قیمت خانه در مرزداران به متری ۴۴۸ میلیون رسید؛ برای آپارتمان ۳ خوابه چقدر پول لازم است؟

بازار مسکن مرزداران در روزهای پایانی مرداد ۱۴۰۵ با قیمت‌هایی روبه‌رو است که خرید خانه در این بخش از منطقه ۲ تهران را برای بخش بزرگی از متقاضیان مصرفی دشوار کرده است.

تازه‌ترین رصد میدانی بازار نشان می‌دهد یک واحد ۱۶۵ متری سه‌خوابه ساخت ۱۴۰۳ با قیمت ۷۴ میلیارد تومان فایل شده است. واحدی ۱۱۰ متری و دوخوابه با سال ساخت ۱۳۹۰ نیز ۲۸ میلیارد تومان قیمت دارد. در دو نمونه دیگر، برای آپارتمان ۹۲ متری ساخت ۱۳۹۵ رقم ۳۵ میلیارد تومان و برای واحد ۱۵۰ متری نوساز ساخت ۱۴۰۵ قیمت ۵۲ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان تعیین شده است.

اما مقایسه قیمت کل به تنهایی تصویر کاملی از بازار ارائه نمی‌کند. وقتی قیمت هر متر مربع این واحدها محاسبه شود، اختلاف‌ها بسیار معنادارتر می‌شوند.

قیمت هر متر خانه در مرزداران چقدر است؟

بر اساس قیمت‌های پیشنهادی چهار فایل تازه، وضعیت به این شکل است:

• واحد ۱۶۵ متری ساخت ۱۴۰۳ با قیمت ۷۴ میلیارد تومان: حدود متری ۴۴۸.۵ میلیون تومان

• واحد ۱۱۰ متری ساخت ۱۳۹۰ با قیمت ۲۸ میلیارد تومان: حدود متری ۲۵۴.۵ میلیون تومان

• واحد ۹۲ متری ساخت ۱۳۹۵ با قیمت ۳۵ میلیارد تومان: حدود متری ۳۸۰.۴ میلیون تومان

• واحد ۱۵۰ متری ساخت ۱۴۰۵ با قیمت ۵۲.۵ میلیارد تومان: دقیقاً متری ۳۵۰ میلیون تومان

خود فایل‌های مورد بررسی از سوی اقتصادآنلاین در ۲۸ مرداد ۱۴۰۵ منتشر شده‌اند.

به این ترتیب فاصله گران‌ترین و ارزان‌ترین نمونه از نظر قیمت متری تقریباً ۱۹۴ میلیون تومان در هر مترمربع است.

این اختلاف برای یک واحد ۱۰۰ متری، در صورت تعمیم صرفاً برای نشان دادن ابعاد تفاوت، معادل نزدیک به ۱۹ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان خواهد بود.

چرا خانه ساخت ۱۴۰۳ از نوساز ۱۴۰۵ گران‌تر است؟

یکی از نکات قابل توجه این چهار فایل، آن است که جوان‌تر بودن ساختمان الزاماً به معنای بالاتر بودن قیمت هر متر نیست.

آپارتمان ۱۶۵ متری ساخت ۱۴۰۳ حدود متری ۴۴۸ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده، اما واحد ۱۵۰ متری ساخت ۱۴۰۵ متری ۳۵۰ میلیون تومان است. یعنی واحد دو سال قدیمی‌تر حدود ۲۸ درصد قیمت متری بیشتری دارد.

این موضوع نشان می‌دهد سال ساخت فقط یکی از متغیرهای قیمت‌گذاری در مرزداران است.

بررسی فایل‌های ملکی این محله نیز نشان می‌دهد موقعیت دقیق ساختمان نسبت به بلوار مرزداران، خیابان، تعداد واحدها، تعداد پارکینگ، کیفیت لابی و مشاعات، طبقه، نورگیری، نقشه و امکاناتی مانند استخر، جکوزی، سالن ورزشی و روف‌گاردن می‌توانند تفاوت بزرگی در قیمت ایجاد کنند. یک پایگاه ملکی در اردیبهشت ۱۴۰۵ فایل‌هایی در مرزداران با نرخ‌های بیش از متری ۴۰۰ میلیون تومان نیز ثبت کرده است.

