هشدار جدی به خریداران مسکن؛ بازار ملک در کدام سناریو دوباره جان می‌گیرد؟

بازار مسکن سال‌ها در ذهن بسیاری از خانوارهای ایرانی به‌عنوان پناهگاه سرمایه شناخته می‌شد؛ بازاری که نقدشوندگی کمتری از ارز و طلا دارد، اما در دوره‌های تورمی می‌تواند ارزش دارایی را تا حدی حفظ کند. اکنون افزایش ریسک‌های سیاسی و دشوار شدن پیش‌بینی آینده اقتصاد، همین ویژگی را نیز تحت تأثیر قرار داده است.

پژمان جوزی، رئیس انجمن صنعت ساختمان، در حاشیه همایش «چشم‌انداز اقتصاد ایران ۱۴۰۵» تأکید کرده است که فعالان اقتصادی در فضای عدم‌قطعیت، امید روشنی به آینده نزدیک ندارند. به گفته او، سرمایه‌گذار هوشمند و محتاط زمانی که با مسیری پرریسک مواجه باشد، از ورود به بازار خودداری می‌کند و مسکن نیز از این قاعده مستثنا نیست.

چرا مسکن دیگر پناهگاه بی‌رقیب سرمایه نیست؟

مسکن برخلاف دلار، طلا یا سهام، دارایی سنگین و کم‌نقدشونده‌ای است. خرید یک واحد مسکونی به سرمایه بالا نیاز دارد و فروش آن نیز ممکن است هفته‌ها یا ماه‌ها زمان ببرد. زمانی که آینده نرخ ارز، سیاست خارجی، دسترسی به منابع مالی و هزینه ساخت نامشخص باشد، سرمایه‌گذار نمی‌تواند بازده و زمان خروج از بازار را با اطمینان محاسبه کند.

این وضعیت باعث شده خریدهای سرمایه‌ای کاهش یابد و بخش بزرگی از معاملات باقی‌مانده به نیازهای مصرفی یا تبدیل به احسن مربوط شود. گزارش‌های مردادماه نیز از افت محسوس معاملات، افزایش فاصله میان قیمت پیشنهادی فروشندگان و توان خریداران و تمرکز تقاضای محدود روی آپارتمان‌های کوچک‌تر و ارزان‌تر حکایت دارند.

البته کاهش تقاضا الزاماً به کاهش قیمت اسمی مسکن منجر نمی‌شود. فروشندگان با مشاهده تورم عمومی، نوسان ارز و افزایش هزینه ساخت، حاضر نیستند ملک خود را با تخفیف سنگین عرضه کنند. خریداران نیز توان پذیرش قیمت‌های جدید را ندارند. نتیجه، بازاری است که تعداد معاملات آن کاهش می‌یابد، اما قیمت‌های پیشنهادی همچنان بالا می‌ماند؛ همان شرایطی که با عنوان رکود تورمی شناخته می‌شود.

سناریوی اول؛ توافق و رفع تحریم‌ها چه تغییری ایجاد می‌کند؟

جوزی بهترین مسیر را رسیدن به تفاهمی می‌داند که منافع ایران را تأمین کند و به رفع تحریم‌ها منجر شود. به اعتقاد او، تحقق چنین سناریویی می‌تواند اقتصاد کشور را وارد فضای تازه‌ای کند.

در کوتاه‌مدت، انتشار خبر یک توافق معتبر احتمالاً بخشی از تقاضای احتیاطی بازار مسکن را کاهش می‌دهد. افرادی که صرفاً برای محافظت از سرمایه در برابر جهش ارز به دنبال خرید ملک هستند، ممکن است تصمیم خود را عقب بیندازند. بنابراین احتمال جهش فوری قیمت مسکن در روزهای ابتدایی توافق پایین خواهد بود.

اما در میان‌مدت، کاهش نااطمینانی می‌تواند به نفع صنعت ساختمان تمام شود. ثبات نسبی ارز، امکان محاسبه هزینه پروژه، بهبود تأمین مالی و افزایش اعتماد سازندگان می‌تواند پروژه‌های متوقف‌شده را دوباره فعال کند. خریداران مصرفی نیز وقتی نسبت به درآمد، اشتغال و آینده اقتصادی اطمینان بیشتری داشته باشند، راحت‌تر وارد معامله می‌شوند.

