فولاد ایرانیان
هشدار مجلس درباره گرانی مسکن در تهران و البرز؛ جنجال ممنوعیت ۳ ساله شهرک‌سازی و سهم ۶۰ درصدی پایتخت از تسهیلات بانکی
مصوبه جدید دولت برای ساماندهی و تمرکززدایی از استان‌های تهران و البرز، به یکی از موضوعات بحث‌برانگیز بازار مسکن تبدیل شده است. محمدمنان رئیسی، عضو کمیسیون عمران مجلس، هشدار داده که محدودیت توسعه شهری و ساخت شهرک‌های جدید می‌تواند عرضه مسکن را کاهش دهد و فشار بیشتری بر خانوارهای کم‌درآمد وارد کند. او با اشاره به سهم حدود ۶۰ درصدی تهران از تسهیلات ثبت‌شده شبکه بانکی، معتقد است دولت باید پیش از محدود کردن توسعه سکونتگاه‌ها، تمرکز فرصت‌های اقتصادی و منابع مالی در پایتخت را اصلاح کند. در مقابل، وزارت راه و شهرسازی تأکید دارد این مصوبه به معنای ممنوعیت تمام ساخت‌وسازها نیست و هدف آن جلوگیری از توسعه خارج از ظرفیت زیرساخت‌های شهری است. اختلاف بر سر این تصمیم اکنون به مجلس کشیده شده و آینده اجرای آن برای سازندگان و متقاضیان مسکن اهمیت زیادی پیدا کرده است.
۱۱:۱۲ - ۱۱ آبان ۱۴۰۵
وانانیوز|
مصوبه «برنامه اقدام برای ساماندهی، پالایش عملکردی و تمرکززدایی از استان‌های تهران و البرز» در ۲۶ مهر ۱۴۰۵ ابلاغ شد.
این برنامه با هدف کنترل تمرکز جمعیت و فعالیت‌های اقتصادی، مدیریت مصرف آب و انرژی، حفاظت از منابع طبیعی و ساماندهی توسعه شهری تدوین شده است.
بر اساس توضیحات منتشرشده، برنامه دولت ۲۴ بند و ۲۱ حکم اجرایی دارد.
یکی از مهم‌ترین بخش‌های آن، ممنوعیت سه‌ساله صدور مجوز ایجاد شهرک‌های مسکونی و شهرهای جدید در استان‌های تهران و البرز است.
همچنین بارگذاری جمعیتی و فعالیتی فراتر از ظرفیت تعیین‌شده در طرح‌های جامع و تفصیلی با محدودیت روبه‌رو خواهد شد.
اما باید میان این محدودیت‌ها و ممنوعیت کامل ساخت مسکن تفاوت گذاشت.
غلامرضا کاظمیان، معاون شهرسازی و معماری وزیر راه و شهرسازی، اعلام کرده ساخت‌وساز قانونی در محدوده ضوابط موجود ممنوع نشده و وزارتخانه شش ماه فرصت دارد راهکارهای اجرایی مربوط را تدوین کند.
انتقاد محمدمنان رئیسی؛ چرا تمرکززدایی باید از نظام بانکی آغاز شود؟
محمدمنان رئیسی، نماینده مردم قم و عضو کمیسیون عمران مجلس، معتقد است تمرکز جمعیت در تهران نتیجه مجموعه‌ای از سیاست‌های اقتصادی و مدیریتی است و نمی‌توان آن را صرفاً با محدود کردن عرضه زمین و مسکن اصلاح کرد.
او در اظهارات اخیر خود به سهم بالای تهران از تسهیلات بانکی اشاره کرده و گفته است سال گذشته از مجموع حدود ۱۲ هزار همت تسهیلات شبکه بانکی، نزدیک به ۶۰ درصد در تهران ثبت شده، درحالی‌که سهم مجموع ۱۰ استان کم‌برخوردار تنها ۹ درصد بوده است.
به اعتقاد این نماینده، تمرکز منابع مالی و فرصت‌های شغلی در پایتخت، یکی از عوامل جذب جمعیت به تهران است.
