برنامه تأمین زمین خانوارهای پرجمعیت یکی از سیاست‌های حمایتی دولت در حوزه مسکن است که با هدف کاهش بخشی از فشار هزینه‌های خانه‌دار شدن و اجرای قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت دنبال می‌شود.

علی نبیان، معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن، روز یکشنبه ۲۶ مهر ۱۴۰۵ با تشریح عملکرد این سازمان اعلام کرد که برای ۱۶۳ هزار و ۶۵۲ خانوار واجد شرایط، زمین تأمین شده است.

بااین‌حال، از این تعداد تنها ۸۳ هزار و ۷۶۳ خانوار موفق به طی مراحل انعقاد قرارداد و تحویل زمین شده‌اند.

بررسی ارقام اعلام‌شده نشان می‌دهد که فاصله قابل توجهی میان تأمین زمین و تحویل آن به متقاضیان وجود دارد؛ مسئله‌ای که می‌تواند یکی از مهم‌ترین چالش‌های پیش روی اجرای طرح در ماه‌های آینده باشد.

این ارقام نشان می‌دهد حدود ۵۱ درصد از خانوارهایی که برای آنها زمین تأمین شده، به مرحله قرارداد و تحویل رسیده‌اند و حدود ۴۹ درصد هنوز این مرحله را تکمیل نکرده‌اند.

البته تأمین زمین با ساخت واحد مسکونی تفاوت دارد و تعداد خانوارهای دارای قرارداد را نیز نباید معادل تعداد خانه‌های ساخته‌شده یا قابل سکونت دانست.

رشد واگذاری زمین از ۲۰ هزار به ۸۳ هزار خانوار؛ سرعت اجرای طرح چقدر بوده است؟

مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن با اشاره به عملکرد دوره مدیریتی جدید اعلام کرد که در ابتدای این دوره، تعداد قراردادهای واگذاری و تحویل زمین حدود ۲۰ هزار مورد بوده است.

به گفته نبیان، این رقم طی حدود دو سال گذشته به ۸۳ هزار و ۷۶۳ مورد افزایش یافته است.

بر اساس این ارقام، تعداد واگذاری‌های تکمیل‌شده بیش از چهار برابر شده و حدود ۶۳ هزار و ۷۶۳ مورد به آمار اولیه اضافه شده است.

آمار پیشین منتشرشده در ششم مهر ۱۴۰۵ نیز نشان می‌داد که تا آن زمان برای ۱۶۳ هزار و ۴۶۷ خانوار زمین تأمین شده و ۸۱ هزار و ۳۸۲ خانوار مرحله قرارداد و تحویل را پشت سر گذاشته بودند.

بنابراین مقایسه گزارش ششم و بیست‌وششم مهر نشان می‌دهد تعداد خانوارهای دارای قرارداد و زمین تحویل‌شده ۲ هزار و ۳۸۱ مورد افزایش یافته است.

این روند نشانه پیشرفت اجرایی طرح است، اما همچنان بخش قابل توجهی از متقاضیان در انتظار تکمیل فرایند واگذاری قرار دارند.

وعده واگذاری زمین به ۲۰۰ هزار خانوار تا پایان سال ۱۴۰۵

یکی از مهم‌ترین بخش‌های اظهارات نبیان، هدف‌گذاری افزایش تعداد خانوارهای بهره‌مند از زمین به ۲۰۰ هزار مورد تا پایان سال جاری است.

اگر منظور از این هدف، مجموع خانوارهای دارای زمین تأمین‌شده باشد، سازمان ملی زمین و مسکن باید زمین مورد نیاز ۳۶ هزار و ۳۴۸ خانوار دیگر را فراهم کند.

اما اگر معیار، قرارداد و تحویل قطعی زمین باشد، فاصله تا هدف ۲۰۰ هزار خانواری به بیش از ۱۱۶ هزار مورد می‌رسد.

به همین دلیل، تفکیک دقیق شاخص‌های تأمین، تخصیص، انعقاد قرارداد و تحویل زمین برای ارزیابی موفقیت برنامه ضروری است.

تفاوت این مراحل تنها یک موضوع آماری نیست؛ برای خانواده‌ای که سال‌ها منتظر دریافت زمین است، تکمیل قرارداد و امکان شروع عملیات ساخت اهمیت بیشتری از اعلام تأمین زمین در گزارش‌های اداری دارد.

شرایط دریافت زمین رایگان برای خانواده‌های دارای سه و چهار فرزند چیست؟

مطابق ماده ۴ قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت و آیین‌نامه اجرایی آن، دولت موظف است برای خانوارهای واجد شرایط پس از تولد فرزند سوم و بیشتر، زمین یا واحد مسکونی با ضوابط مشخص اختصاص دهد.

