چرا املاک بانک شهر مشتری نداشت؟ ۶۰ ملک از مزایده ۷۱ رقبه‌ای «وشهر» بدون متقاضی ماند

تازه‌ترین مزایده بانک شهر برای فروش دارایی‌های مازاد، با نتیجه‌ای کمتر از انتظار به پایان رسیده است. «وشهر» ۷۱ رقبه ملک را در چارچوب اجرای قانون رفع موانع تولید رقابت‌پذیر و سیاست‌های بانک مرکزی برای کاهش دارایی‌های مازاد به بازار عرضه کرد و برای افزایش جذابیت خرید نیز چند روش پرداخت شامل فروش نقدی، نقد و اقساط با استفاده از تسهیلات و همچنین نقد و تهاتر در نظر گرفت. با وجود این تنوع در شرایط معامله، فقط برای ۱۱ ردیف پیشنهاد دریافت شد و ۶۰ ملک دیگر بدون متقاضی باقی ماندند. حتی درباره همان ۱۱ مورد نیز فروش قطعی نشده و بانک اعلام کرده پیشنهادهای موجود همچنان در مرحله بررسی و مذاکره قرار دارند. بنابراین در شرایط فعلی نمی‌توان از فروش موفق حتی ۱۱ ملک سخن گفت و نتیجه قطعی مزایده همچنان به مذاکرات بعدی وابسته است.

فقط ۱۱ پیشنهاد برای ۷۱ ملک بانک شهر

بانک شهر مزایده عمومی فروش ۷۱ رقبه ملک مازاد را از ۳۰ شهریور تا ۷ مهر برگزار کرد و تاریخ برگزاری مزایده ۸ مهر تعیین شده بود. هدف اعلام‌شده نیز فروش املاک مازاد در راستای تکالیف قانونی و سیاست‌های بانک مرکزی برای کاهش دارایی‌های غیرضروری بانک بود. شرایط فروش تنها به دریافت تمام مبلغ به شکل نقدی محدود نشده بود و امکان پرداخت اقساطی از طریق اعطای تسهیلات و همچنین تهاتر نیز برای برخی معاملات فراهم شده بود.

با این حال، نتیجه اعلامی نشان می‌دهد برای حدود ۸۵ درصد ردیف‌های عرضه‌شده هیچ پیشنهادی ثبت نشده است. ۶۰ ملک از مجموع ۷۱ ملک فاقد متقاضی مانده‌اند و تنها حدود ۱۵ درصد ردیف‌ها توانسته‌اند توجه خریداران را جلب کنند. حتی این نسبت نیز به معنای تحقق فروش نیست؛ زیرا بانک درباره ۱۱ پیشنهاد دریافتی اعلام کرده مذاکرات و بررسی‌ها ادامه دارد.

به این ترتیب، دارایی‌هایی که بانک قصد تبدیل آنها به منابع نقد را داشته، در بخش عمده‌ای از مزایده همچنان در ترازنامه یا مجموعه دارایی‌های بانک باقی می‌مانند و باید در دورهای بعدی دوباره برای آنها خریدار پیدا شود.

چرا فروش دارایی مازاد برای یک بانک اهمیت دارد؟

املاک مازاد برای یک بانک صرفاً تعدادی ساختمان یا زمین نیستند. دارایی ملکی که در فعالیت اصلی بانک مورد استفاده قرار نمی‌گیرد، بخشی از منابع بانک را در خود حبس می‌کند؛ منابعی که در صورت تبدیل‌شدن به نقد می‌توانند برای تسهیلات‌دهی، اصلاح ساختار مالی، کاهش برخی تعهدات یا سایر فعالیت‌های درآمدزای بانکی مورد استفاده قرار گیرند.

به همین دلیل بانک مرکزی در سال‌های اخیر بر فروش املاک و سرمایه‌گذاری‌های مازاد بانک‌ها تأکید کرده و قانون رفع موانع تولید رقابت‌پذیر نیز تکالیفی برای کاهش بنگاه‌داری و دارایی‌های غیرضروری شبکه بانکی ایجاد کرده است. خود بانک شهر نیز در اطلاعیه مزایده صراحتاً اجرای همین الزامات را از دلایل عرضه ۷۱ ملک عنوان کرده است.

از این منظر، نتیجه یک مزایده صرفاً مسئله فروش چند ملک نیست. سرعتی که بانک می‌تواند دارایی‌های غیرعملیاتی خود را به پول تبدیل کند، بر میزان منابع در دسترس و ساختار ترازنامه آن اثر می‌گذارد. اگر فروش دارایی‌های مازاد بارها به دلیل نبود متقاضی به مراحل بعد منتقل شود، فرآیند آزادسازی منابع نیز طولانی‌تر خواهد شد.

