وام ۲ میلیاردی مسکن؛ ۶ میلیارد پس بدهید! رکود هست اما خبری از ارزانی خانه نیست

بازار ملک برخلاف بسیاری از بازارهای دارایی یک ویژگی مهم دارد: رکود معاملات الزاماً به معنای کاهش قیمت نیست. اتفاقی که در شهریور ۱۴۰۵ مشاهده می‌شود نمونه روشنی از همین وضعیت است.

سمانه محرمی نمین، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک، شرایط فعلی را «رکود تورمی» توصیف کرده است؛ یعنی تعداد خریداران و فروشندگان محدود شده، اما هزینه‌های تولید اجازه نمی‌دهد قیمت‌ها متناسب با کاهش تقاضا پایین بیاید. او همچنین تأکید کرده اطلاعات فعلی بازار بیش از آنکه حاصل آمار جامع رسمی معاملات باشد، مبتنی بر مشاهدات میدانی فعالان بازار است؛ زیرا دسترسی اتحادیه مشاوران املاک به بخشی از داده‌های معاملاتی با تغییر سامانه‌های ثبت قرارداد محدود شده است.

چرا مسکن با وجود رکود ارزان نمی‌شود؟

در یک بازار عادی، کاهش شدید تقاضا باید فروشندگان را به تخفیف وادار کند؛ اما بازار مسکن ایران تنها تابع عرضه و تقاضای روزانه نیست.

قیمت زمین، فولاد، سیمان و سایر مصالح، دستمزد نیروی انسانی، هزینه حمل‌ونقل، عوارض شهرداری، مالیات و هزینه تأمین مالی سازندگان همگی در قیمت تمام‌شده واحد جدید اثر دارند.

وقتی این هزینه‌ها بالا می‌روند، سازنده‌ای که امکان فروش با نرخ مورد انتظار را ندارد ممکن است به جای کاهش قیمت، عرضه واحد را به تعویق بیندازد. همین مسئله می‌تواند تعداد فایل‌های نوساز را محدود کند و مانع از شکل‌گیری افت فراگیر قیمت شود.

محرمی نمین نیز معتقد است تمام افزایش هزینه‌های ساخت هنوز در قیمت واحدهای جدید منعکس نشده است و به همین دلیل رکود فعلی به‌تنهایی تضمینی برای کاهش قیمت مسکن نیست.

وام ۲ میلیاردی مسکن واقعاً چقدر تمام می‌شود؟

بخش پرحاشیه بازار مسکن این روزها به تسهیلات جدید خرید خانه مربوط است.

سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق برای زوجین تهرانی به ۲ میلیارد تومان رسیده و نرخ سود این تسهیلات ۲۲.۵ درصد با دوره بازپرداخت ۱۲ ساله اعلام شده است.

محاسبات تسنیم نشان می‌دهد قسط وام ۲ میلیارد تومانی حدود ۴۰ میلیون و ۲۷۵ هزار تومان در ماه است. مجموع سود پرداختی در طول ۱۲ سال حدود ۳.۸ میلیارد تومان خواهد بود و مجموع اصل و سودی که وام‌گیرنده پرداخت می‌کند به حدود ۵.۸ میلیارد تومان می‌رسد.

به بیان ساده، دریافت‌کننده ۲ میلیارد تومان وام می‌گیرد اما در پایان دوره تقریباً سه برابر مبلغ اولیه را بازمی‌گرداند.

بنابراین ارقام حدود ۵.۸ تا ۵.۹ میلیارد تومان که درباره بازپرداخت این وام مطرح می‌شود، با محاسبات نرخ سود فعلی همخوانی دارد.

وام ۲.۴ میلیاردی؛ قسط بالای ۵۰ میلیون تومان

زوجین می‌توانند در کنار وام خرید، از ۴۰۰ میلیون تومان تسهیلات جعاله یا تعمیر مسکن نیز استفاده کنند.

بازپرداخت جعاله پنج‌ساله است و طبق محاسبات منتشرشده، قسط ماهانه آن حدود ۱۱ میلیون و ۱۶۰ هزار تومان است. بنابراین در سال‌های ابتدایی که اقساط وام خرید و جعاله همزمان پرداخت می‌شوند، مجموع پرداخت ماهانه می‌تواند به بیش از ۵۱ میلیون تومان برسد.

