خانه گران شد اما خریدار نیست؛ پیش‌بینی مهم قیمت مسکن در ماه‌های آینده

بازار خرید و فروش مسکن در نخستین روزهای مرداد نه نشانه‌ای جدی از رونق دارد و نه کاهش عمومی قیمت‌ها را تجربه کرده است. فروشندگان تحت تأثیر تورم، افزایش هزینه ساخت و نوسانات ارز، حاضر نیستند قیمت‌های خود را به‌طور گسترده پایین بیاورند؛ در مقابل، بسیاری از خریداران نیز توان پرداخت نرخ‌های جدید را ندارند.

نتیجه این دو رفتار، بازاری کم‌معامله با قیمت‌های اسمی بالاست؛ وضعیتی که در اقتصاد مسکن با عنوان «رکود تورمی» شناخته می‌شود. گزارش ایسنا نیز بر پایه اظهارات واسطه‌های ملکی، معاملات امسال را در یکی از پایین‌ترین سطوح توصیف کرده و از افت خریدهای سرمایه‌ای از خرداد به بعد خبر داده است. این گزارش، بااین‌حال، رقم رسمی مشخصی برای تعداد معاملات مرداد ارائه نمی‌کند.

تصویر بازار مسکن در مرداد ۱۴۰۵

این جدول نشان می‌دهد افزایش قیمت پیشنهادی الزاماً به معنای گران‌تر انجام شدن معاملات نیست. ممکن است مالک یک آپارتمان نرخ بالاتری در آگهی درج کند، اما در نبود خریدار، معامله‌ای صورت نگیرد یا قرارداد نهایی با تخفیف قابل‌توجه امضا شود.

چرا خانه گران شده اما معامله‌ای انجام نمی‌شود؟

قیمت پیشنهادی، مبلغ موردنظر فروشنده است؛ اما قیمت قطعی، عددی است که خریدار توان پرداخت آن را دارد و دو طرف در قرارداد ثبت می‌کنند. در بازار پررونق، فاصله این دو عدد محدود است، ولی در دوره رکود، شکاف میان آگهی و معامله افزایش پیدا می‌کند.

رشد هزینه‌های ساخت باعث شده فروشندگان و سازندگان قیمت‌های پایین‌تر را نپذیرند. تازه‌ترین گزارش منتشرشده درباره نهاده‌های ساختمانی نشان می‌دهد شاخص قیمت مصالح و خدمات ساخت‌وساز مسکونی تهران در زمستان ۱۴۰۴ نسبت به فصل مشابه سال قبل ۹۶.۸ درصد و در مقیاس سالانه ۶۱.۸ درصد افزایش داشته است. چنین جهشی، کف ذهنی قیمت را برای سازندگان بالا می‌برد؛ حتی وقتی تقاضای نهایی ضعیف باشد.

از سوی دیگر، رشد درآمد خانوارها با افزایش قیمت ملک هماهنگ نبوده است. به همین دلیل، بخش بزرگی از متقاضیان مصرفی ناچار شده‌اند از بازار خارج شوند، متراژ موردنظر خود را کاهش دهند یا به مناطق ارزان‌تر مهاجرت کنند.

کاهش ۱۰ تا ۱۵ درصدی برخی آپارتمان‌ها چه معنایی دارد؟

بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد بعضی مالکان نیازمند نقدینگی، قیمت فایل خود را نسبت به نرخ‌های پیشنهادی دو ماه قبل بین ۱۰ تا ۱۵ درصد پایین آورده‌اند. این تخفیف‌ها بیشتر در فایل‌هایی دیده می‌شود که فروشنده برای تبدیل ملک، پرداخت بدهی یا تأمین هزینه‌ای فوری به پول نیاز دارد.

اما این اتفاق را نمی‌توان ریزش عمومی قیمت مسکن دانست. کاهش ۱۰ درصدی یک فایل پس از افزایش بسیار بالای نرخ پیشنهادی، ممکن است تنها بخشی از قیمت‌گذاری قبلی را اصلاح کند و همچنان به انجام معامله منجر نشود.

