اجاره ۱۸۰ میلیونی در الهیه؛ با ۵۰۰ میلیون پول پیش در شمال تهران چه خانه‌ای می‌توان اجاره کرد؟

در بازار اجاره مناطق متوسط و مرکزی تهران، مستأجری که ۵۰۰ میلیون تومان ودیعه دارد ممکن است بتواند با پرداخت ماهانه ۲۰ تا ۶۰ میلیون تومان خانه‌ای یک یا دوخوابه پیدا کند. همین بودجه در شمال شهر شرایط کاملاً متفاوتی دارد و رقم اجاره ماهانه در بعضی فایل‌ها تا ۱۸۰ میلیون تومان بالا می‌رود.

فایل‌های بررسی‌شده در روز ۱۳ مرداد ۱۴۰۵ نشان می‌دهد ۵۰۰ میلیون تومان در محله‌های گران‌قیمت پایتخت بیشتر از آنکه بخش اصلی هزینه قرارداد باشد، نقش مبلغ اولیه ورود به معامله را دارد. بخش سنگین هزینه به اجاره ماهانه منتقل شده است؛ روشی که مستأجر را با تعهد نقدی بزرگی در طول سال روبه‌رو می‌کند.

اجاره ماهانه ۱۸۰ میلیون برای خانه ۲۰ساله الهیه

گران‌ترین گزینه جدول، آپارتمانی ۱۲۰ متری در الهیه است. این واحد دو اتاق خواب دارد و با ۵۰۰ میلیون تومان ودیعه و ماهانه ۱۸۰ میلیون تومان اجاره عرضه شده است. آسانسور، پارکینگ و انباری از امکانات آن محسوب می‌شود، اما نکته قابل‌توجه عمر ۲۰ساله ساختمان است.

مستأجر این واحد باید در یک سال دو میلیارد و ۱۶۰ میلیون تومان اجاره نقدی پرداخت کند. با اضافه کردن ودیعه ۵۰۰ میلیونی، مجموع پولی که در سال اول قرارداد درگیر می‌شود به دو میلیارد و ۶۶۰ میلیون تومان می‌رسد؛ هرچند اصل ودیعه باید در پایان قرارداد به مستأجر بازگردانده شود.

فایل دیگری در الهیه، واحدی ۱۵۰ متری و سه‌خوابه است که ۱۰ سال از ساخت آن می‌گذرد. مالک برای این آپارتمان نیز ۵۰۰ میلیون تومان ودیعه تعیین کرده، اما اجاره ماهانه را ۱۶۰ میلیون تومان در نظر گرفته است. هزینه نقدی اجاره این واحد در طول یک سال به یک میلیارد و ۹۲۰ میلیون تومان می‌رسد.

جدول اجاره آپارتمان در شمال تهران

ارقام زیر قیمت‌های پیشنهادی فایل‌های بررسی‌شده هستند و لزوماً به معنی انعقاد قرارداد با همین مبالغ نیستند. مبلغ «اجاره سالانه» از ضرب اجاره ماهانه در ۱۲ ماه به دست آمده است.

رهن کامل خانه اندرزگو ۴.۵ میلیارد تومان

یک آپارتمان ۱۱۰ متری و دوخوابه در بلوار اندرزگو با ۵۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۱۱۰ میلیون تومان اجاره ماهانه عرضه شده است. ساختمان هفت‌ساله است و آسانسور، پارکینگ و انباری دارد.

در این فایل امکان تبدیل اجاره به ودیعه نیز وجود دارد. مالک اعلام کرده مستأجر می‌تواند با پرداخت چهار میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان، قرارداد را به رهن کامل تبدیل کند. به این ترتیب، حذف اجاره ۱۱۰ میلیونی نیازمند افزایش چهار میلیارد تومانی پول پیش است. این تبدیل نشان می‌دهد در این قرارداد به ازای هر یک میلیون تومان ودیعه، حدود ۲۷ هزار و ۵۰۰ تومان از اجاره ماهانه کم می‌شود.

عرف متداول تبدیل رهن و اجاره معمولاً برای هر یک میلیون تومان ودیعه، حدود ۳۰ هزار تومان اجاره ماهانه در نظر گرفته می‌شود؛ البته این ضریب ثابت و قانونی نیست و براساس محله، شرایط ملک، قدرت چانه‌زنی و نظر مالک تغییر می‌کند.

زیرهمکف محمودیه با اجاره ۷۰ میلیونی

در محمودیه یک واحد ۸۰ متری یک‌خوابه با ۵۰۰ میلیون تومان ودیعه و ماهانه ۷۰ میلیون تومان اجاره عرضه شده است. این واحد ۱۵ سال عمر دارد و در آگهی به‌عنوان زیرهمکف معرفی شده، اما پارکینگ و انباری دارد.

اجاره سالانه این خانه به ۸۴۰ میلیون تومان می‌رسد. این فایل نشان می‌دهد حتی عواملی مانند قرار داشتن در زیرهمکف که در اغلب مناطق باعث کاهش قیمت می‌شود، نمی‌تواند اثر موقعیت جغرافیایی محمودیه را کاملاً خنثی کند. در شمال تهران، نام محله، ارزش زمین، دسترسی و کمبود فایل کوچک‌متراژ گاهی بیش از طبقه یا عمر بنا بر قیمت پیشنهادی مالک اثر می‌گذارد.

زعفرانیه؛ ماهی ۱۲۶ میلیون بدون انباری

آپارتمان سه‌خوابه ۱۲۸ متری در زعفرانیه با ۵۰۰ میلیون تومان پول پیش و اجاره ماهانه ۱۲۶ میلیون تومان آگهی شده است. ساختمان ۱۷ ساله، دارای پارکینگ و آسانسور است، اما انباری در فهرست امکانات آن دیده نمی‌شود.