در چنین شرایطی، سؤال اساسی این است که چه بخشی از خانوارهای خانه‌اولی اساساً درآمد کافی برای پرداخت ماهانه بیش از ۴۰ یا ۵۰ میلیون تومان دارند؟

این چالش باعث می‌شود افزایش سقف اسمی وام الزاماً به همان نسبت قدرت خرید واقعی خانوار را افزایش ندهد.

تازه باید چندصد میلیون تومان هم اوراق بخرید

هزینه وام به اقساط آن محدود نمی‌شود.

متقاضی برای دریافت تسهیلات باید اوراق حق تقدم مسکن موسوم به «تسه» خریداری کند. هر برگه امکان استفاده از ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات را ایجاد می‌کند؛ بنابراین دریافت وام ۲ میلیارد تومانی به ۴ هزار برگ اوراق نیاز دارد.

در نیمه شهریور قیمت هر برگ تسه ۱۴۰۵ به حدود ۹۱ هزار و ۴۸۸ تومان رسیده بود؛ در این قیمت، زوجین برای دریافت ۲ میلیارد تومان وام باید حدود ۳۶۵ میلیون و ۹۵۲ هزار تومان صرف خرید اوراق می‌کردند.

اما بازار اوراق نیز ثابت نماند. در معاملات ۱۸ شهریور قیمت برخی اوراق به ۹۷ هزار و ۹۲۱ تومان رسید و هزینه اوراق مورد نیاز برای مجموعه تسهیلات ۲.۴ میلیارد تومانی خرید و جعاله به حدود ۴۷۰ میلیون تومان افزایش یافت.

بنابراین خانواری که قصد استفاده از سقف تسهیلات را دارد، پیش از دریافت وام نیز باید سرمایه قابل توجهی برای خرید اوراق در اختیار داشته باشد.

پارادوکس وام مسکن؛ وام بزرگ‌تر شد اما خانه‌دار شدن آسان نشد

افزایش سقف وام در نگاه اول خبر مثبتی برای خانه‌اولی‌هاست، اما سه مانع جدی اثر آن را محدود می‌کند.

نخست، قیمت مسکن طی سال‌های گذشته به اندازه‌ای رشد کرده که ۲ میلیارد تومان در بخش بزرگی از تهران تنها بخشی از ارزش یک واحد معمولی را تأمین می‌کند.

دوم، هزینه اولیه خرید اوراق صدها میلیون تومان از نقدینگی متقاضی را می‌بلعد.

و سوم، قسط بیش از ۴۰ میلیون تومانی باعث می‌شود وام برای بخش بزرگی از طبقه متوسط قابل استفاده نباشد.

به همین دلیل ممکن است افزایش سقف وام روی کاغذ قدرت خرید را بالا ببرد، اما در عمل دایره واجدان شرایط مالی آن محدود بماند.

بازار مسکن پاییز ۱۴۰۵؛ گرانی ادامه دارد؟

پیش‌بینی جهت بازار در پاییز بیش از هر چیز به رفتار هزینه ساخت، نرخ ارز، تورم عمومی و قدرت خرید خانوارها بستگی دارد.

سناریوی محتمل‌تر در شرایط کنونی ادامه رکود تورمی است؛ یعنی معاملات از سطوح پایین به‌آرامی افزایش پیدا کند اما قیمت‌ها نیز به دلیل هزینه‌های تولید کاهش معناداری نداشته باشند.

محرمی نمین از احتمال حرکت بازار به سمت «رونق بدون هیجان» سخن گفته است؛ مفهومی که به افزایش تعداد معاملات بدون جهش ناگهانی قیمت اشاره دارد. او پیش‌تر نیز چنین سناریویی را در صورت نبود شوک تازه برای بازار مطرح کرده بود.

اما وقوع این سناریو مشروط است. جهش دوباره نرخ ارز یا افزایش سریع هزینه‌های ساختمانی می‌تواند انتظارات تورمی را بار دیگر وارد بازار ملک کند.

خانه‌اولی‌ها الان بخرند یا منتظر بمانند؟

برای خریدار مصرفی وضعیت با سرمایه‌گذار متفاوت است.

