ریزمتراژها و واقعیت بازار مسکن در تهران: چالش‌ها و هزینه‌ها

در حالی که در سیاست‌گذاری‌های رسمی، حداقل متراژ یک واحد مسکونی «قابل سکونت» 75 متر مربع تعریف می‌شود، و بنا بر گفته رئیس مرکز تحقیقات وزارت راه و شهرسازی، «الگوی بهینه مصرف مسکن، متراژ 75 متر مربع را به‌عنوان معیار پیشنهاد می‌کند و متراژهای پایین‌تر مسکن کامل محسوب نمی‌شوند»، اما واقعیت بازار مسکن حکایتی دیگر دارد. افت توان خرید خانوارها، تقاضا را به سمت واحدهای کوچک‌متراژ سوق داده و زندگی در فضاهایی که عملاً به حداقل‌های سکونت نزدیک‌اند، به یک انتخاب ناخواسته تبدیل شده است.

در این راستا، در این مقاله به بررسی هزینه خرید واحدهای مسکونی 75 متری در تهران و چالش‌های ناشی از ریزمتراژها خواهیم پرداخت.

هزینه خرید مسکن 75 متری در پایتخت

بررسی فایل‌های فروش واحدهای مسکونی با شاخص‌های 75 متر مربع زیربنا، دارای آسانسور، پارکینگ، انباری و دو خواب نشان می‌دهد که هزینه خرید این واحدها در مناطق مختلف تهران بسیار متغیر است.

در مناطق شمالی تهران، حداقل بودجه مورد نیاز برای خرید چنین واحدی بین 10 تا 11 میلیارد تومان است. به‌عنوان مثال، آپارتمانی با سن بنای 15 سال در شهرک نفتِ منطقه یک، 10 میلیارد و 900 میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است و در محله دربند نیز واحدی مشابه با سن بنای 12 سال، 10 میلیارد و 800 میلیون تومان آگهی شده است.

در منطقه 4، حداقل بودجه مورد نیاز حدود 8 میلیارد تومان برآورد می‌شود. در محله فرجام، آپارتمانی 75 متری، 20 سال ساخت و دارای آسانسور، پارکینگ و انباری با قیمت 8 میلیارد و 250 میلیون تومان عرضه شده است.

در منطقه 5 نیز حداقل قیمت به حدود 10 میلیارد تومان می‌رسد؛ به‌طوری‌که واحدی با ویژگی‌های مشابه و 14 سال عمر بنا در محدوده اشرفی اصفهانی، 10 میلیارد و 125 میلیون تومان قیمت دارد.

در منطقه 6، این رقم به حدود 11 میلیارد تومان می‌رسد. برای نمونه، آپارتمانی 75 متری، 20 سال ساخت در یوسف‌آباد با قیمت 12 میلیارد تومان آگهی شده است.

در مناطق 7 و 8، حداقل بودجه مورد نیاز کاهش می‌یابد و به حدود 5 میلیارد و 800 میلیون تومان می‌رسد. در محله زرکشِ منطقه 8، واحدی با 14 سال عمر بنا 5 میلیارد و 900 میلیون تومان قیمت‌گذاری شده و در محله نظام‌آبادِ منطقه 7، آپارتمانی 75 متری نوساز و دارای آسانسور، پارکینگ و انباری با قیمت 6 میلیارد و 750 میلیون تومان به فروش گذاشته شده است.

حداقل بودجه برای خرید واحد مورد نظر در مناطق 9، 10 و 11 نیز حدود 6 میلیارد تومان است. برای مثال، در محله استادمعینِ منطقه 9، واحدی 5 سال ساخت با امکانات یادشده، 6 میلیارد و 250 میلیون تومان قیمت دارد.