شرایط متنوع فروش هم ۶۰ ملک را صاحب مشتری نکرد

نکته قابل توجه در پرونده اخیر آن است که بانک شهر فروش را صرفاً با یک روش سختگیرانه نقدی انجام نداده بود. در اطلاعیه بانک، امکان فروش نقدی، نقد و اقساط با اعطای تسهیلات و حتی نقد و تهاتر پیش‌بینی شده بود. به بیان دیگر، خریدار بالقوه بسته به شرایط دارایی می‌توانست از گزینه‌هایی فراتر از پرداخت کامل نقدی استفاده کند.

با این حال ۶۰ ملک هیچ پیشنهادی دریافت نکردند. چنین نتیجه‌ای می‌تواند دلایل مختلفی داشته باشد؛ از قیمت کارشناسی و موقعیت و نوع کاربری ملک گرفته تا اندازه دارایی، شرایط بازار مسکن و تجاری، توان مالی خریداران یا ویژگی‌های حقوقی و معاملاتی هر ردیف.

اما بدون بررسی جزئیات هر ملک نمی‌توان علت نبود متقاضی را صرفاً به «بالابودن قیمت» یا یک عامل مشخص نسبت داد. اطلاعات منتشرشده تنها نشان می‌دهد در شرایط تعیین‌شده برای این مرحله از مزایده، بازار برای بخش عمده املاک پیشنهادی ارائه نکرده است.

همین موضوع از منظر سهامدار مهم است؛ زیرا ارزش کارشناسی یک ملک الزاماً به معنای قابلیت تبدیل سریع آن به همان میزان وجه نقد نیست. میان «ارزش دارایی روی کاغذ» و «قیمتی که خریدار حاضر است امروز پرداخت کند» ممکن است فاصله وجود داشته باشد و مزایده‌های عمومی یکی از نقاطی هستند که این تفاوت را آشکار می‌کنند.

این نخستین مزایده بی‌نتیجه اخیر «وشهر» نیست

پرونده ۷۱ ملک را نمی‌توان کاملاً جدا از اتفاقی که چند هفته قبل رخ داده بود بررسی کرد. بانک شهر در شهریور نیز نتیجه مزایده‌ای برای فروش ۱۱۹ ملک مازاد را منتشر کرد که آن مزایده نیز به نتیجه نهایی نرسید و فروش املاک فاقد متقاضی به مراحل بعدی موکول شد. برای بخشی از املاک پیشنهاد دریافت شده بود، اما فروش کل مجموعه در آن مرحله نهایی نشد.

تکرار عدم حصول نتیجه در فاصله زمانی نسبتاً کوتاه، موضوع را از یک رویداد منفرد فراتر می‌برد. این اتفاق لزوماً به معنای مشکل بنیادی در بانک یا نامناسب‌بودن ارزش دارایی‌ها نیست، اما نشان می‌دهد تبدیل پرتفوی ملکی مازاد بانک شهر به نقد، دست‌کم با سرعتی که از برگزاری پی‌درپی مزایده‌ها ممکن است انتظار رود، فرآیند ساده‌ای نیست.

بانک همچنان می‌تواند دارایی‌های فاقد متقاضی را در مزایده‌های بعدی عرضه کند، شرایط فروش را تغییر دهد یا در صورت وجود مجوز و توجیه کارشناسی، ساختار واگذاری را اصلاح کند. با این حال هر دور جدید فروش به معنای ادامه حضور دارایی در ترازنامه تا زمان انجام معامله نهایی است.

آیا بانک شهر باید قیمت‌ها را پایین بیاورد؟

بعد از ناموفق‌بودن یک مزایده معمولاً نخستین سؤال این است که آیا قیمت پایه بالاتر از توان یا تمایل بازار بوده است. در مورد بانک شهر، از اطلاعات فعلی نمی‌توان چنین نتیجه‌ای را درباره همه ۶۰ ملک مطرح کرد.

املاک عرضه‌شده یک دارایی واحد نیستند و احتمالاً از نظر موقعیت جغرافیایی، کاربری، متراژ، شرایط ثبتی و ارزش تفاوت زیادی دارند. ممکن است برای یک ملک قیمت مسئله اصلی باشد، برای ملک دیگر نبود تقاضای کافی و برای دارایی دیگری اندازه معامله یا شرایط خاص آن باعث محدودشدن تعداد خریداران شود.

از سوی دیگر، بانک در فروش دارایی‌های خود نمی‌تواند الزاماً مانند یک فروشنده عادی رفتار کند و بدون چارچوب کارشناسی قیمت را به شکل دلخواه کاهش دهد. حفاظت از منافع سهامداران و سپرده‌گذاران نیز ایجاب می‌کند دارایی بانک با شرایطی واگذار شود که توجیه اقتصادی و قانونی داشته باشد.