رئیسی پیشنهاد می‌کند دولت پیش از اعمال محدودیت بر توسعه سکونتگاه‌ها، سازوکار توزیع اعتبارات و فرصت‌های سرمایه‌گذاری در استان‌های مختلف را اصلاح کند.
آیا واقعاً ۶۰ درصد تسهیلات بانکی کشور در تهران پرداخت می‌شود؟
بررسی آمارهای منتشرشده از بانک مرکزی نشان می‌دهد سهم تهران از منابع و تسهیلات ثبت‌شده شبکه بانکی بسیار بالاست.
محمدرضا فرزین، رئیس‌کل وقت بانک مرکزی، در شهریور ۱۴۰۴ سهم تهران از تسهیلات پرداختی را حدود ۶۰ درصد و سهم آن از سپرده‌ها را ۵۸ درصد اعلام کرده بود.
اما برای تفسیر این آمار باید به یک نکته مهم توجه کرد.
بسیاری از شرکت‌های بزرگ، دفاتر مرکزی خود را در تهران مستقر کرده‌اند، درحالی‌که فعالیت‌های تولیدی و اقتصادی آنها در استان‌های دیگر انجام می‌شود.
به همین دلیل، ثبت یک تسهیلات در شعبه بانکی تهران الزاماً به معنای مصرف تمام منابع آن در پایتخت نیست.
همچنین باید میان «مانده تسهیلات» و «تسهیلات پرداخت‌شده در طول یک سال» تفاوت گذاشت.
بنابراین، ادعای تمرکز بالای اعتبارات بانکی پشتوانه آماری دارد، اما ارقام ۱۲ هزار همت و سهم ۹ درصدی ۱۰ استان محروم، بدون مشخص شدن دوره آماری و نوع شاخص، نیازمند بررسی مستقل بیشتری هستند.
جوانان فاقد مسکن تهران چه سرنوشتی خواهند داشت؟
یکی از محورهای اصلی انتقاد رئیسی، وضعیت جوانانی است که در تهران متولد شده‌اند، اما توان خرید مسکن ندارند.
او این پرسش را مطرح کرده که چگونه می‌توان از جوانی که سال‌ها در تهران زندگی کرده و به دلیل شرایط اقتصادی قادر به خرید خانه نیست، انتظار داشت به استانی دیگر مهاجرت کند.
این مسئله از نظر اجتماعی اهمیت دارد؛ زیرا محل سکونت افراد معمولاً با شغل، خانواده، تحصیل و شبکه ارتباطات آنها پیوند دارد.
انتقال محل زندگی بدون ایجاد فرصت شغلی و فراهم شدن خدمات مناسب در مقصد، ممکن است هزینه‌های تازه‌ای به خانوار تحمیل کند.
از سوی دیگر، سیاست تمرکززدایی زمانی می‌تواند بر رفتار مهاجرت اثر بگذارد که شهرهای مقصد از نظر اشتغال، درآمد، خدمات آموزشی و امکانات درمانی جذابیت کافی داشته باشند.
صرف محدود کردن توسعه شهری در تهران لزوماً موجب انتقال داوطلبانه جمعیت به دیگر استان‌ها نخواهد شد.
اصل ۳۱ قانون اساسی درباره حق مسکن چه می‌گوید؟
محمدمنان رئیسی در انتقاد از مصوبه دولت به اصل ۳۱ قانون اساسی، قانون جهش تولید مسکن و برنامه هفتم پیشرفت استناد کرده است.
اصل ۳۱ قانون اساسی، برخورداری از مسکن متناسب با نیاز را حق افراد و خانواده‌های ایرانی دانسته و دولت را موظف کرده زمینه تحقق این حق را با اولویت افراد نیازمند فراهم کند.
قانون جهش تولید مسکن نیز تکالیفی را برای برنامه‌ریزی و افزایش عرضه مسکن تعیین کرده است.
بااین‌حال، این مقررات به معنای تعهد خودکار دولت برای تحویل فوری خانه در محله دلخواه هر متقاضی نیستند.
همچنین سبز بودن فرم «ج» نشان‌دهنده احراز بخشی از شرایط استفاده از حمایت‌های دولتی مسکن است و به‌تنهایی تضمین‌کننده تخصیص واحد مسکونی محسوب نمی‌شود.