توافق لزوماً به معنای ارزان شدن ناگهانی خانه نیست. هزینه زمین، مصالح، دستمزد، عوارض و خدمات فنی پیش از این افزایش یافته و بازگشت آنها به سطوح قبلی دشوار است. اثر محتمل توافق، ابتدا کاهش سرعت رشد قیمت، افزایش حجم معاملات و کم شدن فاصله میان نرخ پیشنهادی و قیمت قطعی خواهد بود.

سناریوی دوم؛ ادامه جنگ چه بلایی بر بازار ملک می‌آورد؟

رئیس انجمن صنعت ساختمان درباره ادامه جنگ هشدار داده است که اقتصاد کشورها در شرایط درگیری نظامی نه‌تنها رشد نمی‌کند، بلکه ممکن است با عقب‌گرد مواجه شود.

در چنین سناریویی، بازار مسکن با دو نیروی متضاد روبه‌رو می‌شود. از یک طرف، افزایش نرخ ارز و تورم می‌تواند قیمت اسمی زمین، مصالح و واحدهای مسکونی را بالا ببرد. از طرف دیگر، کاهش درآمد واقعی خانوارها، اختلال در کسب‌وکارها و تشدید نااطمینانی، تعداد معاملات را پایین می‌آورد.

در مناطق در معرض خطر، حتی ممکن است مسیر سرمایه‌ها تغییر کند و تقاضا به شهرها یا محله‌هایی منتقل شود که از نظر خریداران امنیت بیشتری دارند. در این وضعیت، نمی‌توان از یک روند یکسان برای تمام کشور سخن گفت؛ برخی مناطق ممکن است با افت تقاضا مواجه شوند و مناطق دیگر تحت تأثیر مهاجرت‌های موقت یا دائمی قرار گیرند.

سرمایه‌گذاری ساختمانی نیز در فضای جنگی آسیب‌پذیر است. پروژه ساختمان یک فعالیت چندساله است و سازنده باید هزینه و فروش آینده را تخمین بزند. وقتی تأمین مصالح، انرژی، حمل‌ونقل و نرخ ارز قابل پیش‌بینی نیست، شروع پروژه جدید ریسک بالایی پیدا می‌کند. کاهش ساخت‌وساز امروز نیز چند سال بعد به کمبود عرضه و فشار بیشتر بر قیمت‌ها منجر می‌شود.

سناریوی سوم؛ «نه جنگ، نه صلح» خطرناک‌تر از رکود عادی

سناریوی سوم شاید بدون تخریب مستقیم جنگ همراه باشد، اما از نظر سرمایه‌گذاری فرسایشی است. جوزی می‌گوید در وضعیت نه جنگ و نه صلح، سرمایه‌گذاران همواره منتظر تغییر شرایط می‌مانند و نباید انتظار رشد اقتصادی داشت.

در این فضا، خریدار منتظر کاهش قیمت می‌ماند، فروشنده از ترس تورم حاضر به تخفیف نیست و سازنده آغاز پروژه را عقب می‌اندازد. بازار نه وارد رونق می‌شود و نه یک اصلاح واقعی و سریع را تجربه می‌کند.

این سناریو می‌تواند رکود تورمی را طولانی‌تر کند. قیمت‌های پیشنهادی به‌تدریج با تورم بالا می‌روند، اما معاملات واقعی محدود باقی می‌مانند. ممکن است برخی مالکان نیازمند نقدینگی تخفیف ارائه دهند، ولی این تخفیف‌های موردی الزاماً متوسط قیمت کل بازار را پایین نمی‌آورد.

برای مصرف‌کننده، چنین وضعیتی به معنای کاهش تدریجی قدرت خرید است. حتی اگر قیمت مسکن برای چند ماه ثابت بماند، افزایش هزینه زندگی و عقب ماندن درآمد از تورم، امکان پس‌انداز برای خرید خانه را کمتر می‌کند.

جهش هزینه ساخت؛ مانع بزرگ کاهش قیمت خانه

یکی از مهم‌ترین عوامل مقاومت قیمت مسکن، افزایش شدید هزینه تولید است. بر اساس گزارش مرکز آمار، تورم فصلی نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی تهران در زمستان ۱۴۰۴ به ۳۶ درصد رسید. تورم نقطه‌به‌نقطه این نهاده‌ها ۹۶.۸ درصد و تورم سالانه آنها ۶۱.۸ درصد اعلام شد.