برای مثال در همان داده‌ها، یک واحد ۱۸۵ متری ساخت ۱۴۰۴ متری حدود ۴۵۹ میلیون تومان و آپارتمان ۱۸۴ متری ساخت ۱۳۹۸ متری ۴۰۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده بود.

بنابراین قیمت نزدیک به ۴۴۸ میلیون تومان در فایل تازه اگرچه بالاست، در بخش لوکس بازار مرزداران کاملاً بی‌سابقه نیست.

مرزداران از میانگین منطقه ۲ هم گران‌تر شده است؟

یک برآورد آنلاین از بازار مرداد ۱۴۰۵، متوسط قیمت پیشنهادی مسکن در کل منطقه ۲ تهران را حدود متری ۲۰۲ میلیون تومان اعلام می‌کند و برای یک آپارتمان متوسط ۱۱۵ متری در این منطقه رقمی نزدیک به ۲۳.۲ میلیارد تومان به دست می‌دهد. این آمار داده رسمی معاملات نیست و باید به‌عنوان برآورد مبتنی بر فایل‌های بازار دیده شود.

با همین معیار، هر چهار فایلی که اکنون در مرزداران بررسی شده‌اند بالاتر از این سطح قرار می‌گیرند.

حتی ارزان‌ترین نمونه، یعنی واحد ۱۱۰ متری ساخت ۱۳۹۰ با قیمت حدود متری ۲۵۵ میلیون تومان، نزدیک به ۲۶ درصد بالاتر از آن برآورد منطقه‌ای است.

گران‌ترین نمونه نیز بیش از دو برابر آن سطح قیمت دارد.

این اختلاف نشان می‌دهد نمی‌توان متوسط منطقه ۲ را مستقیماً برای ارزش‌گذاری مرزداران، سعادت‌آباد، شهرک غرب یا سایر محله‌های این منطقه استفاده کرد؛ زیرا تفاوت محله، ساختمان و حتی یک خیابان می‌تواند قیمت را به‌شدت تغییر دهد.

خریدار ۲۸ میلیاردی چه چیزی پیدا می‌کند؟

از میان چهار فایل تازه، کمترین بودجه موردنیاز ۲۸ میلیارد تومان است.

با این پول یک واحد ۱۱۰ متری دوخوابه ساخت ۱۳۹۰ عرضه شده است؛ یعنی خریدار برای ورود به این نمونه از بازار مرزداران باید حداقل سرمایه‌ای نزدیک به ۲۸ میلیارد تومان داشته باشد.

البته فایل‌های ارزان‌تر در کل محله وجود دارند و چهار نمونه مورد بررسی را نمی‌توان کف یا سقف قطعی بازار دانست. آگهی‌های زنده پلتفرم‌های ملکی همچنان دامنه بسیار متنوعی از قیمت‌ها را نشان می‌دهند.

با این حال همین نمونه‌ها نشان می‌دهد برای واحدهای میان‌متراژ مناسب خانواده، بودجه موردنیاز به سطوحی رسیده که بخش بزرگی از خانوارهای مصرفی را از بازار خرید دور می‌کند.

اقتصادآنلاین نیز در گزارش تازه خود نوشته تقاضا برای واحدهای دوخوابه و میان‌متراژ در مرزداران همچنان فعال‌تر است؛ در مقابل، واحدهای بزرگ و لوکس مشتریانی با نقدینگی بسیار بالاتر دارند.

۹۲ متر، ۳۵ میلیارد؛ چرا واحد کوچک همیشه ارزان نیست؟

فایل ۹۲ متری این گزارش شاید جالب‌ترین نمونه باشد.

این آپارتمان ساخت ۱۳۹۵ است و ۳۵ میلیارد تومان قیمت دارد؛ یعنی هر متر آن بیش از ۳۸۰ میلیون تومان تمام می‌شود. در مقابل، آپارتمان ۱۵۰ متری نوساز متری ۳۵۰ میلیون تومان قیمت دارد.

این همان پدیده‌ای است که در بسیاری از محله‌های پرتقاضای تهران دیده می‌شود: واحدهای کوچک‌تر و مصرفی گاهی به دلیل نقدشوندگی بیشتر با قیمت متری بالاتری عرضه می‌شوند.

برای بسیاری از خریداران، قیمت کل تعیین‌کننده‌تر از قیمت هر متر است. فردی که سقف بودجه‌اش ۳۵ میلیارد تومان است ممکن است اصلاً امکان ورود به فایل ۵۲ یا ۷۴ میلیاردی را نداشته باشد؛ حتی اگر قیمت هر متر آن فایل منطقی‌تر باشد.