مسئله حقوقی اصلی این است که آیا محدودیت‌های مصوبه جدید، اجرای تکالیف قانونی دولت در تأمین زمین و مسکن حمایتی را مختل می‌کند یا خیر.
نگرانی مجلس از کاهش عرضه و افزایش قیمت مسکن
عضو کمیسیون عمران هشدار داده است که محدودیت توسعه سکونتگاه‌ها ممکن است باعث تشدید کمبود عرضه مسکن در تهران و البرز شود.
او پیش‌تر تقاضای سالانه مسکن در این دو استان را بیش از ۱۵۰ هزار واحد برآورد کرده بود.
به گفته رئیسی، ظرفیت باقی‌مانده طرح‌های تفصیلی کلان‌شهرهای دو استان حدود ۴۶ تا ۵۰ هزار واحد است.
اگر این برآوردها با داده‌های رسمی تأیید شوند و امکان افزایش ظرفیت قانونی وجود نداشته باشد، فاصله میان نیاز سالانه و ظرفیت عرضه می‌تواند فشار قیمتی ایجاد کند.
بااین‌حال، افزایش قیمت نتیجه قطعی و فوری مصوبه نیست.
قیمت مسکن علاوه بر عرضه زمین، تحت تأثیر قدرت خرید خانوارها، نرخ تورم، هزینه ساخت، وضعیت اعتبارات بانکی و تقاضای سرمایه‌ای نیز قرار دارد.
بنابراین، برای برآورد اثر واقعی مصوبه باید ظرفیت ساخت در بافت‌های موجود، نوسازی ساختمان‌های فرسوده و پروژه‌های در حال اجرا نیز بررسی شود.
پاسخ وزارت راه و شهرسازی؛ ساخت‌وساز قانونی متوقف نمی‌شود
در مقابل انتقادهای نمایندگان مجلس، وزارت راه و شهرسازی تأکید کرده هدف مصوبه، توقف تولید مسکن نیست.
رامین ساعد، مدیرکل دفتر طرح‌ریزی شهری و طرح‌های توسعه و عمران این وزارتخانه، اعلام کرده است که برنامه دولت برای جلوگیری از توسعه بی‌ضابطه و بارگذاری بیش از ظرفیت زیرساختی تدوین شده است.
از نگاه مسئولان وزارت راه، تهران و البرز با مشکلاتی مانند کمبود آب، ناترازی انرژی، آلودگی هوا و فشار بر شبکه حمل‌ونقل مواجه‌اند.
در چنین شرایطی، توسعه نامحدود شهری ممکن است هزینه تأمین خدمات عمومی را افزایش دهد.
همچنین دولت بر حفاظت از اراضی کشاورزی، جلوگیری از تغییر کاربری‌های غیرمجاز و کنترل تراکم‌فروشی خارج از ضوابط تأکید دارد.
به این ترتیب، اختلاف اصلی میان دولت و منتقدان، ضرورت مدیریت توسعه شهری نیست؛ بلکه بر سر شیوه اجرای محدودیت‌ها و نحوه پاسخ‌گویی به نیاز واقعی مسکن شکل گرفته است.
آیا گرانی مسکن تهران به کرج و شهرهای اطراف سرایت می‌کند؟
محمدمنان رئیسی هشدار داده که افزایش احتمالی قیمت مسکن در تهران می‌تواند بازار شهرهای مجاور را نیز تحت تأثیر قرار دهد.
این نگرانی از نظر اقتصادی قابل بررسی است.
تهران، کرج و شهرهای پیرامونی از طریق رفت‌وآمد روزانه، اشتغال و بازار خریدوفروش مسکن با یکدیگر ارتباط دارند.
اگر بخشی از تقاضای خرید به دلیل افزایش قیمت یا محدودیت عرضه از تهران به مناطق اطراف منتقل شود، ممکن است فشار بر بازار این شهرها بیشتر شود.
اما میزان این اثر به ظرفیت عرضه محلی، زیرساخت حمل‌ونقل و قدرت خرید خانوارها بستگی دارد.
همچنین به دلیل آنکه مصوبه جدید خود استان البرز را نیز شامل می‌شود، بررسی پیامدهای آن برای کرج و شهرهای اقماری اهمیت بیشتری پیدا می‌کند.
