خبر مهم برای متقاضیان نهضت ملی مسکن؛ ۴ هزار میلیارد تومان برای تکمیل واحدها در راه است | اولویت با دهک‌های اول تا چهارم

شهرام ملکی، معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید ایران، روز جمعه ۱۵ آبان ۱۴۰۵ جزئیات برنامه جدید تأمین مالی پروژه‌های نهضت ملی مسکن را تشریح کرد.

به گفته او، شرکت عمران شهرهای جدید برای تأمین حدود چهار هزار میلیارد تومان منابع مالی برنامه‌ریزی کرده است.

اولویت این برنامه، حدود هفت هزار متقاضی دهک‌های درآمدی اول تا چهارم هستند که واحدهای آنان در پروژه‌هایی با بیش از ۷۰ درصد پیشرفت فیزیکی قرار دارد.

هدف اصلی، تأمین منابع لازم برای ادامه عملیات ساختمانی و جلوگیری از توقف طرح‌هایی است که بخش عمده مراحل ساخت را پشت سر گذاشته‌اند.

ملکی همچنین اعلام کرد سازوکار اجرایی این برنامه فراهم شده است. بااین‌حال، در خبر منتشرشده جدول زمان‌بندی پرداخت منابع یا تاریخ مشخص تحویل واحدهای مشمول اعلام نشده است.

این تفاوت اهمیت زیادی دارد؛ زیرا برنامه‌ریزی برای تأمین اعتبار، لزوماً به معنای واریز کامل منابع به حساب پروژه‌ها یا متقاضیان نیست.

جدول جزئیات برنامه جدید تأمین مالی مسکن ملی

اگر چهار هزار میلیارد تومان صرفاً بر تعداد هفت هزار متقاضی تقسیم شود، رقمی نزدیک به ۵۷۱ میلیون تومان به دست می‌آید.

اما این محاسبه فقط یک میانگین ریاضی است و به معنای پرداخت ۵۷۱ میلیون تومان وام یا کمک بلاعوض به هر متقاضی نیست.

نحوه توزیع واقعی منابع به هزینه تکمیل پروژه‌ها، میزان پیشرفت ساختمان‌ها و سازوکار مصوب بستگی دارد.

چرا پروژه‌های بالای ۷۰ درصد در اولویت قرار گرفتند؟

یکی از مهم‌ترین نکات برنامه جدید، اولویت دادن به پروژه‌هایی است که بیش از ۷۰ درصد پیشرفت فیزیکی دارند.

این رویکرد از منظر مدیریت منابع قابل‌توضیح است؛ زیرا چنین پروژه‌هایی بخش قابل‌توجهی از عملیات ساخت را پشت سر گذاشته‌اند و با تأمین منابع تکمیلی ممکن است زودتر به مرحله بهره‌برداری برسند.

در مقابل، پروژه‌هایی که در مراحل ابتدایی قرار دارند، معمولاً برای تکمیل به زمان و سرمایه بیشتری نیاز دارند.

بااین‌حال، پیشرفت فیزیکی ۷۰ درصدی به معنای باقی ماندن دقیقاً ۳۰ درصد از هزینه ساخت نیست.

در بسیاری از پروژه‌ها، بخش‌هایی مانند نصب آسانسور، اجرای تأسیسات برقی و مکانیکی، تکمیل نمای ساختمان و خرید تجهیزات پایانی، سهم قابل‌توجهی از هزینه‌های نقدی را به خود اختصاص می‌دهند.

بنابراین ممکن است ساختمانی از نظر حجم عملیات پیشرفت بالایی داشته باشد، اما برای تکمیل و آماده‌سازی جهت سکونت همچنان به منابع مالی زیادی نیاز داشته باشد.

افزایش آورده متقاضیان نهضت ملی مسکن؛ آیا پرداخت جدیدی در راه است؟

یکی از بخش‌های مهم اظهارات مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید، موضوع افزایش آورده متقاضیان بود.

ملکی توضیح داد که اگر سهم آورده خانوارها تا میزان نهایی موردنیاز پروژه تأمین شود، پیمانکاران می‌توانند سریع‌تر عملیات اجرایی را ادامه دهند.