همین مسئله قدرت چانه‌زنی مالک واحد کوچک‌تر را افزایش می‌دهد.

بازار مسکن هنوز درگیر «قیمت پیشنهادی» و رکود است

با وجود اعداد بالا، یک تفاوت کلیدی را نباید فراموش کرد: قیمت فایل مساوی قیمت قطعی معامله نیست.

فعالان بازار مسکن در ماه‌های اخیر از فاصله گرفتن نرخ‌های پیشنهادی مالکان از قدرت خرید واقعی صحبت کرده‌اند. گزارش‌های تیرماه ۱۴۰۵ بازار تهران را در وضعیت رکود تورمی توصیف می‌کنند؛ شرایطی که در آن قیمت‌های اسمی بالا رفته، اما تعداد خریداران واقعی کاهش پیدا کرده است.

در همان گزارش، رئیس اتحادیه مشاوران املاک گفته بخش زیادی از خریدهای فعلی مربوط به افرادی است که قصد تبدیل به احسن دارند و حضور خانه‌اولی‌ها و خریداران سرمایه‌ای محدود شده است. همچنین برخی فروشندگان نیازمند نقدینگی مجبور شده‌اند از قیمت پیشنهادی خود عقب‌نشینی کنند.

بنابراین عدد ۷۴ میلیارد تومان الزاماً به معنای آن نیست که معامله نهایی دقیقاً در همین سطح انجام خواهد شد.

در بازاری با حجم معامله پایین، فاصله «قیمت آگهی» و «قیمت نهایی قرارداد» اهمیت زیادی پیدا می‌کند.

چرا مرزداران همچنان گران می‌ماند؟

مرزداران بخشی از منطقه ۲ تهران است و موقعیت آن در غرب پایتخت، دسترسی به بزرگراه‌هایی مانند حکیم، یادگار امام، اشرفی اصفهانی و جلال آل‌احمد و همچنین دسترسی به حمل‌ونقل عمومی از دلایل تداوم تقاضا در این محله عنوان می‌شود.

در عین حال، بازار این محله بسیار ناهمگن است.

ساختمان‌های قدیمی‌تر در کنار پروژه‌های جدید با لابی‌های بزرگ، چند پارکینگ، امکانات ورزشی و مشاعات لوکس قرار گرفته‌اند. به همین دلیل استفاده از عبارتی مانند «متوسط قیمت مرزداران» بدون توجه به مشخصات ملک می‌تواند گمراه‌کننده باشد.

چهار فایل تازه دقیقاً همین موضوع را نشان می‌دهند: از متری ۲۵۵ میلیون تا حدود ۴۴۸ میلیون تومان در یک محله.

برای خرید خانه در مرزداران چقدر سرمایه لازم است؟

بر مبنای همین نمونه‌های تازه، خریدار یک واحد دوخوابه باید برای فایل‌های مورد بررسی چیزی بین ۲۸ تا ۳۵ میلیارد تومان نقدینگی داشته باشد و برای سه‌خوابه‌های جدیدتر بودجه به ۵۲.۵ تا ۷۴ میلیارد تومان می‌رسد.

اما مهم‌ترین پیام بازار مرداد ۱۴۰۵ شاید قیمت ۷۴ میلیاردی یک واحد خاص نباشد.

پیام اصلی، شکاف شدید قیمت در داخل خود مرزداران است. سن بنا همچنان مهم است، اما دیگر به‌تنهایی پاسخ نمی‌دهد که چرا دو خانه چند ده میلیارد تومان اختلاف دارند. لوکیشن دقیق، کیفیت ساختمان، تعداد واحد، امکانات و حتی قدرت نقدشوندگی ملک می‌توانند قیمت هر متر را ده‌ها و گاهی بیش از صد میلیون تومان جابه‌جا کنند.

برای خریدار، نتیجه روشن است: در بازاری که قیمت هر متر در چهار فایل هم‌محله‌ای نزدیک به ۱۹۴ میلیون تومان اختلاف دارد، مقایسه صرفاً براساس «متراژ و سال ساخت» کافی نیست؛ گاهی یک خیابان، یک طبقه یا کیفیت مشاعات می‌تواند به اندازه چند سال عمر بنا روی قیمت نهایی اثر بگذارد.