در شرایط رکودی، قدرت چانه‌زنی خریدار معمولاً بیشتر می‌شود؛ فروشنده‌ای که واقعاً نیاز به نقدینگی دارد ممکن است در قیمت قطعی معامله تخفیف بدهد. به همین دلیل فعالان بازار معتقدند متقاضی مصرفی که بخش عمده منابع خرید را در اختیار دارد، می‌تواند در بازار کم‌معامله فرصت‌های مناسب‌تری پیدا کند.

اما این گزاره به معنای آن نیست که هر خریدی در شرایط فعلی اقتصادی است. مبلغ وام، هزینه اوراق، اقساط، سن بنا، موقعیت ملک و قیمت معامله واقعی باید همزمان بررسی شوند.

برای خانواری که پرداخت قسط ۴۰ میلیون تومانی بخش بزرگی از درآمد ماهانه‌اش را مصرف می‌کند، افزایش سقف وام لزوماً فرصت محسوب نمی‌شود.

سقف ۲۵ درصدی اجاره؛ قانون هنوز برقرار است

بازار اجاره نیز همزمان با خرید و فروش تحت فشار قرار دارد.

در سال ۱۴۰۵ مصوبه سران قوا، سقف افزایش اجاره‌بها را در سراسر کشور ۲۵ درصد تعیین کرده و مقرر شده قراردادهای مشمول، در صورت درخواست مستأجر و وجود شرایط قانونی، برای یک سال تمدید شوند. وزیر راه و شهرسازی در تیرماه اجرای این مصوبه را رسماً اعلام کرد.

با این حال برخی فعالان بازار از جمله محرمی نمین معتقدند سقف‌گذاری دستوری می‌تواند در مواردی اختلاف موجر و مستأجر را افزایش دهد یا باعث شود عرضه‌کنندگان از تمدید قرارداد اجتناب کنند. این دیدگاه یک ارزیابی از اثر سیاست است و به معنای بی‌اعتباری الزام قانونی موجود نیست.

قیمت آگهی با قیمت معامله یکی نیست

یکی از مهم‌ترین هشدارها برای خریداران به قیمت‌های پلتفرم‌های اینترنتی مربوط می‌شود.

یک مالک می‌تواند ملک خود را با هر عددی آگهی کند، اما این عدد لزوماً بیانگر قیمتی نیست که معامله در آن انجام می‌شود.

در دوره‌های رکودی ممکن است فاصله میان «قیمت پیشنهادی» و «قیمت قطعی» بیشتر شود. به همین دلیل تحلیل بازار صرفاً بر مبنای فایل‌های اینترنتی می‌تواند تصویری اغراق‌شده از سطح واقعی قیمت ایجاد کند.

محرمی نمین نیز بارها نسبت به قیمت‌سازی بر اساس آگهی‌های آنلاین هشدار داده و تأکید کرده است که ارزیابی صحیح باید بر معاملات واقعی و کارشناسی منطقه‌ای متکی باشد.

چشم‌انداز مسکن؛ رکود هست، ارزانی تضمین‌شده نیست

بازار مسکن در آستانه پاییز با دو نیروی متضاد مواجه است.

در سمت تقاضا، کاهش قدرت خرید، اقساط سنگین وام و فاصله زیاد درآمد خانوار با قیمت خانه مانع جهش معاملات شده است. در سمت عرضه نیز رشد هزینه ساخت و دشواری تأمین مالی سازندگان مانع کاهش گسترده قیمت می‌شود.

نتیجه می‌تواند همان وضعیت آشنای رکود همراه با تورم باشد.

وام ۲ میلیارد تومانی نیز با وجود افزایش قابل توجه سقف تسهیلات، راه‌حل کامل شکاف قدرت خرید نیست؛ وامی که قسط آن حدود ۴۰ میلیون تومان است، مجموع بازپرداختش به حدود ۵.۸ میلیارد تومان می‌رسد و دریافتش نیز صدها میلیون تومان هزینه اوراق می‌خواهد.

بنابراین مهم‌ترین پیام بازار مسکن شهریور ۱۴۰۵ این است: کم شدن معامله را با ارزان شدن خانه یکی ندانید. تا زمانی که هزینه ساخت، تورم و قیمت زمین کاهش معناداری نداشته باشد، رکود به‌تنهایی نمی‌تواند تضمین کند قیمت مسکن در پاییز وارد یک روند نزولی پایدار شود.