این اظهارنظر نشان می‌دهد کمبود منابع مالی همچنان یکی از موانع تکمیل پروژه‌های مسکن حمایتی است.

بااین‌حال، افزایش آورده برای دهک‌های پایین درآمدی می‌تواند مشکلات تازه‌ای ایجاد کند.

بخش قابل‌توجهی از این خانوارها به دلیل محدودیت درآمد و هزینه‌های جاری زندگی، توان پرداخت مبالغ سنگین در فاصله زمانی کوتاه را ندارند.

در چنین شرایطی، مطالبه آورده بیشتر بدون فراهم شدن تسهیلات مناسب ممکن است به تأخیر در تکمیل سهم برخی متقاضیان منجر شود.

نکته مهم اینکه در اظهارات اخیر ملکی، مبلغ مشخصی به‌عنوان آورده جدید تمام متقاضیان اعلام نشده است. بنابراین نمی‌توان نتیجه گرفت که همه ثبت‌نام‌کنندگان باید مبلغ یکسانی پرداخت کنند.

وام ۴۰۰ میلیون تومانی مسکن ملی چه ارتباطی با برنامه جدید دارد؟

پیش از اعلام برنامه چهار هزار میلیارد تومانی، دولت سازوکارهایی برای حمایت از متقاضیان کم‌درآمد در نظر گرفته بود.

در اول آبان ۱۴۰۵، شهرام ملکی از شناسایی حدود ۷۲۰۰ متقاضی دهک‌های اول تا چهارم در پروژه‌های دارای بیش از ۷۰ درصد پیشرفت فیزیکی خبر داد.

به گفته او، برای این گروه ظرفیت استفاده از تسهیلات قرض‌الحسنه ۴۰۰ میلیون تومانی پیش‌بینی شده و ارزش‌گذاری املاک مرتبط نیز انجام شده است.

در این سازوکار، متقاضیان باید مراحل بانکی و پذیرش تعهدات مربوط را طی کنند.

پیش‌تر نیز در مرداد ۱۴۰۵ اعلام شده بود که ۲۱۸۸ متقاضی در شش شهر جدید مراحل قانونی دریافت چنین تسهیلاتی را طی کرده‌اند و در نوبت پرداخت قرار دارند.

بنابراین باید میان دو موضوع تفاوت قائل شد: تسهیلات ۴۰۰ میلیون تومانی که سازوکار مشخص‌تری برای آن اعلام شده و برنامه جدید چهار هزار میلیارد تومانی که به تأمین مالی تکمیل پروژه‌ها اختصاص دارد.

هنوز روشن نیست تمام منابع برنامه جدید از چه مسیرهایی توزیع می‌شوند و چه نسبتی با حمایت‌های پیشین دارند.

فروش زمین به پیمانکاران؛ راهکاری که با مشکل مواجه شده است

یکی از نکات مهم سخنان ملکی، استفاده از زمین و املاک برای تأمین منابع مالی پروژه‌های ساختمانی است.

به گفته او، در برخی طرح‌ها زمین در اختیار پیمانکاران قرار می‌گیرد تا با فروش آن، نقدینگی لازم برای ادامه ساخت فراهم شود.

این روش می‌تواند در شرایط محدودیت منابع نقدی به ادامه فعالیت پیمانکار کمک کند.

اما مشکل زمانی ایجاد می‌شود که فروش زمین در بازار با تأخیر همراه باشد.

ملکی معتقد است تغییر رفتار سرمایه‌گذاران و حرکت بخشی از نقدینگی به سمت بازارهای دیگر، فروش املاک و زمین را دشوارتر کرده است.

این موضوع بیانگر یک چالش اساسی است: داشتن دارایی ارزشمند به معنای برخورداری از پول نقد برای پرداخت هزینه‌های روزانه پروژه نیست.

ممکن است پیمانکار زمینی در اختیار داشته باشد، اما تا زمانی که خریدار مناسبی پیدا نکند، نتواند از ارزش آن برای خرید مصالح یا پرداخت مطالبات استفاده کند.

همچنین فروش شتاب‌زده زمین در شرایط محدودیت تقاضا می‌تواند بر ارزش منابع در اختیار پروژه تأثیر بگذارد.

