پیش‌بینی قیمت مسکن تهران تا پایان سال ۱۴۰۵؛ خانه گران‌تر می‌شود اما خریدار نیست؟ هشدار سه کارشناس درباره رکود سنگین

بازار مسکن تهران در هفته‌های آغازین پاییز ۱۴۰۵ تحت تأثیر سه نیروی مهم قرار گرفته است؛ رشد انتظارات تورمی، افزایش هزینه ساخت‌وساز و کاهش توان مالی متقاضیان مصرفی. این سه عامل در کنار یکدیگر شرایطی ایجاد کرده‌اند که در آن قیمت پیشنهادی ملک می‌تواند افزایش پیدا کند، بدون آنکه تعداد معاملات رشد محسوسی داشته باشد.

بررسی گزارش‌های تازه بازار مسکن نیز نشان می‌دهد نشانه‌هایی از افزایش قیمت پیشنهادی در برخی مناطق تهران مشاهده می‌شود؛ اما نبود آمار منظم و جامع معاملات قطعی، برآورد دقیق میزان افزایش قیمت واقعی مسکن را دشوار کرده است.

در همین زمینه، مهدی بهداد، سعید سعادتمند و جواد زارعی، سه تحلیلگر اقتصاد مسکن، در پاسخ به پرسش‌هایی درباره آینده بازار تا پایان سال ۱۴۰۵، دیدگاه‌هایی متفاوت اما تا حد زیادی همسو مطرح کرده‌اند؛ دیدگاه‌هایی که یک نکته مشترک دارند: افزایش قیمت مسکن الزاماً به معنای پایان رکود و بازگشت خریداران نیست.

قیمت مسکن تهران در آبان ۱۴۰۵؛ فاصله قیمت فروشندگان و توان خرید مردم

یکی از مهم‌ترین مشکلات کنونی بازار مسکن، فاصله میان قیمتی است که فروشندگان برای آپارتمان‌های خود تعیین می‌کنند و رقمی که خریداران توان پرداخت آن را دارند.

با افزایش نرخ دلار و طلا، بسیاری از مالکان تلاش می‌کنند ارزش ریالی دارایی خود را حفظ کنند. در چنین شرایطی، قیمت پیشنهادی فروش ممکن است افزایش یابد؛ اما خریداران مصرفی به دلیل محدودیت درآمد و پس‌انداز نمی‌توانند همگام با انتظارات فروشندگان حرکت کنند.

این شکاف باعث می‌شود فایل‌های فروش مدت بیشتری در بازار باقی بمانند یا فروشندگان برای انجام معامله ناچار به مذاکره درباره قیمت شوند.

بررسی داده‌های قیمت پیشنهادی مسکن تهران در گزارش‌های پاییزی نیز نشان می‌دهد میانگین قیمت فایل‌ها در برخی مقاطع به محدوده ۲۳۶ میلیون تومان برای هر مترمربع رسیده است. البته این رقم مربوط به آگهی‌های فروش است و نباید آن را میانگین رسمی معاملات قطعی تهران دانست.

مهدی بهداد: افزایش قیمت مسکن می‌تواند رکود را عمیق‌تر کند

مهدی بهداد، تحلیلگر اقتصاد مسکن، معتقد است افزایش هزینه مصالح و نهاده‌های ساختمانی فشار تازه‌ای به قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی وارد می‌کند.

از نگاه او، سازندگان برای ادامه فعالیت اقتصادی باید بتوانند علاوه بر جبران هزینه ساخت، حاشیه سود مورد انتظار خود را نیز تأمین کنند. بنابراین رشد هزینه تولید، انگیزه افزایش قیمت‌های پیشنهادی را تقویت می‌کند.

بااین‌حال، بهداد هشدار می‌دهد که افزایش قیمت لزوماً با افزایش معاملات همراه نخواهد شد. او احتمال می‌دهد رکود فعلی بازار در ماه‌های آینده عمیق‌تر شود؛ زیرا بخش بزرگی از متقاضیان مصرفی توان ورود به بازار را ندارند.

