۵ میلیون تومان در ماه برسد. بنابراین حتی خانواری که شرایط دریافت وام را داشته باشد، باید توان پرداخت قسط بسیار بالایی هم داشته باشد.

این دقیقاً همان شکافی است که رئیس اتحادیه املاک از آن صحبت می‌کند.

چرا دلار و طلا بالا می‌روند اما مسکن ممکن است متوقف شود؟

گودرزی نکته قابل توجه دیگری هم مطرح کرده است. از نگاه او، حتی با افزایش قیمت ارز، سکه و طلا نمی‌توان انتظار داشت مسکن دقیقاً با همان سرعت حرکت کند، زیرا توان مالی مصرف‌کننده به سقف خود نزدیک شده است.

این تفاوت تا حد زیادی به ماهیت بازارها برمی‌گردد.

یک سرمایه‌گذار برای ورود به طلا الزاماً به چند میلیارد تومان سرمایه نیاز ندارد و می‌تواند با مبالغ کوچک‌تر خرید کند. اما یک واحد مسکونی در تهران کالایی چندمیلیاردی است و هزینه ورود به بازار بسیار بالاست.

مسکن همچنین نقدشوندگی طلا یا ارز را ندارد. ممکن است فروش یک خانه هفته‌ها یا ماه‌ها طول بکشد.

به همین دلیل جهش دلار می‌تواند انتظارات تورمی فروشندگان مسکن را افزایش دهد، اما اگر خریدار وجود نداشته باشد، تبدیل این انتظار به معامله واقعی دشوارتر می‌شود.

پس «ظرفیت نداشتن برای افزایش بیشتر» را نباید به معنای تضمین کاهش قیمت مسکن دانست؛ دقیق‌تر این است که قدرت جذب افزایش‌های تازه توسط تقاضای مصرفی کاهش یافته است.

هزینه ساخت اما هنوز در حال فشار آوردن است

در سمت مقابل، یک عامل جدی اجازه نمی‌دهد به‌راحتی درباره کاهش قیمت مسکن صحبت کنیم: هزینه ساخت.

مرکز آمار ایران اعلام کرده شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در بهار ۱۴۰۵ نسبت به بهار سال قبل ۱۰۶.۸ درصد افزایش یافته است. تورم فصلی مصالح و نهاده‌های ساختمانی نیز ۲۰.۷ درصد و تورم سالانه آن ۸۰ درصد ثبت شده است.

یعنی هزینه مصالح، تجهیزات و نهاده‌های موردنیاز سازنده همچنان با سرعت زیادی رشد کرده است.

در چنین وضعیتی سازنده‌ای که زمین را گران خریده و با مصالح گران‌تر ساختمان می‌سازد، انگیزه کمی برای عرضه با قیمت پایین‌تر دارد؛ حتی اگر تعداد خریداران محدود باشد.

همین تضاد، بازار را در وضعیت دشواری قرار می‌دهد: خریدار توان پرداخت ندارد و فروشنده هم حاضر یا قادر به کاهش جدی قیمت نیست.

تورم مسکن هنوز بالای ۳۰ درصد است

داده‌های رسمی مرداد نیز نشان نمی‌دهد فشار هزینه مسکن کاملاً فروکش کرده باشد.

بر اساس آمار مرکز آمار ایران، تورم ماهانه بخش مسکن در مرداد ۱۴۰۵ حدود ۲.۵ درصد، تورم نقطه‌به‌نقطه ۳۲.۵ درصد و تورم سالانه ۳۲.۷ درصد بوده است.

در بخش اجاره نیز تورم ماهانه ۲.۵ درصد، نقطه‌به‌نقطه ۳۱.۸ درصد و سالانه ۳۲.۳ درصد ثبت شده است.

بنابراین اصطلاح «بازار آرام» نباید با «ارزان شدن مسکن» اشتباه گرفته شود.

ممکن است تعداد معاملات کاهش یافته باشد یا سرعت رشد قیمت کمتر شود، اما خانوارها همچنان نسبت به یک سال قبل هزینه بسیار بیشتری برای مسکن پرداخت می‌کنند.

سقف اجاره ۱۴۰۵ واقعاً ۲۵ درصد است

یکی دیگر از بخش‌های مهم صحبت گودرزی به اجاره‌بها مربوط می‌شود.

بر اساس مصوبه سران قوا، تمام قراردادهای اجاره مسکونی که از زمان ابلاغ مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی می‌شوند، در صورت درخواست مستأجر برای یک سال تمدید می‌شوند و افزایش مجموع اجاره‌بها و مبلغ قرض‌الحسنه نباید بیش از ۲۵ درصد باشد. این سقف برای سراسر کشور تعیین شده است.

این نکته مهم است، زیرا پیش از آن برای استان تهران سقف ۲۷ درصدی در چارچوب قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن مطرح شده بود؛ اما مصوبه بعدی سران قوا، تمدید سال ۱۴۰۵ را با سقف سراسری ۲۵ درصد تنظیم کرد.

