اجاره ۹۵ متر در مرزداران ماهی ۹۰ میلیون؛ رهن کامل به ۵ میلیارد رسید + جدول

مرزداران به‌عنوان یکی از محله‌های پرتقاضای منطقه ۲، طیف متنوعی از ساختمان‌های قدیمی، آپارتمان‌های میان‌سال و برج‌های نوساز را در خود جای داده است. بررسی آگهی‌های روز نشان می‌دهد فایل‌های حدود ۹۰ تا ۱۰۵ متر در این محله با ترکیب‌هایی مانند یک میلیارد تومان ودیعه و ماهانه ۵۰ تا ۶۰ میلیون تومان نیز عرضه می‌شوند؛ اما در بخش نوساز و لوکس، قیمت‌ها می‌تواند به‌طور محسوسی بالاتر باشد.

جدول قیمت اجاره آپارتمان در مرزداران

قیمت‌های زیر مربوط به فایل‌های پیشنهادی ارائه‌شده است و نباید آنها را نرخ قطعی قرارداد دانست. مبلغ نهایی معمولاً پس از مذاکره درباره ودیعه، اجاره، زمان تخلیه، شارژ و امکانات ملک تعیین می‌شود.

برای محاسبه معادل رهن کامل، از عرف رایج تبدیل هر یک میلیون تومان ودیعه به حدود ۳۰ هزار تومان اجاره ماهانه استفاده شده است. این ضریب قانونی و ثابت نیست و ممکن است بسته به شرایط بازار و توافق طرفین تغییر کند.

گران‌ترین فایل مرزداران کدام است؟

آپارتمان ۹۵ متری ساخت ۱۴۰۲، با دو میلیارد تومان ودیعه و ۹۰ میلیون تومان اجاره، معادل حدود پنج میلیارد تومان رهن کامل هزینه دارد. این رقم به‌ازای هر مترمربع حدود ۵۲ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان ودیعه معادل است؛ بالاترین عدد در میان چهار فایل بررسی‌شده.

برای چنین قیمت‌گذاری‌ای، ملک باید مزیت‌های مشخصی مانند برج مدرن، لابی و نگهبانی، پارکینگ بدون مزاحم، آسانسور مناسب، طبقه و نورگیری مطلوب یا تجهیزات کامل داشته باشد. در آگهی‌های روز مرزداران نیز فایل‌های ۹۵ تا ۱۰۰ متری در برج‌های نوساز و دارای امکانات هتلینگ دیده می‌شوند، اما برخی از آنها قیمت را به‌صورت توافقی اعلام کرده‌اند.

در مقابل، نمونه‌های مشابه اما قدیمی‌تر با قیمت پایین‌تری عرضه شده‌اند. برای مثال، یک آپارتمان ۹۵ متری ساخت ۱۳۹۲ با دو میلیارد تومان ودیعه و ۳۰ میلیون تومان اجاره و یک واحد ۱۰۴ متری با ۸۵۰ میلیون تومان ودیعه و ۶۰ میلیون تومان اجاره در آگهی‌های روز دیده می‌شود. این اختلاف نشان می‌دهد قیمت فایل ۹۵ متری مورد بررسی در بخش بالای بازار قرار دارد و باید امکانات آن دقیقاً ارزیابی شود.

اجاره آپارتمان نوساز ۱۱۰ متری؛ ماهانه ۱۰۰ میلیون تومان

واحد ۱۱۰ متری ساخت ۱۴۰۵ با یک میلیارد تومان ودیعه و ۱۰۰ میلیون تومان اجاره، از نظر پرداخت نقدی ماهانه سنگین‌ترین فایل جدول است. مستأجر این واحد باید در طول یک سال یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان اجاره پرداخت کند؛ آن هم در شرایطی که یک میلیارد تومان سرمایه نیز تا پایان قرارداد نزد مالک باقی می‌ماند.

معادل اجاره ماهانه این فایل، پس از تبدیل ودیعه، حدود ۱۳۰ میلیون تومان است. این رقم برای یک واحد ۱۱۰ متری به حدود یک میلیون و ۱۸۰ هزار تومان هزینه ماهانه به‌ازای هر متر می‌رسد.

در آگهی‌های جاری، واحدهای ۱۰۰ تا ۱۱۰ متری مرزداران با قیمت‌هایی مانند یک میلیارد تومان ودیعه و ۶۰ میلیون تومان اجاره، یا ۱.۷ میلیارد تومان ودیعه و ۶۰ میلیون تومان اجاره نیز مشاهده می‌شوند. بنابراین فایل ماهانه ۱۰۰ میلیون تومانی در محدوده گران بازار قرار دارد و نوسازبودن به‌تنهایی برای توجیه آن کافی نیست؛ کیفیت ساختمان و امکانات باید تفاوت معناداری ایجاد کرده باشد.