این تحلیلگر همچنین معتقد است رشد بازارهای موازی مانند ارز، طلا و سهام می‌تواند بخشی از نقدینگی سرمایه‌گذاران را از مسکن دور کند.

به بیان دیگر، بازار مسکن ممکن است هم‌زمان با افزایش ارزش اسمی دارایی‌ها، کاهش تعداد خریداران واقعی را تجربه کند.

سعید سعادتمند: دلار گران می‌شود، اما مسکن نمی‌تواند با همان سرعت رشد کند

سعید سعادتمند، تحلیلگر اقتصاد مسکن، یکی از مهم‌ترین موانع افزایش قیمت معاملات را محدودیت قدرت خرید خانوارها می‌داند.

به گفته او، افزایش نرخ دلار به محدوده ۲۷۰ هزار تومان باعث شده فروشندگان نسبت به ارزش دارایی خود حساس‌تر شوند و قیمت‌های بالاتری پیشنهاد دهند.

بااین‌حال، سعادتمند معتقد است افزایش نرخ ارز نمی‌تواند بلافاصله و با همان شدت به قیمت معاملات مسکن منتقل شود.

او توضیح می‌دهد که در یک دوره مشخص، قیمت مسکن تقریباً دو برابر شده، درحالی‌که نرخ ارز حدود سه برابر افزایش یافته است. از نگاه او، جبران این فاصله ممکن است چند سال زمان ببرد.

سعادتمند تأکید می‌کند که بازار مسکن ظرفیت رشد ناگهانی ۵۰ درصدی برای جبران فاصله با دلار را ندارد؛ زیرا قدرت خرید متقاضیان با چنین افزایشی سازگار نیست.

این دیدگاه نشان می‌دهد در اقتصاد تورمی، قیمت اسمی دارایی‌ها ممکن است بالا برود، اما سرعت رشد بازارهای مختلف الزاماً یکسان نیست.

جهش هزینه ساخت‌وساز؛ چرا سازندگان حاضر به کاهش قیمت نیستند؟

یکی از عوامل اصلی مقاومت فروشندگان در برابر کاهش قیمت، افزایش هزینه ساخت واحدهای جدید است.

سعادتمند می‌گوید برخی دستمزدهای ساختمانی حدود ۲.۵ تا سه برابر افزایش یافته و قیمت شماری از مصالح و تجهیزات نیز رشد قابل‌توجهی داشته است.

به گفته او، افزایش قیمت تنها به میلگرد و بتن محدود نیست؛ تجهیزاتی مانند شیرآلات، ایزوگام، سیم و آیفون ساختمانی نیز هزینه تمام‌شده پروژه‌ها را بالا برده‌اند.

این ارزیابی با داده‌های رسمی تورم نهاده‌های ساختمانی نیز همخوانی دارد. بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی تهران در بهار ۱۴۰۵ نسبت به بهار سال گذشته ۱۰۶.۸ درصد افزایش داشته است. تورم فصلی این نهاده‌ها نیز ۲۰.۷ درصد و تورم سالانه آن‌ها ۸۰ درصد ثبت شده است.

به اعتقاد سعادتمند، سازنده‌ای که هزینه ساخت هر مترمربع برای او به ۷۰ میلیون تومان رسیده، ممکن است با احتساب قیمت زمین و سود مورد انتظار، نرخ فروش ۱۵۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان را برای ملک خود تعیین کند.

البته این ارقام مثال کارشناسی هستند و هزینه ساخت یا قیمت فروش همه واحدهای تهران محسوب نمی‌شوند.

همچنین بالا رفتن هزینه ساخت، تضمین‌کننده فروش ملک با قیمت بالاتر نیست. سازنده‌ای که با کمبود نقدینگی مواجه باشد، ممکن است ناچار به پذیرش سود کمتر، فروش بخشی از موجودی یا تعویق پروژه جدید شود.