به بیان ساده، بازار فعلی دو قیمت دارد: قیمت‌هایی که مالکان در آگهی‌ها اعلام می‌کنند و قیمت‌هایی که معدود خریداران حاضرند بپردازند. هرچه دوره رکود طولانی‌تر شود، احتمال عقب‌نشینی فروشندگان واقعی بیشتر خواهد شد؛ ولی مالکی که نیاز فوری به فروش ندارد، ممکن است ماه‌ها فایل خود را با نرخ بالا نگه دارد.

آیا قیمت مسکن واقعاً ۸۰ تا ۱۰۰ درصد رشد کرده است؟

در گزارش‌های اخیر از رشد ۸۰ تا ۱۰۰ درصدی قیمت‌های پیشنهادی پس از تنش‌های منطقه‌ای سخن گفته شده است. نکته مهم این است که این ارقام درباره قیمت‌های اعلامی و پیشنهادی هستند، نه متوسط رسمی قراردادهای قطعی.

گزارش ایسنا این افزایش را به نرخ‌هایی نسبت می‌دهد که پس از دوره درگیری در بازار عرضه شده‌اند؛ دنیای اقتصاد نیز از جهش تا ۸۰ درصدی قیمت پیشنهادی در برخی بخش‌های تهران و سپس عقب‌نشینی ۱۰ تا ۱۵ درصدی فروشندگان نیازمند پول خبر داده است. این ارقام به دلیل نبود آمار جامع معاملات، نباید به‌عنوان رشد قطعی قیمت تمام خانه‌ها در تهران یا سراسر کشور تفسیر شوند.

افزایش شدید قیمت آگهی‌ها می‌تواند بازار را وارد دور باطل کند: مالکان با مشاهده نرخ فایل‌های مشابه قیمت خود را بالا می‌برند، خریداران توان ورود ندارند، معاملات متوقف می‌شود و در نهایت هیچ قیمت قطعی معتبری برای کشف ارزش واقعی ملک شکل نمی‌گیرد.

قیمت دلاری مسکن به ۱۳۰۰ دلار رسیده است؟

برآورد ۱۳۰۰ دلاری به‌طور مشخص از بررسی فایل‌های آپارتمان‌های نوساز با حداکثر سه سال عمر به دست آمده است و نماینده متوسط تمام واحدهای مسکونی تهران نیست. در این بررسی، میانگین قیمت پیشنهادی نوسازها حدود متری ۲۴۰ میلیون تومان و معادل تقریبی ۱۳۵۰ دلار محاسبه شده است. واحدهای قدیمی‌تر معمولاً قیمت دلاری پایین‌تری دارند.

بنابراین، استفاده از عبارت «متوسط مسکن تهران به ۱۳۰۰ دلار رسید» بدون اشاره به نوساز بودن فایل‌ها می‌تواند گمراه‌کننده باشد. قیمت دلاری همچنین به دو متغیر وابسته است: قیمت ریالی آپارتمان و نرخ روز دلار. ممکن است بدون تغییر قیمت خانه، صرفاً با کاهش دلار، ارزش دلاری ملک افزایش پیدا کند.

بااین‌حال، بازگشت نوسازها به بالای محدوده تاریخی ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار یک پیام مهم دارد: جذابیت نسبی مسکن برای سرمایه‌گذارانی که بازده بازارها را با دلار مقایسه می‌کنند، کاهش یافته است. این وضعیت می‌تواند یکی از دلایل عقب‌نشینی تقاضای سرمایه‌ای باشد.

چه خانه‌هایی هنوز مشتری دارند؟

بخش عمده خریداران باقی‌مانده در بازار به دنبال واحدهای کوچک‌متراژ، قدیمی‌تر و متناسب با نقدینگی خود هستند. آپارتمان‌هایی که قیمت کل پایین‌تری دارند، امکان استفاده از وام برای خرید آنها بیشتر است یا فروشنده انعطاف مناسبی نشان می‌دهد، شانس بالاتری برای معامله دارند.

در مقابل، فایل‌های بزرگ، نوساز و گران‌قیمت با مشکل جدی‌تری مواجه‌اند. هزینه نهایی این واحدها از توان بیشتر خانوارهای مصرفی خارج شده و تقاضای سرمایه‌ای نیز به دلیل نامشخص بودن بازده آینده کاهش یافته است. رئیس اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید معدود معاملات فعلی عمدتاً به افرادی مربوط می‌شود که قصد تبدیل به احسن دارند، نه خانه‌اولی‌ها یا سرمایه‌گذاران تازه.