بااین‌حال، بدون داده‌های معاملاتی و مدل‌سازی اقتصادی، نمی‌توان زمان یا میزان مشخصی برای افزایش قیمت مسکن در این مناطق پیش‌بینی کرد.
کمیسیون عمران مجلس برای اصلاح مصوبه وارد عمل شد
اختلاف بر سر مصوبه تمرکززدایی تنها به اظهارنظر رسانه‌ای محدود نمانده است.
رئیسی پیش‌تر از ارسال درخواست بررسی و ابطال مصوبه به هیئت تطبیق مصوبات دولت با قوانین مجلس خبر داده بود.
همچنین کمیسیون عمران روز یکشنبه ۱۰ آبان جلسه ویژه‌ای با حضور نمایندگان دولت برگزار کرد.
عبدالجلال ایری، سخنگوی کمیسیون عمران، پس از این نشست اعلام کرد که اعضای کمیسیون درباره ابهام‌های قانونی و احتمال تأثیر مصوبه بر قیمت زمین و مسکن نگرانی‌هایی دارند.
به گفته او، قرار شده مجلس و دولت برای رفع ایرادهای احتمالی و جلوگیری از پیامدهای ناخواسته، مسیر تعامل و بررسی بیشتر را دنبال کنند.
بنابراین، تا زمان اعلام نتیجه رسمی مراجع مربوط، نباید از ابطال یا توقف قطعی اجرای مصوبه خبر داد.
پیش‌بینی بازار مسکن تهران پس از مصوبه دولت
در کوتاه‌مدت، اثر مصوبه بر بازار مسکن بیش از هر چیز به نحوه اجرای آن وابسته خواهد بود.
اگر محدودیت‌ها صرفاً بر شهرک‌سازی جدید و توسعه خارج از طرح‌های مصوب اعمال شوند و ساخت‌وساز قانونی در محدوده شهرها ادامه پیدا کند، اثر آنها با ممنوعیت گسترده صدور پروانه ساختمان متفاوت خواهد بود.
اما اگر اجرای مقررات به کاهش محسوس ظرفیت صدور مجوز و افزایش زمان تأمین زمین منجر شود، احتمال شکل‌گیری فشار بر عرضه در میان‌مدت وجود دارد.
در مقابل، نوسازی بافت فرسوده و استفاده بهتر از ظرفیت قانونی اراضی شهری می‌تواند بخشی از نیاز مسکن را پاسخ دهد.
همچنین اصلاح توزیع اعتبارات و ایجاد فرصت‌های شغلی در استان‌های دیگر ممکن است در بلندمدت از شدت تمرکز جمعیت بکاهد.
در نتیجه، پیش‌بینی جهش قطعی قیمت مسکن صرفاً بر اساس تصویب این برنامه مبنای کافی ندارد.
جمع‌بندی؛ اختلاف مجلس و دولت بر سر آینده مسکن تهران
مصوبه تمرکززدایی از تهران و البرز، بحث مهمی درباره تعادل میان کنترل توسعه شهری و تأمین مسکن مورد نیاز خانوارها ایجاد کرده است.
دولت بر ضرورت مدیریت منابع آب و انرژی، جلوگیری از توسعه بی‌ضابطه و حفاظت از اراضی تأکید می‌کند.
در مقابل، محمدمنان رئیسی و شماری از نمایندگان مجلس نگران‌اند که محدودیت‌های جدید به کاهش عرضه زمین، افزایش قیمت مسکن و دشوارتر شدن خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد منجر شود.
مهم‌ترین پرسش این است که دولت چگونه می‌خواهد هم از افزایش فشار بر زیرساخت‌های تهران جلوگیری کند و هم نیاز قانونی و واقعی خانواده‌های فاقد مسکن را پاسخ دهد.
پاسخ این پرسش به جزئیات اجرایی مصوبه، نتیجه بررسی‌های مجلس، ظرفیت واقعی تولید مسکن و سیاست‌های اقتصادی مکمل بستگی خواهد داشت.
لینک کپی شد
ارسال نظر
جدیدترین اخبار
روی خط
پربحث
