پیش‌بینی مهم مشاوران املاک از وضعیت بازار مسکن و اجاره در ماه‌های آینده/ فشار قیمتی تشدید خواهد شد؟

بازار مسکن ایران در سال جاری در حالی مسیر خود را ادامه می‌دهد که همزمان چند متغیر مهم بر این بازار اثرگذار شده‌اند؛ از یک‌سو افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز، رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی و کاهش توان سرمایه‌گذاری سازندگان، و از سوی دیگر افت قدرت خرید خانوارها، رکود نسبی معاملات و نگرانی مستأجران از فصل جابه‌جایی، شرایطی پیچیده را در این بازار رقم زده است.

 بازار مسکن همواره یکی از مهم‌ترین بازارهای اقتصادی کشور بوده و به دلیل ارتباط مستقیم با معیشت خانوار، اشتغال، سرمایه‌گذاری و صنایع وابسته، تحولات آن آثار گسترده‌ای بر سایر بخش‌های اقتصاد دارد. اکنون فعالان این حوزه معتقدند اگرچه بازار وارد فاز جهش هیجانی نشده، اما نشانه‌هایی از رشد تدریجی قیمت‌ها و افزایش فشار هزینه‌ای در آن دیده می‌شود.

در سال‌های گذشته، مسکن علاوه بر نقش مصرفی، به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای نیز مورد توجه قرار گرفته است. همین مسئله سبب شده در دوره‌های تورمی، بخشی از نقدینگی به سمت این بازار حرکت کند. با این حال در شرایط فعلی، کاهش توان خرید مردم و محدودیت منابع مالی، مانع از رونق پرشتاب معاملات شده است.

یکی از مهم‌ترین عوامل اثرگذار بر بازار مسکن در ماه‌های اخیر، رشد هزینه‌های ساخت‌وساز است. افزایش قیمت مصالح ساختمانی، هزینه دستمزد، خدمات مهندسی و عوارض شهری، فشار زیادی بر سازندگان وارد کرده است. در این میان، نوسانات تولید در برخی صنایع از جمله فولاد نیز نگرانی‌هایی درباره آینده هزینه ساخت ایجاد کرده است.

بازار خانه در پیچ جدید؛ رشد آرام قیمت‌ها آغاز شد

سمانه محرمی‌نمین، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران درباره وضعیت بازار مسکن، اظهار کرد: با توجه به آسیب‌هایی که به صنایع فولاد وارد شده، پیش‌بینی می‌شود هزینه‌های ساخت‌وساز با افزایش قابل توجهی مواجه شود که این موضوع می‌تواند بر فعالیت سازندگان اثر مستقیم بگذارد.

وی افزود: در چنین شرایطی، احتمال خروج برخی سازندگان خرد از بازار وجود دارد، چراکه افزایش هزینه‌ها و کاهش صرفه اقتصادی، توان اجرای پروژه‌های جدید را از آن‌ها سلب می‌کند.

این اظهارات نشان می‌دهد بخش تولید مسکن، به‌ویژه سازندگان کوچک و متوسط، بیش از سایرین در معرض آسیب قرار دارند. معمولاً در دوره‌های افزایش هزینه، پروژه‌های بزرگ‌تر به دلیل دسترسی بهتر به منابع مالی و مقیاس اقتصادی، توان ادامه فعالیت بیشتری دارند، اما سازندگان خرد نخستین گروهی هستند که از بازار خارج می‌شوند.

خروج این گروه از چرخه ساخت، در میان‌مدت می‌تواند به کاهش عرضه واحدهای جدید منجر شود؛ مسئله‌ای که خود زمینه‌ساز رشد بیشتر قیمت‌ها خواهد بود.

نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در همین رابطه می‌گوید: باید توجه داشت که مسکن یک نیاز اساسی و همیشگی برای انسان است و تحت هیچ شرایطی از بین نمی‌رود؛ بلکه در وضعیت فعلی و با توجه به تخریب برخی واحدهای مسکونی، این نیاز افزایش نیز یافته است.

