تورم اجاره به ۳۱.۸ درصد رسید؛ اما مستأجران تا ۷۰ درصد درآمدشان را برای خانه می‌دهند، بازار به سقف رسیده؟

مرکز آمار ایران در گزارش مرداد ۱۴۰۵، تورم ماهانه اجاره را ۲.۵ درصد، تورم نقطه‌به‌نقطه را ۳۱.۸ درصد و تورم سالانه را ۳۲.۳ درصد ثبت کرده است. تورم سالانه این بخش اکنون در پایین‌ترین سطح خود از آذر ۱۴۰۱ قرار دارد. با این حال همین نرخ ۳۱.۸ درصدی یعنی مستأجری که برای یک قرارداد مشابه سال قبل ۲۰ میلیون تومان هزینه می‌کرد، در یک مقایسه ساده آماری اکنون با عددی حدود ۲۶.۴ میلیون تومان مواجه است؛ بنابراین «کاهش تورم اجاره» به معنی کاهش مبلغ اجاره نیست، بلکه صرفاً یعنی سرعت افزایش قیمت نسبت به سال‌های قبل کمتر شده است.

اجاره ۳۱.۸ درصد رشد کرد؛ تورم عمومی ۸۹ درصد

تفاوت بازار اجاره با تورم عمومی امسال چشمگیر شده است. شاخص قیمت مصرف‌کننده در مرداد ۱۴۰۵ نسبت به مرداد سال قبل ۸۹ درصد افزایش یافته و تورم سالانه کل کشور نیز به ۶۹.۹ درصد رسیده است. در همان ماه، تورم نقطه‌ای اجاره ۳۱.۸ درصد و تورم سالانه آن ۳۲.۳ درصد بوده است. به بیان دیگر، رشد نقطه‌ای قیمت مجموعه کالاها و خدمات مصرفی تقریباً ۲.۸ برابر سرعت افزایش شاخص اجاره بوده است.

این اختلاف می‌تواند یک اثر مهم روی رفتار بازار داشته باشد. وقتی هزینه خوراک، حمل‌ونقل، درمان و سایر نیازهای خانوار سریع‌تر از اجاره رشد می‌کند، درآمد قابل‌اختصاص به مسکن محدودتر می‌شود. در نتیجه حتی اگر موجر خواهان افزایش بیشتری باشد، بخشی از مستأجران اصولاً توان پرداخت آن را ندارند.

چرا کاهش تورم اجاره خبر خوبی برای مستأجران نیست؟

دلیل اصلی به «سطح قیمت» برمی‌گردد.

تصور کنید اجاره یک واحد طی چند سال متوالی با سرعت زیاد بالا رفته و از ۱۰ میلیون تومان به ۳۰ میلیون تومان رسیده است. اگر سال بعد فقط ۳۰ درصد افزایش پیدا کند، نرخ رشد کمتر شده اما اجاره به ۳۹ میلیون تومان رسیده است. بنابراین کند شدن تورم بعد از چند سال جهش، الزاماً رفاه مستأجر را بهتر نمی‌کند.

آمار هزینه و درآمد خانوار نیز این مسئله را نشان می‌دهد. در سال ۱۴۰۳، گروه مسکن، سوخت و روشنایی ۴۳.۷ درصد کل مخارج خانوار شهری را تشکیل می‌داد؛ سهمی که نسبت به بسیاری از گروه‌های دیگر سبد مصرفی بسیار بزرگ است. در استان تهران نیز برآوردهای مبتنی بر داده‌های مرکز آمار سهم مسکن را نزدیک ۶۰ درصد نشان می‌داد.

غزال راهب، رئیس مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی نیز در مرداد امسال گفته سهم هزینه مسکن از بودجه خانوار به طور متوسط از ۵۰ درصد عبور کرده است. در کنار آن، ارقام ۵۰ تا ۷۰ درصد برای سهم اجاره از درآمد برخی خانوارهای مستأجر در گزارش‌های بازار مطرح شده، اما باید تأکید کرد که این بازه ۵۰ تا ۷۰ درصد یک شاخص رسمی سراسری مرکز آمار برای سال ۱۴۰۵ نیست و بیشتر برآوردهای کارشناسی و میدانی را منعکس می‌کند.

اجاره‌های ۷۰ تا ۱۰۰ درصدی تهران با آمار ۳۱.۸ درصد تناقض دارد؟

لزومی ندارد.

عدد ۳۱.۸ درصد یک میانگین شاخص ملی است و درباره کل بازار اجاره کشور صحبت می‌کند. اما گزارش افزایش ۷۰ تا ۱۰۰ درصدی مربوط به برخی قراردادها و درخواست‌های موجران در تهران است. نمی‌توان افزایش چند ملک در یک منطقه را به کل کشور تعمیم داد؛ همان‌طور که میانگین کشوری نیز وضعیت یک مستأجر در محله خاص تهران را نشان نمی‌دهد. گزارش‌های میدانی مرداد از مطالبه افزایش‌های ۷۰ تا ۱۰۰ درصدی برخی موجران در تهران خبر داده‌اند، اما این ارقام نباید جایگزین آمار رسمی متوسط بازار شوند.