به همین دلیل نبود خریدار را نباید به‌طور خودکار به ضرورت «حراج ارزان‌تر» ترجمه کرد. سؤال دقیق‌تر این است که آیا قیمت و شرایط عرضه فعلی با واقعیت تقاضای بازار انطباق دارد و اگر ندارد، بانک برای دوره بعدی چه تغییری ایجاد خواهد کرد؟

املاک بدون مشتری چه اثری روی «وشهر» دارند؟

تا زمانی که ملک فروخته نشده، بانک سود یا جریان نقد ناشی از فروش را نیز محقق نکرده است. اگر یک دارایی با ارزش دفتری پایین‌تر از قیمت فروش نهایی واگذار شود، امکان شناسایی سود وجود خواهد داشت؛ در مقابل، صرف قرارگرفتن ملک در فهرست مزایده هیچ سود قطعی برای بانک ایجاد نمی‌کند.

بنابراین برای سهامداران «وشهر» باید میان اعلام یک مزایده و تحقق واقعی معامله تفاوت قائل شد. عرضه ۷۱ ملک نشان می‌دهد بانک در حال اجرای برنامه واگذاری دارایی است، اما نتیجه نهایی زمانی برای صورت‌های مالی اهمیت عملی پیدا می‌کند که فروش قطعی، مبلغ معامله و اثر سود و زیانی آن مشخص شود.

در مرحله فعلی، نتیجه برای ۶۰ ملک روشن است: پیشنهادی دریافت نشده است. درباره ۱۱ ملک دیگر نیز هنوز مذاکرات ادامه دارد. پس اثر مالی قطعی مزایده باید پس از اعلام نتایج نهایی بررسی شود.

توقف نماد «وشهر» بعد از افشای نتیجه مزایده

پس از انتشار اطلاعات بااهمیت مربوط به مزایده، نماد بانک شهر نیز در ۱۱ مهر به دلیل افشای اطلاعات بااهمیت گروه «ب» متوقف شد. طبق پیام ناظر، این توقف در چارچوب رویه معمول افشای اطلاعات گروه ب انجام شده و نماد باید حداکثر دو روز کاری بعد از توقف و با اعلام مدیریت بازار از طریق حراج ناپیوسته بازگشایی شود.

این توقف را نباید با تعلیق ناشی از مشکل شفافیت یا ظن وقوع تخلف یکسان دانست. دلیل اعلام‌شده همان افشای اطلاعات بااهمیت گروه ب مربوط به شرکت است و از اطلاعات موجود نمی‌توان مسئله نظارتی دیگری را به «وشهر» نسبت داد.

اما انتشار نتیجه مزایده به خودی خود برای سهامدار مهم است؛ زیرا نشان می‌دهد برنامه فروش دارایی مازاد با چه میزان استقبال بازار مواجه شده و احتمال تحقق منابع ناشی از فروش در کوتاه‌مدت چقدر است.

ارزش کارشناسی با نقدشوندگی یکی نیست

یکی از نکات مهمی که پرونده املاک بانک شهر بار دیگر برجسته می‌کند، تفاوت میان «دارایی داشتن» و «دارایی نقدشونده داشتن» است. یک ملک ممکن است براساس ارزیابی کارشناسی ارزش بالایی داشته باشد، اما اگر در زمان عرضه خریداری حاضر به پرداخت آن قیمت نباشد، تبدیل آن به وجه نقد زمان‌بر خواهد شد.

برای بانک‌ها این مسئله اهمیت بیشتری دارد. بخش مهمی از ارزش اقتصادی فعالیت بانکی به گردش منابع وابسته است. پولی که در قالب تسهیلات سالم یا دارایی درآمدزا به کار گرفته می‌شود، می‌تواند جریان درآمد ایجاد کند؛ در حالی که ملکی که سال‌ها در فهرست اموال مازاد باقی می‌ماند، ممکن است از نظر ارزش اسمی رشد کند اما منابع بانک را نیز برای مدت طولانی درگیر نگه دارد.

البته برخی املاک می‌توانند از افزایش ارزش بازار منتفع شوند و نمی‌توان همه دارایی‌های ملکی را «زیان‌آور» توصیف کرد. بحث اصلی درباره انطباق آنها با مأموریت بانکی و قابلیت تبدیل دارایی به منابع قابل استفاده است.

فروش ۱۱ ملک هنوز قطعی نیست

حتی بخش مثبت‌تر نتیجه مزایده نیز باید با احتیاط بیان شود. برای ۱۱ ردیف پیشنهاد دریافت شده، اما بانک اعلام کرده پیشنهادها همچنان در حال بررسی و مذاکره هستند. در نتیجه هنوز مشخص نیست چه تعداد از این ۱۱ ملک نهایتاً فروخته خواهند شد و ارزش نهایی معاملات چه میزان خواهد بود.