در چارچوب این قانون، واگذاری زمین حداکثر تا مساحت ۲۰۰ مترمربع پیش‌بینی شده و مالکیت آن به‌صورت مشترک میان پدر و مادر در نظر گرفته شده است.

همچنین بر اساس مقررات اصلی، هزینه آماده‌سازی زمین می‌تواند با دو سال تنفس و هشت سال تقسیط دریافت شود. بنابراین استفاده از عنوان زمین رایگان لزوماً به معنای رایگان بودن تمام هزینه‌های آماده‌سازی، ساخت و ایجاد زیرساخت نیست.

شرایط خانوارهای دارای سه فرزند و خانواده‌های دارای چهار فرزند زیر ۲۰ سال نیز در تمام جزئیات یکسان نیست و بررسی زمان تولد فرزندان، شرایط قانونی و ظرفیت زمین در محل تقاضا ضرورت دارد.

متقاضیان می‌توانند برای بررسی خدمات و ثبت درخواست‌های مربوط، از سامانه جامع طرح‌های حمایتی مسکن وزارت راه و شهرسازی استفاده کنند. این سامانه بخش مربوط به ثبت‌نام قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت را نیز در اختیار متقاضیان قرار می‌دهد.

چرا زمین‌های تأمین‌شده هنوز به خانواده‌ها تحویل داده نشده است؟

یکی از مهم‌ترین پرسش‌ها درباره عملکرد سازمان ملی زمین و مسکن این است که چرا با وجود تأمین زمین برای بیش از ۱۶۳ هزار خانوار، فرایند تحویل برای نزدیک به نیمی از آنها تکمیل نشده است.

اگرچه جزئیات پرونده‌های معطل‌مانده به تفکیک استان اعلام نشده، اما در پروژه‌های تأمین زمین، مراحلی مانند بررسی مالکیت، تصویب طرح‌های توسعه شهری، تفکیک قطعات، تأمین زیرساخت و تنظیم قرارداد می‌تواند بر زمان واگذاری تأثیر بگذارد.

در برخی مناطق نیز آماده‌سازی معابر، تأمین آب و برق و ایجاد راه دسترسی نیازمند هماهنگی چند دستگاه اجرایی است.

بنابراین شناسایی و تخصیص یک قطعه زمین الزاماً به معنای آماده بودن آن برای شروع ساخت‌وساز نیست.

از سوی دیگر، واگذاری زمینی که امکانات اولیه سکونت ندارد، ممکن است خانوارها را با هزینه‌های سنگین و تأخیرهای طولانی مواجه کند.

به همین دلیل، افزایش سرعت واگذاری باید هم‌زمان با آماده‌سازی مناسب اراضی دنبال شود.

هزینه‌کرد ۷۰۵۰ میلیارد تومانی برای پروژه‌های مسکن حمایتی

در بخش دیگری از گزارش عملکرد سازمان ملی زمین و مسکن، رقم ۷۰۵۰ میلیارد تومان به‌عنوان هزینه انجام‌شده برای پروژه‌های مسکن حمایتی مطرح شده است.

این رقم نشان‌دهنده حجم قابل توجه منابع مالی درگیر در برنامه‌های حمایتی مسکن است؛ هرچند در خبر منتشرشده، تفکیک دقیق هزینه‌ها بر اساس نوع پروژه، استان و دوره زمانی ارائه نشده است.

از همین رو، نمی‌توان تمام این مبلغ را هزینه اختصاصی واگذاری زمین به خانوارهای دارای سه و چهار فرزند دانست.

مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن همچنین هشدار داده که تأخیر در تعیین تکلیف منابع مالی، هزینه اجرای پروژه‌ها را افزایش می‌دهد.

در شرایط تورمی، هرگونه توقف در عملیات اجرایی می‌تواند باعث افزایش هزینه مصالح ساختمانی، تجهیزات، حمل‌ونقل و دستمزد نیروی انسانی شود.

این موضوع برای پروژه‌هایی که با منابع محدود عمومی اجرا می‌شوند، اهمیت ویژه‌ای دارد؛ زیرا افزایش هزینه‌ها ممکن است تکمیل طرح‌های دیگر را نیز تحت تأثیر قرار دهد.

وضعیت پروژه‌های مسکن حمایتی در سه استان کشور

علی نبیان در اظهارات خود به پیگیری پروژه‌های مسکن در استان‌های خراسان شمالی، سیستان و بلوچستان و همدان اشاره کرده است.

او خواستار تسریع در تعیین تکلیف پروژه‌ها و پیگیری جدی منابع مالی مورد نیاز در این استان‌ها شده است.