به همین دلیل، تأمین مالی از محل فروش املاک زمانی کارآمدتر خواهد بود که با برنامه نقدینگی و زمان‌بندی اجرای ساختمان هماهنگ باشد.

چرا تکمیل ۲۰ درصد پایانی پروژه‌ها دشوارتر است؟

در نگاه نخست ممکن است تصور شود پروژه‌ای با ۸۰ درصد پیشرفت فیزیکی فاصله زیادی تا تحویل ندارد.

اما مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید توضیح داده که در مراحل پایانی، اجرای جزئیات ساختمانی و تأمین تجهیزات نیازمند نقدینگی قابل‌توجهی است.

برای نمونه، نصب آسانسور، خرید در و پنجره، سفیدکاری، نقاشی، اجرای تجهیزات برقی و تکمیل سایر بخش‌های ساختمان معمولاً به پرداخت نقدی نیاز دارد.

تأخیر در خرید این اقلام نیز ممکن است هزینه نهایی پروژه را افزایش دهد.

از سوی دیگر، تکمیل ساختمان تنها شرط تحویل آن نیست.

اتصال آب، برق، گاز، تکمیل شبکه فاضلاب، دسترسی‌های محلی و دریافت مجوزهای لازم نیز می‌تواند در زمان بهره‌برداری نقش داشته باشد.

بنابراین اگر منابع جدید صرفاً به ساخت ساختمان اختصاص پیدا کند، اما زیرساخت‌های موردنیاز آماده نباشند، همچنان احتمال تأخیر در تحویل واحدها وجود خواهد داشت.

آخرین وضعیت ساخت ۱۴۰ هزار واحد نهضت ملی مسکن در شهرهای جدید

در کنار برنامه جدید تأمین اعتبار، آمارهای منتشرشده درباره پیشرفت پروژه‌های شهرهای جدید نیز قابل‌توجه است.

شهرام ملکی در اول آبان ۱۴۰۵ اعلام کرد که حدود ۱۴۰ هزار واحد نهضت ملی مسکن در شهرهای جدید در دست ساخت قرار دارند.

طبق این گزارش، میانگین پیشرفت فیزیکی این پروژه‌ها طی دو سال از ۱۸.۷ درصد به ۴۳ درصد افزایش یافته است.

این آمار نشان‌دهنده پیشرفت عملیات ساختمانی است، اما میانگین ۴۳ درصدی بیانگر آن است که بخش بزرگی از پروژه‌ها هنوز به مراحل پایانی نرسیده‌اند.

به همین دلیل، تمرکز برنامه چهار هزار میلیارد تومانی بر پروژه‌های بالای ۷۰ درصد می‌تواند به معنای اولویت دادن به واحدهایی باشد که امکان تکمیل زودتر دارند.

البته موفقیت این سیاست باید با تعداد واحدهای تکمیل‌شده و تحویل‌داده‌شده سنجیده شود، نه صرفاً افزایش درصد پیشرفت فیزیکی.

تفاوت اعتبار ۴ هزار میلیاردی با حمایت ۷ هزار میلیارد تومانی چیست؟

در مهرماه ۱۴۰۵ نیز رضا فرهادزاده، مدیرکل برنامه‌ریزی و پایش طرح‌های مسکن وزارت راه و شهرسازی، از تأمین حدود هفت هزار میلیارد تومان منابع برای حمایت از دهک‌های اول تا چهارم و متقاضیان تحت پوشش کمیته امداد خبر داده بود.

او همچنین اعلام کرد که تأمین منابع بیشتری برای کاهش فشار مالی بر خانوارها در دست پیگیری است.

با انتشار خبر جدید چهار هزار میلیارد تومانی، این پرسش مطرح می‌شود که آیا رقم تازه به منابع قبلی اضافه خواهد شد؟

در حال حاضر، اطلاعات منتشرشده برای پاسخ قطعی کافی نیست.

ممکن است بخشی از این اعتبارات به برنامه‌های مرتبط اختصاص داشته باشد یا در چارچوب منابع پیش‌بینی‌شده قبلی تعریف شده باشد.

بنابراین جمع زدن ارقام هفت هزار میلیارد و چهار هزار میلیارد تومان و معرفی آن به‌عنوان منابع قطعی جدید، بدون توضیح رسمی درباره همپوشانی آن‌ها دقیق نخواهد بود.