حتی در تهران نیز اختلاف محله‌ای بسیار زیاد است. داده‌های تازه بازار در چهار منطقه ۲، ۴، ۵ و ۲۲ نشان می‌دهد متوسط پول پیش در برخی فایل‌های بررسی‌شده به حدود ۲ میلیارد و ۳۵۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه به حدود ۲۶.۵ میلیون تومان رسیده است. در مناطق جنوبی نیز پیش‌تر متوسط‌هایی در محدوده صدها میلیون تومان ودیعه گزارش شده بود و اکنون فایل‌های میلیاردی دیگر پدیده‌ای محدود به شمال شهر نیستند.

آیا واقعاً «ظرفیت افزایش اجاره» تمام شده است؟

این جمله بیشتر یک تحلیل اقتصادی است تا یک نتیجه آماری قطعی.

وقتی بخش بزرگی از درآمد خانوار به مسکن اختصاص پیدا می‌کند، کشش توان پرداخت مستأجر کاهش می‌یابد. موجر می‌تواند مبلغ بالاتری درخواست کند، اما اگر متقاضی توان پرداخت نداشته باشد، فایل مدت بیشتری در بازار باقی می‌ماند یا مستأجر مجبور می‌شود به واحد کوچک‌تر، محله ارزان‌تر، شهر اطراف یا شکل دیگری از سکونت مهاجرت کند.

بنابراین محدودیت اصلی بازار اکنون می‌تواند «درآمد خانوار» باشد.

اما این به معنی ناممکن بودن افزایش بیشتر اجاره نیست. اگر قیمت مسکن، هزینه نگهداری ساختمان و تورم عمومی همچنان بالا برود یا عرضه واحد اجاره‌ای کاهش یابد، اجاره اسمی نیز می‌تواند افزایش پیدا کند؛ حتی اگر نتیجه آن کاهش متراژ مصرفی، مهاجرت مستأجران یا فشرده‌تر شدن هزینه سایر کالاهای خانوار باشد.

به همین دلیل عبارت دقیق‌تر این است که ظرفیت پرداخت مستأجران به مرزهای بحرانی نزدیک شده، نه اینکه قیمت اجاره از نظر اقتصادی دیگر امکان افزایش ندارد.

سقف قانونی ۲۵ درصد چه شد؟

در این بخش نیز دو مقرره مختلف نباید با هم مخلوط شوند.

در ابتدای فصل اجاره، بر اساس ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، سقف‌های استانی تعیین شد؛ برای نمونه سقف استان تهران ۲۷ درصد اعلام شده بود. پس از شرایط ویژه امسال، سران سه قوه مصوبه دیگری را تصویب کردند که برای قراردادهای مشمول و در صورت درخواست مستأجر، تمدید خودکار یک‌ساله با حداکثر افزایش ۲۵ درصدی اجاره و ودیعه در سراسر کشور را پیش‌بینی می‌کند.

بنابراین مقایسه تورم نقطه‌ای ۳۱.۸ درصدی با سقف ۲۵ درصدی جالب است، اما این دو شاخص دقیقاً یک مفهوم را اندازه نمی‌گیرند. تورم مرکز آمار تغییر متوسط شاخص اجاره کل بازار را می‌سنجد، در حالی که سقف ۲۵ درصدی یک محدودیت حقوقی برای قراردادهای مشمول تمدید است.

فاصله ۳۱.۸ با ۲۵ درصد نیز ۶.۸ واحد درصد است؛ موضوعی که نشان می‌دهد حتی متوسط آماری بازار از سقف تعیین‌شده برای تمدید قراردادها بالاتر قرار دارد.

وام ودیعه ۳۶۵ میلیونی چقدر از مشکل تهران را حل می‌کند؟

وام ودیعه امسال برای تهران به ۳۶۵ میلیون تومان افزایش یافته است. سقف این تسهیلات در مراکز استان‌ها ۲۸۰ میلیون، سایر شهرها ۱۸۵ میلیون و روستاها ۷۵ میلیون تومان تعیین شده است. نرخ سود عمومی این تسهیلات ۲۳ درصد و دوره بازپرداخت پنج ساله است؛ بنابراین قسط سقف وام تهران حدود ۱۰.۱۵ میلیون تومان در ماه و مجموع سود آن حدود ۲۴۹ میلیون تومان محاسبه شده است.

مشکل اینجاست که وقتی در بخش‌هایی از تهران ودیعه‌ها به یک تا چند میلیارد تومان رسیده، ۳۶۵ میلیون تومان فقط بخشی از نیاز مستأجر را پوشش می‌دهد. از سوی دیگر دریافت وام خود یک قسط ماهانه بیش از ۱۰ میلیون تومانی ایجاد می‌کند.

