بازار مسکن در دوراهی توافق و تنش؛ خانه ارزان می‌شود یا فقط رکود عمیق‌تر؟

یکی از مهم‌ترین نکات در تحلیل آینده بازار مسکن، تفاوت این بازار با کالاهای مصرفی روزمره است. وقتی نرخ ارز یا انتظارات تورمی کاهش پیدا می‌کند، برخی کالاها ممکن است سریع‌تر وارد مسیر اصلاح قیمت شوند، اما مسکن معمولاً چنین رفتاری ندارد. دلیل اصلی، همان چیزی است که کارشناسان از آن با عنوان «چسبندگی قیمت» یاد می‌کنند. فروغمند اعرابی نیز تأکید کرده که قیمت مسکن در ایران به‌سختی کاهش می‌یابد، مگر آنکه عرضه گسترده‌ای وارد بازار شود و تعداد زیادی از فروشندگان یا سازندگان جدید تعادل عرضه و تقاضا را تغییر دهند.

چسبندگی قیمت مسکن به چند عامل برمی‌گردد. نخست، زمین در شهرهای بزرگ محدود است و هر ملک موقعیت، دسترسی، محله و ویژگی‌های خاص خود را دارد. دوم، بسیاری از مالکان در شرایط نااطمینانی ترجیح می‌دهند ملک خود را ارزان‌تر نفروشند و به جای کاهش قیمت، از بازار خارج شوند. سوم، هزینه ساخت در سال‌های اخیر به‌شدت بالا رفته و همین موضوع کف ذهنی قیمت برای سازندگان ایجاد کرده است.

سناریوی توافق جامع؛ کاهش سرعت رشد، نه سقوط قیمت

در سناریوی توافق جامع، انتظار اصلی این نیست که قیمت مسکن ناگهان سقوط کند. اثر محتمل‌تر توافق، کاهش سرعت رشد قیمت‌ها، کم شدن انتظارات تورمی، بهبود شرایط تأمین مالی و بازگشت تدریجی تقاضای مصرفی به بازار است. دنیای اقتصاد نیز در تحلیلی درباره بازار مسکن پس از تفاهم نوشته بود نخستین اثر روانی فروکش کردن ریسک سیاسی، کاهش هیجان ورود سرمایه به بازار ملک به‌عنوان پناهگاه دارایی است.

در چنین شرایطی، خریداران مصرفی که مدت‌ها از بازار عقب مانده‌اند، ممکن است دوباره برای خرید واحدهای کوچک‌تر و ارزان‌تر وارد عمل شوند. اما این به معنای ارزان شدن گسترده خانه نیست. اگر درآمد خانوارها افزایش پیدا نکند و تسهیلات بانکی متناسب با قیمت مسکن اصلاح نشود، حتی کاهش انتظارات تورمی هم نمی‌تواند به‌تنهایی قدرت خرید از دست‌رفته را بازگرداند.

ریزمتراژها اولین برنده ثبات می‌شوند

یکی از نکات مهم در تحلیل فروغمند اعرابی، احتمال فعال شدن زودتر بازار واحدهای کوچک‌متراژ است. در سال‌های اخیر، کاهش قدرت خرید باعث شده تقاضا از واحدهای بزرگ‌تر به سمت آپارتمان‌های کوچک‌تر حرکت کند. واحدهای ریزمتراژ به دلیل قیمت نهایی پایین‌تر، نقدشوندگی بیشتر و امکان خرید برای گروه بزرگ‌تری از متقاضیان، معمولاً نخستین بخش بازار هستند که در دوره‌های ثبات نسبی فعال می‌شوند.

این موضوع برای تهران و کلان‌شهرها اهمیت بیشتری دارد. وقتی فاصله میان درآمد خانوار و قیمت مسکن زیاد می‌شود، متقاضی مصرفی به جای خروج کامل از بازار، متراژ خود را کاهش می‌دهد. به همین دلیل، اگر توافق سیاسی یا کاهش نااطمینانی رخ دهد، احتمالاً نخستین افزایش معاملات در واحدهای کوچک، مناطق میان‌قیمت و آپارتمان‌های مصرفی دیده خواهد شد، نه در املاک لوکس و بزرگ‌متراژ.

ساخت‌وساز چرا با تأخیر رونق می‌گیرد؟

حتی اگر معاملات مسکن پس از کاهش تنش‌ها فعال شود، رونق ساخت‌وساز بلافاصله اتفاق نمی‌افتد. سازندگان برای شروع پروژه جدید باید نسبت به چند متغیر اطمینان پیدا کنند: قیمت زمین، هزینه مصالح، امکان فروش واحدها، نرخ سود و شرایط تأمین مالی. در زمستان ۱۴۰۴ شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران به ۲۷۸.۶ رسید و نسبت به فصل قبل ۳۶ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ۹۶.۸ درصد افزایش داشت؛ آماری که نشان می‌دهد فشار هزینه ساخت همچنان یکی از موانع جدی تولید مسکن است.

به همین دلیل، حتی اگر خریداران به بازار برگردند، سازندگان با احتیاط تصمیم می‌گیرند. رونق معاملات ممکن است در چند ماه قابل مشاهده باشد، اما رونق ساخت‌وساز معمولاً زمان‌برتر است؛ زیرا نیازمند خرید زمین، دریافت مجوز، تأمین سرمایه و برنامه‌ریزی چندساله است.