بررسی مناطق 13، 14 و 15 نشان می‌دهد که حداقل بودجه مورد نیاز در منطقه 13 حدود 5 میلیارد و 500 میلیون تومان، در منطقه 14 حدود 4 میلیارد و 400 میلیون تومان و در منطقه 15 حدود 3 میلیارد و 400 میلیون تومان است. به‌عنوان نمونه، در محله مسعودیهِ منطقه 15، آپارتمانی 75 متری نوساز با قیمت 4 میلیارد و 90 میلیون تومان عرضه شده است.

در منطقه 16، حداقل قیمت به حدود 2 میلیارد و 300 میلیون تومان می‌رسد. برای مثال، در محله یاخچی‌آباد، واحدی با متراژ یادشده و 2 سال ساخت، 2 میلیارد و 368 میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است.

در منطقه 17 نیز حداقل بودجه مورد نیاز حدود 3 میلیارد و 700 میلیون تومان است و در محله زمزم، واحدی 75 متری و 9 سال ساخت با قیمت 3 میلیارد و 690 میلیون تومان آگهی شده است.

در مناطق 18 و 19، حداقل بودجه خرید حدود 2 میلیارد و 400 میلیون تومان برآورد می‌شود. برای نمونه، در محله دولتخواه جنوبیِ منطقه 19، واحدی 75 متری و 6 سال ساخت با امکانات یادشده، 2 میلیارد و 475 میلیون تومان قیمت دارد.

در منطقه 20 نیز حداقل قیمت در همین حدود است؛ به‌طوری‌که در محله جوانمرد قصاب، آپارتمانی 75 متری و 4 سال ساخت با قیمت 2 میلیارد و 475 میلیون تومان به فروش می‌رسد.

در نهایت، در مناطق 21 و 22، حداقل بودجه مورد نیاز حدود 6 میلیارد تومان است. برای مثال، در محله چیتگر، آپارتمانی 75 متری با امکانات مدنظر و 13 سال ساخت، 6 میلیارد و 375 میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است.

چالش‌های ناشی از ریزمتراژها

افت توان خرید خانوارها، باعث شده تا تقاضا به سمت واحدهای کوچک‌متراژ سوق یابد. این موضوع در حالی است که بسیاری از خانوارها به ناچار به انتخاب واحدهایی با متراژ کمتر از 75 متر مربع روی می‌آورند. این پدیده به‌ویژه در کلانشهرهایی مانند تهران مشاهده می‌شود، جایی که زندگی در فضاهایی که عملاً به حداقل‌های سکونت نزدیک‌اند، به یک انتخاب ناخواسته تبدیل شده است.

زندگی در واحدهای ریزمتراژ مشکلات خاص خود را دارد. فضاهای کم‌ارتفاع و محدود، عدم امکان ایجاد حریم خصوصی و مشکلات مربوط به تأمین امکانات اولیه زندگی، از جمله چالش‌های اصلی ساکنان این واحدها به شمار می‌رود.

این شرایط نه تنها بر کیفیت زندگی خانوارها تأثیر می‌گذارد، بلکه بر روند قیمت‌گذاری و بازار مسکن نیز تأثیرگذار است. تولید مسکن با متراژهای پایین‌تر از 75 متر می‌تواند منجر به ایجاد بازارهای جدیدی شود، اما باید به‌دقت مورد بررسی قرار گیرد که آیا این تغییرات می‌توانند به بهبود وضعیت بازار مسکن کمک کنند یا خیر.

جمع بندی

با توجه به شرایط کنونی بازار مسکن و هزینه‌های بالای خرید واحدهای 75 متری در تهران، ریزمتراژها به یک انتخاب ناخواسته برای خانوارها تبدیل شده‌اند. این وضعیت نه تنها بر کیفیت زندگی این خانواده‌ها تأثیر می‌گذارد بلکه چالش‌های جدیدی را در زمینه تأمین مسکن و کیفیت زندگی ایجاد می‌کند.

باید به این نکته توجه داشت که سیاست‌گذاران و مسئولان وزارت راه و شهرسازی باید در تدوین راهکارهای جدید، با توجه به واقعیت‌های بازار و نیازهای واقعی خانواده‌ها، اقدامات مؤثری انجام دهند.