پس برای قراردادهایی که مشمول مصوبه اضطراری امسال هستند، عدد اصلی ۲۵ درصد است.

البته قانون ۲۵ درصدی چهار استثنا هم دارد

این مصوبه به این معنا نیست که هیچ مالک مسکونی حق درخواست تخلیه ندارد.

چهار استثنا برای تمدید خودکار در نظر گرفته شده است؛ از جمله زمانی که مالک برای تخریب، بازسازی یا تعمیرات اساسی مجوز گرفته باشد، ملک به‌طور رسمی فروخته شده باشد، نیاز شخصی مالک یا افراد تحت تکفل او برای سکونت توسط مرجع قضایی احراز شود یا مستأجر در انجام تعهدات خود مانند پرداخت اجاره تخلف جدی کرده باشد.

بنابراین سقف ۲۵ درصد یک قاعده عمومی با شرایط مشخص است و نباید آن را به این شکل تعبیر کرد که همه قراردادها بدون استثنا و تحت هر شرایطی تمدید می‌شوند.

مشکل مشاوران املاک چیست؟

گودرزی می‌گوید بخش اجرایی مصوبه با یک مانع روبه‌رو است: مشاوران املاک الزاماً به سامانه‌ای دسترسی ندارند که بتوانند از طریق آن شرایط دقیق قرارداد سال گذشته ملک را مشاهده کنند.

اگر قرارداد قبلی در اختیار مشاور نباشد یا اطلاعات آن به‌صورت قابل استعلام ثبت نشده باشد، محاسبه اینکه رقم جدید واقعاً ۲۵ درصد بیشتر شده یا نه دشوار می‌شود.

این اظهارنظر یک ضعف مهم در سیاست‌گذاری بازار اجاره را نشان می‌دهد؛ تعیین سقف قانونی بدون زیرساخت کامل داده‌ای، اجرای یکسان آن را دشوار می‌کند.

با این حال ضمانت قانونی فقط به بنگاه املاک محدود نیست و اختلاف میان مالک و مستأجر می‌تواند در مراجع مربوط رسیدگی شود.

پیک اجاره تمام شد؛ شهریور آرام‌تر می‌شود؟

رئیس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است بخش اصلی فصل جابه‌جایی مستأجران پشت سر گذاشته شده و با نزدیک شدن به پایان شهریور، بازار اجاره آرام‌تر خواهد شد.

او همچنین می‌گوید برخلاف نگرانی‌های ابتدای تابستان، بازار اجاره امسال وارد بحران فراگیر نشد و در بسیاری از موارد موجر و مستأجر با توافق مستقیم قرارداد خود را تمدید کردند.

این ارزیابی البته به معنای پایین بودن اجاره‌ها نیست.

داده رسمی مرداد نشان می‌دهد هزینه اجاره نسبت به یک سال قبل همچنان بیش از ۳۰ درصد رشد کرده است. مسئله این است که «التهاب بازار» و «سطح قیمت» دو مفهوم متفاوت‌اند؛ بازار می‌تواند آرام باشد اما در سطحی بسیار گران آرام گرفته باشد.

مسکن گران شده؛ اما خریدار دیگر توان تعقیب قیمت را ندارد

بازار مسکن تهران در شهریور ۱۴۰۵ با یک تناقض جدی مواجه است.

قیمت هر متر مسکن بر اساس اظهارات رئیس اتحادیه املاک از مرز ۱۰۰ میلیون تومان عبور کرده و برخی داده‌های قیمت پیشنهادی، اعداد به‌مراتب بالاتری را نیز برای متوسط تهران نشان می‌دهند. از سوی دیگر هزینه ساخت همچنان با تورمی سنگین مواجه است.

اما طرف تقاضا شرایط کاملاً متفاوتی دارد.

وام دو میلیارد تومانی زوجین فقط بخش محدودی از قیمت یک واحد معمولی در تهران را پوشش می‌دهد و اقساط آن نیز برای بسیاری از خانوارها سنگین است. بنابراین هر افزایش تازه قیمت، تعداد بیشتری از خریداران مصرفی را از بازار حذف می‌کند.

به همین دلیل، صحبت گودرزی درباره «نداشتن کشش افزایش بیشتر» بیشتر از آنکه وعده کاهش قیمت باشد، هشداری درباره فروپاشی قدرت خرید است.

بازار ممکن است باز هم تحت تأثیر تورم، ارز و هزینه ساخت گران شود؛ اما هرچه فاصله درآمد و قیمت خانه بیشتر شود، تعداد کسانی که واقعاً قادر به خرید هستند کمتر خواهد شد.

مسئله اصلی بازار مسکن تهران دیگر فقط این نیست که هر متر خانه چند میلیون تومان قیمت دارد؛ سؤال بزرگ‌تر این است که با این سطح قیمت، چه تعداد خانوار هنوز می‌توانند خریدار واقعی باقی بمانند؟