ممکن است تمام پیشنهادها پذیرفته شوند، بخشی از آنها به قرارداد برسند یا مذاکرات برای برخی ردیف‌ها بدون نتیجه پایان یابد. بنابراین در شرایط فعلی عبارت دقیق این است که «۱۱ ملک متقاضی داشته‌اند»، نه اینکه «۱۱ ملک فروخته شده‌اند».

این تفاوت برای گزارشگری بازار سرمایه اهمیت دارد؛ زیرا شناسایی درآمد و سود ناشی از معامله به تحقق و نهایی‌شدن فروش وابسته است.

آیا بانک شهر در خروج از دارایی‌های مازاد کند حرکت می‌کند؟

دو مزایده ناموفق یا نیمه‌تمام طی فاصله کوتاه می‌تواند این سؤال را ایجاد کند، اما پاسخ دقیق نیازمند اطلاعات گسترده‌تری از کل پرتفوی املاک بانک، تعداد واگذاری‌های موفق در طول سال و ارزش واقعی فروش‌های انجام‌شده است.

صرف نبود متقاضی در یک یا چند مزایده برای نتیجه‌گیری درباره عملکرد کلی مدیریت بانک کافی نیست. با این حال، داده‌های موجود یک واقعیت را نشان می‌دهند: بخشی قابل توجه از دارایی‌هایی که بانک در هفته‌های اخیر قصد واگذاری آنها را داشته، هنوز به خریدار نهایی نرسیده‌اند.

از منظر نظارتی نیز هدف فقط برگزاری مزایده نیست؛ خروج واقعی دارایی از ترازنامه و تبدیل آن به منابع قابل استفاده اهمیت دارد. بنابراین باید دید بانک در دورهای بعدی چه میزان از این املاک را واقعاً واگذار می‌کند.

سهامداران «وشهر» در افشای بعدی دنبال چه باشند؟

نخستین موضوع، تعیین تکلیف ۱۱ پیشنهاد فعلی است. بانک باید در صورت نهایی‌شدن معاملات، مبلغ فروش و آثار مالی بااهمیت آن را در چارچوب مقررات افشا کند.

موضوع دوم، سرنوشت ۶۰ ملک بدون متقاضی است. آیا این دارایی‌ها با همان قیمت و شرایط دوباره عرضه خواهند شد یا بانک ساختار مزایده بعدی را تغییر می‌دهد؟

موضوع سوم نیز مقایسه قیمت فروش واقعی با ارزش دفتری و کارشناسی دارایی‌هاست. این مقایسه مشخص می‌کند واگذاری‌ها چه میزان سود یا زیان برای بانک ایجاد می‌کنند و چه مقدار نقدینگی آزاد خواهد شد.

و در نهایت، مسئله بزرگ‌تر تعداد و ارزش کل املاک مازاد بانک شهر است. اگر مزایده‌های فعلی تنها بخشی از یک پرتفوی بزرگ‌تر باشند، سرعت واگذاری آنها می‌تواند به یکی از متغیرهای مهم تحلیل ساختار دارایی «وشهر» تبدیل شود.

۶۰ ملک بدون خریدار؛ مسئله‌ای که با برگزاری یک مزایده تمام نمی‌شود

بانک شهر نشان داده که قصد فروش املاک مازاد و اجرای الزامات خروج از دارایی‌های غیرضروری را دارد. مزایده‌های متعدد خود نشانه‌ای از پیگیری این برنامه است. اما نتیجه تازه نشان می‌دهد فاصله میان «عرضه دارایی» و «فروش واقعی دارایی» می‌تواند قابل توجه باشد.

در آخرین مرحله، ۸۴.۵ درصد املاک عرضه‌شده هیچ پیشنهادی دریافت نکردند و برای تنها ۱۱ مورد متقاضی وجود داشته است؛ پیشنهادهایی که هنوز به فروش قطعی تبدیل نشده‌اند. همزمان، یک مزایده ۱۱۹ ملکی دیگر بانک نیز در شهریور به نتیجه نهایی نرسیده بود.

این وضعیت به‌خودی‌خود به معنای بحران مالی، کاهش ارزش قطعی املاک یا ضعف بنیادی بانک شهر نیست. اما یک پیام روشن دارد: بخشی از دارایی‌های مازاد «وشهر» فعلاً نقدشوندگی مورد انتظار در شرایط اعلام‌شده مزایده را نشان نداده‌اند.

برای سهامدار، پرسش بعدی دیگر این نیست که بانک چند ملک برای فروش گذاشته است؛ سؤال مهم‌تر این است که چند ملک واقعاً فروخته می‌شود، چند هزار میلیارد تومان منابع از این مسیر آزاد خواهد شد و بانک شهر برای ۶۰ دارایی بدون مشتری چه برنامه‌ای دارد؟