شکاف درآمد خانوار و قیمت خانه؛ خرید مسکن چند سال طول می‌کشد؟

یکی از مهم‌ترین موانع رونق بازار مسکن، فاصله قابل‌توجه میان درآمد و قیمت آپارتمان است.

سعادتمند به ارقامی مانند متوسط قیمت ۲۷۰ میلیون تومان برای هر مترمربع و درآمد ماهانه ۵۰ تا ۷۰ میلیون تومان اشاره می‌کند. این اعداد برآوردهای مطرح‌شده در تحلیل او هستند، نه آمار رسمی و قطعی میانگین قیمت معاملات و درآمد خانوارهای تهران.

برای روشن شدن ابعاد مسئله، اگر قیمت هر مترمربع ۲۷۰ میلیون تومان فرض شود، خرید آپارتمانی ۶۰ متری به ۱۶ میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان سرمایه نیاز دارد.

حال اگر خانواری ماهانه ۶۰ میلیون تومان درآمد داشته باشد و بتواند ۲۵ درصد آن را پس‌انداز کند، پس‌انداز ماهانه‌اش ۱۵ میلیون تومان خواهد بود.

در چنین مثال فرضی، جمع‌آوری کل مبلغ خرید خانه، بدون لحاظ تورم، افزایش درآمد، وام یا دارایی اولیه، حدود ۹۰ سال زمان می‌برد.

این محاسبه نشان می‌دهد چرا افزایش قیمت مسکن، بدون رشد متناسب درآمد و ابزارهای تأمین مالی، می‌تواند تقاضای مصرفی را بیش از گذشته محدود کند.

جواد زارعی: سازندگان به جای فروش، آپارتمان‌ها را نگه می‌دارند

جواد زارعی، کارشناس اقتصاد مسکن، به رفتار متفاوت سازندگان در دوران رکود اشاره می‌کند.

به گفته او، برخی سازندگان زمانی که فروش ملک سود اقتصادی مورد انتظارشان را تأمین نمی‌کند، ترجیح می‌دهند واحد تکمیل‌شده را نگه دارند.

در چنین شرایطی، افزایش قیمت مصالح و زمین می‌تواند انگیزه نگهداری دارایی را تقویت کند؛ زیرا سازنده ممکن است نگران باشد که با فروش ملک، توان خرید زمین یا مصالح پروژه بعدی را نداشته باشد.

زارعی معتقد است این وضعیت می‌تواند به کاهش عرضه مؤثر واحدهای نوساز و تعویق آغاز پروژه‌های ساختمانی منجر شود.

البته این رفتار برای همه سازندگان امکان‌پذیر نیست. فعالانی که اقساط تسهیلات، بدهی پیمانکاران یا نیاز فوری به نقدینگی دارند، ممکن است برخلاف دیگران به فروش سریع‌تر تمایل نشان دهند.

بازار آپارتمان‌های لوکس تهران از رکود جدا می‌شود؟

یکی دیگر از نکات مطرح‌شده در تحلیل زارعی، تفاوت رفتار بازار مسکن لوکس با واحدهای مصرفی است.

او معتقد است در برخی مناطق گران‌قیمت تهران، معاملات میان سرمایه‌گذاران دارای منابع مالی بالا همچنان انجام می‌شود؛ حتی زمانی که بخش گسترده‌تری از بازار با کمبود خریدار مواجه است.

این تفاوت نشان می‌دهد نمی‌توان وضعیت تمام مناطق تهران را یکسان ارزیابی کرد.

خریداران واحدهای لوکس معمولاً حساسیت متفاوتی نسبت به تسهیلات بانکی و درآمد ماهانه دارند، درحالی‌که متقاضیان مصرفی به توان پس‌انداز و تأمین اعتبار وابسته‌اند.