این ارقام به این معنا نیست که قیمت تمام خانه‌ها دقیقاً به همین میزان افزایش پیدا می‌کند؛ زیرا قیمت ملک علاوه بر هزینه ساخت، از ارزش زمین، موقعیت، عمر بنا و قدرت خرید منطقه اثر می‌گیرد. اما جهش نهاده‌ها کف هزینه ساخت واحد جدید را بالا می‌برد و امکان کاهش جدی قیمت نوسازها را محدود می‌کند.

بنابراین حتی در صورت تداوم رکود، احتمال سقوط گسترده قیمت اسمی مسکن پایین است. تعدیل بازار بیشتر می‌تواند از مسیر افزایش تخفیف در معاملات، ثبات چندماهه قیمت یا رشد کمتر مسکن نسبت به تورم عمومی اتفاق بیفتد.

آمار رشد ساختمان چرا به معنای رونق مسکن نیست؟

تازه‌ترین گزارش منتشرشده از داده‌های مرکز آمار نشان می‌دهد ارزش افزوده بخش ساختمان در سال ۱۴۰۴ حدود ۱.۴ درصد رشد کرده و رشد این بخش در زمستان به ۳.۵ درصد رسیده است. بااین‌حال، تنها حدود ۱۵ تا ۲۰ درصد ارزش افزوده ساختمان به بخش مسکونی مربوط می‌شود و قسمت عمده آن شامل پروژه‌های عمرانی، صنعتی، تجاری و زیرساختی است. بنابراین رشد بخش ساختمان را نمی‌توان به‌تنهایی نشانه رونق خریدوفروش خانه دانست.

نشانه‌های عرضه مسکونی نیز همچنان نگران‌کننده‌اند. در تابستان ۱۴۰۴ تعداد واحدهای پیش‌بینی‌شده در پروانه‌های ساختمانی کل نقاط شهری کشور نسبت به فصل قبل ۲۴.۷ درصد و نسبت به تابستان سال قبل ۲۷.۹ درصد کاهش داشت. تعداد پروانه‌های احداث بنا در تهران نیز در مقایسه با مدت مشابه سال قبل ۲۵.۴ درصد پایین آمد.

کاهش پروانه‌های امروز معمولاً اثر خود را با فاصله زمانی در بازار نشان می‌دهد. اگر این روند ادامه پیدا کند، عرضه واحدهای نوساز در سال‌های آینده محدودتر خواهد شد و حتی در صورت ضعف تقاضا، فشار هزینه‌ای بازار باقی می‌ماند.

در هر سناریو چه اتفاقی برای قیمت مسکن می‌افتد؟

این جدول پیش‌بینی قطعی نیست و مسیر واقعی بازار به کیفیت تحولات سیاسی، نرخ ارز، سیاست اعتباری بانک‌ها، تورم عمومی و میزان عرضه بستگی دارد.

بازار مسکن چه زمانی دوباره جان می‌گیرد؟

بازگشت رونق فقط با افزایش قیمت اتفاق نمی‌افتد. رونق واقعی زمانی شکل می‌گیرد که خریدار مصرفی توان ورود به بازار داشته باشد، سازنده بتواند هزینه پروژه را پیش‌بینی کند و سرمایه‌گذار امکان برآورد بازده و خروج از معامله را داشته باشد.

در شرایط فعلی، توافق پایدار و کاهش نااطمینانی می‌تواند نخستین شرط بازگشت اعتماد باشد، اما کافی نیست. کنترل تورم، افزایش قدرت خرید، تأمین مالی بلندمدت و کاهش موانع ساخت نیز ضروری است.

محتمل‌ترین تصویر کوتاه‌مدت، ادامه معاملات محدود همراه با نوسان قیمت‌های پیشنهادی است. بازار تا زمان دریافت یک سیگنال سیاسی معتبر، در وضعیت انتظار باقی می‌ماند. در این میان، بزرگ‌ترین خطر نه فقط افزایش قیمت، بلکه کاهش ساخت‌وساز و عمیق‌تر شدن شکاف میان قیمت خانه و درآمد خانوارهاست.