وی ادامه داد: در حال حاضر متقاضیان برای اجاره، خرید یا پیش‌خرید در بازار حضور دارند و ضروری است شرایط برای تسهیل این معاملات فراهم شود.

این موضوع نشان می‌دهد برخلاف برخی بازارهای سرمایه‌ای که ممکن است در دوره رکود با افت شدید تقاضا مواجه شوند، بازار مسکن همواره دارای تقاضای مصرفی است. هرچند ممکن است خریداران خرید خود را به تعویق بیندازند، اما نیاز به سرپناه قابل حذف نیست.

رکود معاملات خرید و فروش ادامه دارد

اگرچه بازار مسکن از اواخر فروردین‌ماه وارد فاز جدیدی از فعالیت شده، اما همچنان نشانه‌ای از رونق گسترده خرید و فروش دیده نمی‌شود. فعالان بازار می‌گویند حجم معاملات نسبت به دوره‌های رونق فاصله معناداری دارد و بیشتر تقاضا در واحدهای کوچک‌متراژ یا املاک با قیمت پایین‌تر متمرکز شده است.

علت اصلی این وضعیت، کاهش قدرت خرید خانوارها و فاصله زیاد میان درآمد و قیمت مسکن است. در بسیاری از مناطق شهری، خانوارهای متوسط نیز برای خرید یک واحد کوچک نیازمند سال‌ها پس‌انداز یا دریافت تسهیلات سنگین هستند.

در چنین فضایی، بخشی از تقاضا به سمت پیش‌خرید حرکت کرده است؛ زیرا متقاضیان تلاش می‌کنند با پرداخت مرحله‌ای، امکان خانه‌دار شدن را حفظ کنند. با این حال ریسک‌های حقوقی و نگرانی از تأخیر در تحویل پروژه‌ها همچنان از چالش‌های این بخش محسوب می‌شود.

هشدار درباره قراردادهای خارج از سامانه‌های رسمی

یکی از موضوعات مهم بازار مسکن در ماه‌های اخیر، روند ثبت قراردادها و دسترسی مشاوران املاک به سامانه‌های رسمی است. فعالان این صنف معتقدند اختلال یا محدودیت در این سامانه‌ها می‌تواند معاملات را به سمت قراردادهای غیررسمی سوق دهد؛ موضوعی که امنیت حقوقی شهروندان را کاهش می‌دهد.

محرمی گفت: متأسفانه مدتی است دسترسی مشاوران املاک به قراردادهای یکسان در سامانه «کاتب» قطع شده و این موضوع روند انجام معاملات را با مشکل مواجه کرده است. خروج قراردادها از بسترهای رسمی، موجب کاهش امنیت حقوقی معاملات می‌شود و شهروندان باید بدانند قراردادهای دستی که خارج از سامانه‌های رسمی تنظیم می‌شود، در مراجع قضایی اعتبار لازم را ندارد.

وی افزود: در چنین شرایطی ممکن است برای قراردادهای دستی حکم تخلیه صادر نشود یا مستأجران در بازپس‌گیری ودیعه با چالش مواجه شوند، بنابراین تأکید می‌شود تمامی قراردادها صرفاً در سامانه‌های مجاز مانند «کاتب» یا «خودنویس» و از طریق مشاوران املاک دارای مجوز ثبت شود.

این هشدار از آن جهت اهمیت دارد که در فصل جابه‌جایی، بسیاری از خانوارها با عجله و بدون توجه به جزئیات حقوقی اقدام به تنظیم قرارداد می‌کنند؛ مسئله‌ای که می‌تواند بعدها منجر به اختلافات پرهزینه شود.

بازار اجاره زیر فشار تورم

بازار اجاره همچنان یکی از پرچالش‌ترین بخش‌های مسکن است. رشد قیمت خرید مسکن، کاهش بازدهی سایر بازارها و تورم عمومی اقتصاد، سبب شده مالکان نیز انتظارات قیمتی بالاتری در قراردادهای اجاره داشته باشند.

نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران درباره روند قیمت‌ها گفت: باید واقعیت‌های اقتصادی از جمله تورم سالانه در بخش مسکن را نیز در نظر گرفت که به‌صورت طبیعی موجب افزایش قیمت‌ها می‌شود.

وی درباره سیاست تعیین سقف اجاره‌بها افزود: در حوزه اجاره اگرچه انتظار می‌رود مالکان شرایط مستأجران را در نظر بگیرند، اما تعیین نرخ‌های دستوری مانند سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره‌بها، کارآمد نبوده و در عمل به‌عنوان کف مذاکرات عمل می‌کند.

به گفته وی، این نرخ در برخی مناطق شهری، به‌ویژه مناطق شمالی، عملاً رقم بالایی محسوب می‌شود و در مناطق جنوبی نیز به دلیل سطح درآمدها، امکان تحقق آن وجود ندارد و افزایش اجاره‌بها باید متناسب با شرایط واقعی بازار و توان مالی مستأجران باشد.

این اظهارات نشان می‌دهد نسخه واحد برای تمام مناطق شهری نمی‌تواند کارآمد باشد. تفاوت سطح درآمد، ارزش ملک، میزان تقاضا و شرایط محله‌ها باعث شده بازار اجاره در هر منطقه رفتار متفاوتی داشته باشد.

آینده بازار؛ صعود آرام یا جهش جدید؟

کارشناسان معتقدند در کوتاه‌مدت، بازار مسکن بیشتر در مسیر افزایش تدریجی قیمت حرکت خواهد کرد تا جهش ناگهانی. تا زمانی که توان خرید خانوارها محدود باشد، احتمال رونق تورمی شدید پایین‌تر است، اما اگر عرضه کاهش یابد و هزینه ساخت همچنان بالا برود، فشار قیمتی در ماه‌های آینده تشدید خواهد شد.

محرمی‌نمین تأکید کرد: در صورتی که در حوزه‌هایی مانند عوارض و مالیات برای سازندگان و مالکان تسهیل‌گری صورت نگیرد، افزایش قیمت‌ها در سال جاری دور از انتظار نخواهد بود. با این حال امیدواریم با همراهی و همدلی میان مردم، از بروز افزایش‌های هیجانی در بازار اجاره جلوگیری شود.

وی در پایان درباره وضعیت فعلی بازار خاطرنشان کرد: بازار مسکن از اواخر فروردین‌ماه وارد فاز جدیدی از فعالیت شده و در حال حاضر با شیب ملایم صعودی در حال حرکت است، اما همچنان از هیجانات شدید در بخش خرید و فروش خبری نیست. در حال حاضر معاملات در بخش واحدهای کوچک، املاک خرد و پیش‌فروش‌ها در حال انجام است و بازار در شرایطی نسبتاً آرام قرار دارد.

بازار مسکن در سال جاری در نقطه حساسی قرار گرفته است؛ از یک سو فشار هزینه ساخت و کاهش عرضه بالقوه، و از سوی دیگر افت قدرت خرید و رکود معاملات، این بازار را در وضعیت تعادلی شکننده قرار داده است. در چنین شرایطی، سیاست‌گذاری دقیق برای حمایت از تولید، تسهیل تأمین مالی، ساماندهی بازار اجاره و تقویت امنیت حقوقی معاملات، بیش از هر زمان دیگری ضروری به نظر می‌رسد.

اگر این سیاست‌ها به‌موقع اجرا نشود، بازار مسکن ممکن است در ماه‌های آینده با رشد بیشتر قیمت‌ها و فشار مضاعف بر خانوارها مواجه شود؛ اما در صورت مدیریت صحیح، می‌توان از تکرار جهش‌های سنگین گذشته جلوگیری کرد.