دلار چگونه بازار مسکن را تغییر می‌دهد؟

اثر دلار بر مسکن معمولاً فوری نیست. بازار ارز ممکن است طی چند ساعت تغییر کند، اما انتقال این نوسان به قیمت ملک به زمان بیشتری نیاز دارد. مالکان ابتدا نرخ‌های پیشنهادی را بالا می‌برند و منتظر واکنش خریداران می‌مانند.

اگر افزایش دلار پایدار بماند، هزینه مصالح، زمین و انتظارات تورمی بالا می‌رود و فروشندگان مقاومت بیشتری در برابر کاهش قیمت نشان می‌دهند. اما اگر رشد ارز مقطعی باشد و تقاضای مسکن همچنان ضعیف بماند، قیمت‌های جدید در قراردادهای واقعی تثبیت نخواهند شد.

شرایط سیاسی نیز بر این رفتار اثر دارد. به گفته کیانوش گودرزی، نبود چشم‌انداز روشن باعث کاهش شدید خریدهای سرمایه‌ای شده و بازار را روی موج اخبار و انتظارات قرار داده است. او در عین حال تأکید کرده با وجود بالا رفتن نرخ‌های پیشنهادی، انتظار جهش قابل‌توجه قیمت در ماه‌های آینده را ندارد.

پیش‌بینی قیمت مسکن در ماه‌های آینده

سناریوی محتمل‌تر، تداوم رکود با رشد محدود اسمی است. در این شرایط، هزینه ساخت و تورم مانع ریزش عمومی قیمت‌ها می‌شوند، اما ضعف قدرت خرید نیز اجازه جهش بزرگ را نمی‌دهد. قیمت فایل‌ها ممکن است اندکی بالا برود، ولی حجم معاملات پایین باقی می‌ماند.

در سناریوی کاهش تنش سیاسی و تثبیت ارز، احتمال افزایش تدریجی معاملات وجود دارد. حتی در این حالت نیز رونق سریع بعید است؛ زیرا مشکل اصلی بازار فقط نااطمینانی نیست و فاصله سنگینی میان قیمت خانه و درآمد خانوار وجود دارد.

در سناریوی تشدید تنش‌ها یا جهش دوباره ارز، قیمت‌های پیشنهادی می‌توانند افزایش پیدا کنند، اما ممکن است رکود عمیق‌تر شود. رشد قیمت بدون ورود خریدار به معنای رونق نیست و تنها مدت زمان فروش آپارتمان‌ها را افزایش می‌دهد.

پیش‌بینی رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز به سناریوی نخست نزدیک است: ثبات نسبی قیمت در دل بازاری رکودی و کم‌معامله.

اکنون زمان خرید خانه است؟

برای خریدار مصرفی که نقدینگی کافی دارد و ملک مناسبی با تخفیف واقعی پیدا می‌کند، رکود می‌تواند قدرت مذاکره بیشتری ایجاد کند. فروشندگان نیازمند پول در چنین دوره‌ای انعطاف بیشتری در قیمت، زمان پرداخت و شرایط تحویل دارند.

اما تصمیم خرید نباید فقط بر مبنای ترس از گرانی آینده گرفته شود. قیمت واحدهای مشابه، سند و وضعیت حقوقی، سن بنا، هزینه بازسازی، امکانات ساختمان و امکان فروش مجدد باید بررسی شوند. در بازار کم‌معامله، خرید ملکی که قیمت آن بالاتر از سطح واقعی منطقه است می‌تواند نقدشوندگی سرمایه را برای مدت طولانی کاهش دهد.

بازار مسکن مرداد ۱۴۰۵ یک پیام روشن دارد: قیمت‌ها بالا رفته‌اند، اما خریدار همراه آنها حرکت نکرده است. تا زمانی که قدرت خرید تقویت نشود و نااطمینانی‌های اقتصادی کاهش نیابد، احتمالاً بازار میان افزایش محدود قیمت‌های اسمی و رکود سنگین معاملات گرفتار خواهد ماند.