همچنین گزارش‌های مهرماه از افزایش توجه برخی سرمایه‌گذاران به خریدهای اشتراکی و املاک لوکس حکایت داشته‌اند. بااین‌حال، این مشاهدات به‌تنهایی برای نتیجه‌گیری درباره رونق فراگیر بازار کافی نیستند.

چهار سناریو برای پیش‌بینی قیمت مسکن تا پایان سال ۱۴۰۵

بر اساس دیدگاه جواد زارعی و بررسی متغیرهای اقتصادی، چهار مسیر احتمالی برای بازار مسکن در ماه‌های باقی‌مانده سال قابل تصور است.

این سناریوها پیش‌بینی‌های مشروط هستند و تحقق هیچ‌یک قطعی نیست.

در کنار دیدگاه این سه تحلیلگر، کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، نیز در اظهارات پیشین خود احتمال جهش شدید دوباره قیمت مسکن تا پایان سال را پایین ارزیابی کرده و از امکان تداوم نوسانات محدود سخن گفته بود.

مجموع این دیدگاه‌ها نشان می‌دهد حتی میان کارشناسانی که افزایش هزینه ساخت را جدی می‌دانند، درباره میزان انتقال آن به قیمت معاملات اتفاق‌نظر قطعی وجود ندارد.

آیا آپارتمان‌های کوچک‌متراژ گران‌تر می‌شوند؟

یکی از پیامدهای کاهش قدرت خرید می‌تواند تغییر ترکیب تقاضای مسکن باشد.

در شرایطی که خرید واحدهای بزرگ برای بخش بیشتری از خانوارها دشوار می‌شود، آپارتمان‌های کوچک‌متراژ ممکن است سهم بالاتری از تقاضای موجود را جذب کنند.

زارعی نیز احتمال می‌دهد ساخت‌وساز در برخی مناطق جنوبی تهران بیش از گذشته به سمت واحدهای کوچک‌تر حرکت کند.

بااین‌حال، افزایش تقاضا برای متراژ پایین الزاماً به معنای رونق ساخت‌وساز نیست. اگر قیمت زمین، هزینه ساخت و محدودیت‌های شهرسازی اجازه عرضه واحدهای اقتصادی را ندهند، این تغییر تقاضا ممکن است صرفاً به رقابت بیشتر بر سر واحدهای کوچک موجود منجر شود.

پیش‌بینی نهایی بازار مسکن تهران؛ گرانی بدون رونق تا شب عید؟

بررسی دیدگاه سه تحلیلگر اقتصاد مسکن نشان می‌دهد بازار تهران تا پایان سال ۱۴۰۵ با دو فشار متضاد روبه‌رو خواهد بود.

از یک سو، افزایش نرخ دلار، رشد هزینه ساخت و انتظارات تورمی می‌توانند قیمت‌های پیشنهادی را بالا ببرند. از سوی دیگر، افت قدرت خرید خانوارها و جذابیت بازارهای موازی، امکان رشد معاملات را محدود می‌کنند.

بنابراین یکی از سناریوهای مهم بازار مسکن تا پایان سال، افزایش اسمی قیمت خانه در کنار تداوم رکود معاملاتی است؛ وضعیتی که در آن آپارتمان‌ها گران‌تر آگهی می‌شوند، اما لزوماً با همان قیمت به فروش نمی‌رسند.

بااین‌حال، تغییر نرخ ارز، سیاست‌های اعتباری، میزان عرضه واحدهای نوساز و تحولات اقتصاد کلان می‌توانند این مسیر را تغییر دهند.

در نهایت، مسئله اصلی بازار مسکن تهران فقط تعیین قیمت نیست؛ بلکه بازگرداندن قدرت خرید به متقاضیانی است که با وجود نیاز واقعی به خانه، توان ورود به معاملات را ندارند. بدون بهبود این شرایط، حتی افزایش قیمت دارایی‌ها نیز تضمینی برای بازگشت رونق نخواهد بود.