سناریوی تداوم وضعیت فعلی؛ بازار در انتظار می‌ماند

در سناریوی دوم، یعنی تداوم وضعیت فعلی و تفاهم‌های موقت، بازار مسکن احتمالاً همچنان در وضعیت انتظار باقی می‌ماند. در این حالت، قیمت‌ها ممکن است به‌صورت اسمی رشد کنند، اما این رشد الزاماً نشانه رونق نیست. بسیاری از فروشندگان قیمت‌های خود را با تورم و دلار تنظیم می‌کنند، اما خریداران مصرفی توان همراهی با این رشد را ندارند.

نتیجه چنین وضعیتی همان رکود تورمی است: قیمت‌ها بالا می‌مانند یا آهسته رشد می‌کنند، اما تعداد معاملات پایین است. بازار نه آن‌قدر آرام می‌شود که خریدار با اطمینان وارد شود و نه آن‌قدر پررونق است که سازنده برای پروژه‌های جدید انگیزه جدی داشته باشد.

تشدید تنش‌ها؛ رشد اسمی قیمت بدون رونق واقعی

در سناریوی تشدید تنش‌های سیاسی، بازار مسکن می‌تواند دوباره نقش پناهگاه دارایی را پیدا کند، اما این به معنای رونق سالم نیست. در چنین وضعیتی، بخشی از سرمایه‌گذاران برای حفظ ارزش پول خود به ملک نگاه می‌کنند، اما خریداران مصرفی به دلیل افت قدرت خرید و نااطمینانی بیشتر از بازار عقب‌تر می‌روند.

از طرف دیگر، مالکان در زمان بحران معمولاً عرضه را کاهش می‌دهند؛ چون نگران‌اند پس از فروش ملک، نتوانند دارایی مشابهی جایگزین کنند. همین کاهش عرضه می‌تواند قیمت‌های پیشنهادی را بالا نگه دارد، اما معاملات واقعی کاهش یابد. بنابراین، رشد قیمت در سناریوی تنش، بیشتر تورمی و دفاعی است، نه نشانه رونق اقتصادی.

سهم سنگین مسکن از سبد خانوار

فشار مسکن بر خانوارها در سال‌های اخیر به سطحی رسیده که بدون افزایش درآمد و اصلاح نظام تأمین مالی، بازگشت تقاضای واقعی دشوار خواهد بود. گزارش‌ها نشان می‌دهد سهم هزینه مسکن از هزینه‌های خانوار شهری کشور در سال ۱۴۰۳ به ۴۳.۷ درصد رسیده، در حالی که این سهم در سال ۱۴۰۲ حدود ۴۲.۴ درصد بوده است.

این عدد نشان می‌دهد بخش بزرگی از درآمد خانوار صرف اجاره یا هزینه‌های سکونت می‌شود و توان پس‌انداز برای خرید مسکن کاهش یافته است. در چنین شرایطی، حتی اگر قیمت‌ها تثبیت شوند، بازار بدون ابزارهای مالی مناسب و تسهیلات کارآمد نمی‌تواند به رونق گسترده برسد.

رونق یعنی افزایش معامله، نه الزاماً کاهش قیمت

یکی از برداشت‌های اشتباه درباره بازار مسکن این است که رونق را معادل کاهش قیمت می‌دانند. در حالی که از نگاه کارشناسی، رونق یعنی افزایش تعداد معاملات، بهبود نقدشوندگی، کاهش قفل‌شدگی بازار و بازگشت تقاضای مصرفی. فروغمند اعرابی نیز تأکید دارد که رونق واقعی ابتدا در خریدوفروش ظاهر می‌شود و سپس با فاصله زمانی به بخش ساخت‌وساز منتقل خواهد شد.

بنابراین اگر در ماه‌های آینده توافق یا کاهش تنش رخ دهد، نشانه مهم برای بازار مسکن فقط افت قیمت نیست؛ بلکه باید دید تعداد معاملات چقدر افزایش می‌یابد، فروشندگان واقعی چه رفتاری دارند، خریداران مصرفی به کدام متراژها برمی‌گردند و سازندگان چه زمانی پروژه‌های جدید را آغاز می‌کنند.

جمع‌بندی

بازار مسکن ایران در نقطه‌ای حساس قرار دارد. در سناریوی توافق جامع، احتمال کاهش شدید قیمت‌ها پایین است، اما سرعت رشد قیمت می‌تواند کم شود و معاملات مصرفی، به‌ویژه در واحدهای کوچک‌متراژ، جان بگیرد. در سناریوی تداوم بلاتکلیفی، بازار در رکود تورمی باقی می‌ماند و خریدها بیشتر به نیازهای ضروری محدود می‌شود. در سناریوی تشدید تنش‌ها نیز ممکن است قیمت‌های اسمی بالا برود، اما این رشد با کاهش معاملات و افت قدرت خرید همراه خواهد بود.

به بیان ساده، آینده بازار مسکن نه فقط به قیمت دلار یا نتیجه مذاکرات، بلکه به اعتماد خریداران، توان مالی خانوارها، هزینه ساخت و تصمیم سازندگان وابسته است. خانه شاید در سناریوی توافق ارزان نشود، اما اگر ثبات بازگردد، بازار می‌تواند از قفل رکود خارج شود؛ و همین خروج از رکود، مهم‌ترین نشانه رونق واقعی خواهد بود.