یعنی ابزار حمایتی می‌تواند مشکل تأمین پول پیش را سبک‌تر کند، اما همزمان هزینه ماهانه جدیدی به خانوار اضافه می‌کند.

طرح مسکن استیجاری چقدر می‌تواند بازار را تغییر دهد؟

دولت در کنار وام ودیعه، طرح «آشیان» یا مسکن استیجاری حمایتی را نیز آغاز کرده است. وزارت راه اعلام کرده حدود ۵ هزار واحد آماده برای این برنامه تأمین شده و فرآیند تحویل از هفته دولت آغاز می‌شود. ثبت‌نام پیش‌تر در ۱۵ شهر انجام شده بود و مرحله تهران و مشهد نیز از ابتدای شهریور وارد فرآیند ثبت‌نام شد؛ در این مرحله بیش از سه هزار واحد برای زوج‌های جوان فاقد مسکن در دهک‌های یک تا شش در نظر گرفته شده است.

برای استان تهران نیز برنامه واگذاری ۱۵۴۰ واحد تا پایان سال ۱۴۰۵ در تهران، پرند، قرچک و اندیشه اعلام شده است. متقاضیان باید از جمله در دهک‌های یک تا شش باشند، مالک مسکن نباشند و برای گروه هدف زوج‌های جوان، شرایط مربوط به مدت ازدواج را نیز داشته باشند.

این سیاست برای خانوارهای منتخب اهمیت زیادی دارد، اما نسبت به ابعاد بازار اجاره هنوز کوچک است. چند هزار واحد استیجاری نمی‌تواند به تنهایی قیمت یک بازار میلیونی را تغییر دهد؛ اثر اصلی آن فعلاً حمایت مستقیم از گروه محدودی از خانوارهای آسیب‌پذیر است.

پیش‌بینی بازار اجاره؛ پاییز آرام‌تر می‌شود؟

پایان فصل اصلی جابه‌جایی معمولاً از حجم تقاضای فوری می‌کاهد و تورم اجاره نیز اکنون مسیر کاهشی نسبت به سال‌های قبل نشان می‌دهد. از طرف دیگر، شکاف شدید میان رشد درآمد و سطح اجاره باعث شده توان افزایش‌های بزرگ‌تر برای بسیاری از مستأجران وجود نداشته باشد. این دو عامل می‌توانند سرعت رشد قراردادهای جدید را در پاییز کاهش دهند.

اما کاهش سرعت به معنی کاهش اجاره نیست. با تورم عمومی ۸۹ درصدی، هزینه‌های بالای نگهداری و تعمیر مسکن ــ که تورم نقطه‌ای آن در مرداد به ۸۲.۳ درصد رسیده ــ و فشار کلی قیمت‌ها، احتمال افت گسترده اجاره‌بها پایین است. محتمل‌تر این است که بازار وارد دوره‌ای شود که قیمت همچنان بالا می‌رود، اما محدودیت توان پرداخت سرعت رشد آن را مهار می‌کند.

اجاره آرام شده یا مستأجر دیگر توان پرداخت ندارد؟

عدد ۳۱.۸ درصدی اجاره در مقایسه با تورم عمومی ۸۹ درصدی در نگاه اول خبر مثبتی است؛ اما بخش مهمی از این کاهش سرعت می‌تواند حاصل رسیدن اجاره به سطوحی باشد که خانوار دیگر توان همراهی با رشدهای قبلی را ندارد.

مستأجری که همین حالا نیمی یا بیشتر از بودجه خود را صرف مسکن می‌کند، برای پرداخت افزایش ۷۰ درصدی باید یا از خوراک، درمان و آموزش بزند، یا خانه کوچک‌تری انتخاب کند، یا از محله خود خارج شود. آمار رسمی ۴۳.۷ درصدی سهم مسکن از هزینه خانوار شهری در سال ۱۴۰۳ و برآوردهای جدیدتر بالای ۵۰ درصد، عمق همین فشار را نشان می‌دهد.

پس کاهش تورم اجاره لزوماً به این معنی نیست که سیاست‌ها موفق شده‌اند خانه را مقرون‌به‌صرفه کنند. ممکن است اتفاق ساده‌تر و نگران‌کننده‌تری افتاده باشد: قیمت آن‌قدر بالا رفته که بازار به سقف توان مستأجر رسیده است. اگر قرار است این وضعیت واقعاً تغییر کند، کنترل درصد افزایش قرارداد به تنهایی کافی نیست؛ افزایش عرضه مسکن استیجاری، تقویت درآمد خانوار، کاهش هزینه تأمین مسکن و ایجاد یک بازار اجاره حرفه‌ای و بلندمدت تعیین‌کننده‌تر خواهد بود.