مستأجر این خانه در طول سال باید یک میلیارد و ۵۱۲ میلیون تومان اجاره بپردازد. با استفاده از ضریب رایج تبدیل، ارزش تقریبی این قرارداد به شکل رهن کامل حدود چهار میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان برآورد می‌شود؛ محاسبه‌ای که صرفاً برای مقایسه فایل‌ها کاربرد دارد و الزاماً مورد پذیرش مالک نیست.

ارزان‌ترین گزینه‌ها در قیطریه و فرمانیه

مستأجرانی که به دنبال آپارتمان یک‌خوابه هستند، گزینه‌های ارزان‌تری پیدا می‌کنند؛ بااین‌حال، کاهش قیمت معمولاً به معنی چشم‌پوشی از متراژ یا امکانات است.

یک خانه ۵۵ متری و ۱۷ساله در قیطریه با ۵۰۰ میلیون تومان ودیعه و ماهانه ۴۰ میلیون تومان اجاره عرضه شده است. واحد در طبقه سوم قرار دارد اما ساختمان آسانسور و پارکینگ ندارد. هزینه اجاره یک‌ساله آن ۴۸۰ میلیون تومان است.

در فرمانیه نیز یک واحد ۴۰ متری یک‌خوابه با ۵۰۰ میلیون تومان ودیعه و ماهانه ۳۵ میلیون تومان اجاره وجود دارد. این ساختمان هفت‌ساله نیز پارکینگ و آسانسور ندارد و مستأجر باید سالانه ۴۲۰ میلیون تومان اجاره پرداخت کند.

آیا رهن کامل یک‌خوابه واقعاً حداقل ۲.۵ میلیارد است؟

در گزارش اولیه عنوان شده بود که رهن کامل واحدهای یک‌خوابه در مناطق گران شمال تهران از حدود دو میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان آغاز می‌شود؛ اما ارقام موجود در همان جدول، این گزاره را به‌طور کامل تأیید نمی‌کنند.

با ضریب تبدیل رایج ۳۰ هزار تومان، قرارداد واحد قیطریه معادل حدود یک میلیارد و ۸۳۰ میلیون تومان رهن کامل است. قرارداد واحد فرمانیه نیز تقریباً معادل یک میلیارد و ۶۷۰ میلیون تومان محاسبه می‌شود. البته ممکن است مالکان هنگام تبدیل واقعی قرارداد به رهن کامل، ضریب دیگری اعمال کنند یا اصلاً با تبدیل کامل موافق نباشند.

بنابراین، رقم دو میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان می‌تواند کف فایل‌های دارای امکانات بهتر یا متراژ بالاتر باشد، اما نمی‌توان آن را براساس نمونه‌های فعلی، حداقل قطعی تمام خانه‌های یک‌خوابه شمال تهران دانست.

فاصله منطقه یک با میانگین تهران چقدر است؟

برآوردهای یک پلتفرم داده‌محور ملکی برای مرداد ۱۴۰۵ نشان می‌دهد رهن کامل یک آپارتمان ۱۸۰ متری در منطقه یک به‌طور متوسط حدود چهار میلیارد و ۵۶۸ میلیون تومان است. ترکیب متوسط پیشنهادی نیز حدود دو میلیارد و ۲۸۴ میلیون تومان ودیعه و ۶۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان اجاره ماهانه اعلام شده است.

در کل تهران، رهن کامل یک آپارتمان ۱۱۰ متری حدود یک میلیارد و ۷۵۴ میلیون تومان برآورد شده است. به این ترتیب، تفاوت منطقه یک با متوسط پایتخت فقط در اجاره ماهانه نیست؛ مستأجر برای تأمین ودیعه نیز با شکافی چندمیلیاردی روبه‌رو است. این اعداد برآورد پلتفرم از فایل‌های بازار هستند و آمار قراردادهای قطعی محسوب نمی‌شوند.

کاهش تورم اجاره به معنی ارزان شدن خانه نیست

آخرین آمار منتشرشده از شاخص اجاره نشان می‌دهد تورم ماهانه اجاره مسکن در تیرماه به حدود ۲.۳ درصد و تورم سالانه آن به ۳۲.۵ درصد رسیده است. کاهش سرعت رشد اجاره‌بها می‌تواند نشانه ضعیف شدن توان پرداخت مستأجران و محدود شدن ظرفیت افزایش بیشتر قیمت‌ها باشد، اما به معنی پایین آمدن اجاره‌ها نیست.

همچنین سقف مجاز افزایش اجاره‌بها برای تهران در سال ۱۴۰۵ حدود ۲۷ درصد اعلام شده است. این سیاست بیشتر برای کنترل افزایش قراردادهای موجود طراحی شده، درحالی‌که در فایل‌های جدید، قیمت پیشنهادی مالکان همچنان می‌تواند فاصله زیادی با توان مالی خانوارها داشته باشد.

در نهایت، بازار اجاره شمال تهران بیش از هر چیز تحت تأثیر قیمت بالای زمین، تمرکز واحدهای لوکس و محدود بودن خانه‌های کوچک و قابل‌پرداخت قرار دارد. ۵۰۰ میلیون تومان پول پیش که در بعضی مناطق تهران امکان رهن کامل یک خانه را فراهم می‌کند، در الهیه و زعفرانیه تنها بخشی کوچک از قرارداد است. برای مستأجر، عدد تعیین‌کننده دیگر فقط ودیعه نیست؛ توان پرداخت اجاره‌ای است که در برخی فایل‌ها طی یک سال از دو میلیارد تومان عبور می‌کند.