مسئله تأمین زمین در استان‌های مختلف شرایط یکسانی ندارد. در بعضی مناطق، دسترسی به اراضی مناسب می‌تواند ساده‌تر باشد، اما تأمین زیرساخت‌های اولیه با دشواری بیشتری همراه شود.

در مقابل، در شهرهای بزرگ و مناطق دارای تراکم جمعیتی بالا، محدودیت زمین قابل واگذاری می‌تواند مانع مهمی باشد.

بنابراین اجرای موفق طرح جوانی جمعیت نیازمند برنامه‌ریزی متناسب با شرایط هر استان است و نمی‌توان یک روش اجرایی یکسان را برای تمام مناطق مناسب دانست.

نقش ستاد اجرایی و قرارگاه امام حسن مجتبی در پروژه‌های مسکن

مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن همچنین بر لزوم همکاری مجموعه‌های اجرایی و رفع موانع پروژه‌هایی تأکید کرده که با مشارکت نهادهای مختلف دنبال می‌شوند.

نبیان از مدیران کل راه و شهرسازی استان‌ها خواسته است همان میزان پیگیری که برای پروژه‌های عمرانی سازمان انجام می‌دهند، برای طرح‌های مرتبط با ستاد اجرایی و قرارگاه امام حسن مجتبی نیز در نظر بگیرند.

این موضوع نشان می‌دهد اجرای برخی برنامه‌های حمایتی مسکن به همکاری چند مجموعه وابسته است.

از منظر مدیریتی، هماهنگی میان دستگاه‌ها می‌تواند به کاهش تأخیرها کمک کند؛ به‌ویژه در پروژه‌هایی که تأمین زمین، آماده‌سازی، تأمین مالی و ساخت توسط مجموعه‌های متفاوت انجام می‌شود.

آیا واگذاری زمین می‌تواند مشکل مسکن خانواده‌های پرجمعیت را حل کند؟

تأمین زمین یکی از مهم‌ترین اجزای هزینه ساخت مسکن است و اختصاص آن می‌تواند بخشی از فشار مالی خانوارها را کاهش دهد.

بااین‌حال، دریافت زمین به‌تنهایی برای خانه‌دار شدن کافی نیست.

خانواده‌ای که زمین دریافت می‌کند، همچنان ممکن است برای تأمین هزینه ساخت، دریافت مجوز، تهیه مصالح و پرداخت هزینه‌های مربوط به آماده‌سازی به منابع مالی قابل توجهی نیاز داشته باشد.

در نتیجه، اثربخشی طرح زمانی بیشتر خواهد بود که سیاست تأمین زمین با تسهیلات ساخت مناسب و دسترسی به زیرساخت‌های شهری همراه شود.

از سوی دیگر، موقعیت مکانی زمین اهمیت زیادی دارد. فاصله از محل اشتغال، مدرسه، مراکز درمانی و حمل‌ونقل عمومی می‌تواند بر تصمیم خانواده برای ساخت و سکونت تأثیر بگذارد.

بنابراین موفقیت طرح نباید صرفاً بر اساس تعداد قطعات واگذارشده سنجیده شود؛ میزان ساخت‌وساز واقعی و تبدیل زمین به مسکن قابل سکونت نیز شاخص مهمی است.

جمع‌بندی؛ نزدیک به ۸۰ هزار خانواده در انتظار تکمیل واگذاری زمین

آخرین آمار سازمان ملی زمین و مسکن در ۲۶ مهر ۱۴۰۵ نشان می‌دهد که زمین مورد نیاز ۱۶۳ هزار و ۶۵۲ خانوار مشمول قانون جوانی جمعیت تأمین شده است.

از این تعداد، ۸۳ هزار و ۷۶۳ خانوار مرحله قرارداد و تحویل زمین را پشت سر گذاشته‌اند و برای ۷۹ هزار و ۸۸۹ خانوار دیگر هنوز این مرحله تکمیل نشده است.

در همین حال، هدف افزایش تعداد خانوارهای بهره‌مند به ۲۰۰ هزار مورد تا پایان سال جاری مطرح شده و مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن بر رفع موانع مالی و اجرایی تأکید کرده است.

مهم‌ترین چالش طرح جوانی جمعیت در ماه‌های آینده، تبدیل زمین‌های تأمین‌شده به قطعات قابل تحویل و سپس فراهم کردن امکان ساخت مسکن برای خانواده‌ها خواهد بود.

تحقق این هدف می‌تواند بخشی از فشار هزینه مسکن بر خانوارهای پرجمعیت را کاهش دهد؛ اما نتیجه نهایی زمانی برای متقاضیان ملموس خواهد شد که زمین تخصیص‌یافته واقعاً تحویل شود و امکان ساخت خانه در آن فراهم باشد.