متقاضیان مسکن ملی چه زمانی واحد خود را تحویل می‌گیرند؟

با اعلام برنامه جدید، طبیعی است که متقاضیان منتظر مشخص شدن زمان تکمیل و تحویل واحدها باشند.

بااین‌حال، در اظهارات اخیر شهرام ملکی تاریخ مشخصی برای تحویل پروژه‌های مشمول اعتبار اعلام نشده است.

زمان تحویل هر واحد به میزان پیشرفت واقعی، تأمین منابع مالی، وضعیت پیمانکار و آماده بودن زیرساخت‌های موردنیاز بستگی دارد.

در سناریوی امیدوارکننده، اگر منابع جدید به‌موقع تأمین شود و تجهیزات ساختمانی بدون تأخیر خریداری شوند، پروژه‌های بالای ۷۰ درصد می‌توانند سریع‌تر به مرحله تکمیل برسند.

در مقابل، تأخیر در فروش زمین، افزایش هزینه مصالح یا ناتوانی متقاضیان در پرداخت آورده ممکن است روند ساخت را کند کند.

ازاین‌رو، بهتر است خانوارها زمان‌بندی تحویل را بر اساس اعلام رسمی شرکت عمران شهر جدید محل پروژه و قرارداد خود پیگیری کنند.

آیا برنامه جدید فشار مالی دهک‌های پایین را کاهش می‌دهد؟

هدف اعلام‌شده برنامه چهار هزار میلیارد تومانی، کمک به تکمیل واحدهای مربوط به خانوارهای کم‌درآمد است.

اما تأثیر واقعی آن بر توان مالی متقاضیان به شیوه تخصیص اعتبار بستگی دارد.

اگر منابع به کاهش نیاز به پرداخت فوری آورده کمک کند، احتمالاً فشار کوتاه‌مدت بر برخی خانوارها کمتر خواهد شد.

در مقابل، اگر حمایت‌ها عمدتاً به شکل تسهیلات بازپرداخت‌پذیر باشد، خانوارها باید توان پرداخت اقساط آینده را نیز در نظر بگیرند.

به همین دلیل، موفقیت سیاست حمایتی را باید با دو شاخص سنجید: سرعت تکمیل واحدها و توان واقعی خانوارها برای پرداخت هزینه نهایی مسکن.

برای دهک‌های اول تا چهارم، تنها ساخت واحد کافی نیست؛ شرایط مالی تحویل نیز باید با توان اقتصادی متقاضیان هماهنگ باشد.

جمع‌بندی؛ خبر جدید نهضت ملی مسکن برای متقاضیان چه معنایی دارد؟

اعلام برنامه تأمین چهار هزار میلیارد تومان اعتبار برای پروژه‌های نهضت ملی مسکن، نشانه تلاش شرکت عمران شهرهای جدید برای رفع مشکل نقدینگی در مراحل پایانی ساخت است.

بر اساس اظهارات شهرام ملکی، حدود هفت هزار متقاضی دهک‌های اول تا چهارم در پروژه‌های دارای پیشرفت بیش از ۷۰ درصد، در اولویت این حمایت قرار دارند.

بااین‌حال، هنوز زمان دقیق پرداخت منابع، نحوه تقسیم اعتبار میان پروژه‌ها و تاریخ تحویل واحدهای مشمول اعلام نشده است.

مهم‌ترین نکته برای متقاضیان این است که اعتبار چهار هزار میلیارد تومانی، به معنای پرداخت نقدی مستقیم به همه خانوارهای مشمول نیست؛ بلکه هدف اعلام‌شده آن، کمک به تأمین مالی و تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام است.

اگر منابع پیش‌بینی‌شده به‌موقع فراهم شود و مشکلات مربوط به آورده متقاضیان و زیرساخت‌ها نیز برطرف شود، این برنامه می‌تواند به تسریع تحویل بخشی از واحدهای مسکن حمایتی کمک کند.

اما نتیجه نهایی زمانی مشخص خواهد شد که تعداد واحدهای تکمیل‌شده، میزان منابع پرداختی و برنامه زمان‌بندی تحویل به‌صورت شفاف اعلام شود.