آیا رهن پنج میلیاردی آپارتمان ۱۴۰ متری منطقی است؟

آپارتمان ۱۴۰ متری ساخت ۱۴۰۰ با رهن کامل پنج میلیارد تومان، از نظر هزینه کل هم‌سطح فایل ۹۵ متری جدول است؛ اما ۴۵ متر فضای بیشتری دارد. معادل ودیعه آن به‌ازای هر متر حدود ۳۵ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان است که به شکل محسوسی پایین‌تر از فایل ۹۵ متری محاسبه می‌شود.

این واحد همچنین به مستأجر اجازه می‌دهد بدون پرداخت اجاره ماهانه، هزینه مسکن خود را مدیریت کند. البته تأمین پنج میلیارد تومان نقدینگی برای بسیاری از خانوارها امکان‌پذیر نیست. مزیت رهن کامل بیشتر برای مستأجری معنا دارد که سرمایه کافی دارد و می‌خواهد از تعهد پرداخت ماهانه سنگین دور بماند.

فایل‌های بزرگ‌تر مرزداران نیز دامنه گسترده‌ای دارند. در آگهی‌های روز، یک واحد ۱۳۰ متری با رهن کامل چهار میلیارد تومان، آپارتمان ۱۳۵ متری با ۱.۵ میلیارد تومان ودیعه و ۵۰ میلیون تومان اجاره و واحد ۱۳۰ متری دیگری با رهن نزدیک پنج میلیارد تومان دیده می‌شود. بنابراین قیمت پنج میلیاردی برای ۱۴۰ متر خارج از بازار نیست، اما باید با سن بنا، تعداد پارکینگ و کیفیت داخلی سنجیده شود.

واحدهای قدیمی‌تر؛ راه فرار از اجاره‌های نجومی؟

آپارتمان ۱۰۵ متری ساخت ۱۳۹۵ با ۱.۵ میلیارد تومان ودیعه و ماهانه ۵۰ میلیون تومان اجاره، اقتصادی‌ترین فایل جدول است. معادل رهن کامل این واحد حدود سه میلیارد و ۱۶۷ میلیون تومان و هزینه معادل آن به‌ازای هر متر نزدیک ۳۰ میلیون تومان است.

این قیمت با آگهی‌های روز بازار هماهنگی بیشتری دارد. یک آپارتمان ۹۶ متری ساخت ۱۳۹۵ با ۱.۲ میلیارد تومان ودیعه و ماهانه ۵۰ میلیون تومان، و یک واحد ۱۰۵ متری قدیمی‌تر با یک میلیارد تومان ودیعه و ۶۰ میلیون تومان اجاره در مرزداران عرضه شده‌اند.

سن بیشتر بنا معمولاً به معنی مشاعات ساده‌تر، تأسیسات قدیمی‌تر و احتمال هزینه تعمیر و نگهداری بالاتر است؛ اما برای مستأجری که متراژ را به لابی لوکس یا ساختمان کلیدنخورده ترجیح می‌دهد، چنین فایل‌هایی ارزش بررسی بیشتری دارند. بازدید از موتورخانه، آسانسور، فشار آب، پارکینگ و وضعیت عایق‌بندی می‌تواند هزینه‌های پنهان آپارتمان‌های میان‌سال را مشخص کند.

چرا اجاره در مرزداران همچنان بالاست؟

قیمت اجاره در مرزداران فقط از متراژ تأثیر نمی‌گیرد. موقعیت ساختمان در بخش شرقی یا غربی محله، فاصله تا مترو، دسترسی به شریان‌های اصلی، میزان سروصدای بزرگراه، تعداد واحدهای ساختمان و کیفیت پارکینگ بر رقم نهایی مؤثر است.

از سوی دیگر، بازار اجاره کشور با وجود کاهش سرعت رشد، همچنان تورمی است. بر اساس داده‌های مرکز آمار، تورم ماهانه اجاره در خرداد ۱۴۰۵ حدود ۲.۴ درصد، تورم نقطه‌به‌نقطه ۳۱.۲ درصد و تورم سالانه ۳۲.۸ درصد بوده است. پایین‌بودن این ارقام نسبت به تورم عمومی به معنای ارزان‌شدن اجاره نیست؛ بلکه نشان می‌دهد قیمت‌ها با سرعت کمتری نسبت به سایر کالاها افزایش یافته‌اند.

مستأجران پیش از قرارداد چه چیزی را بررسی کنند؟

بازار مرزداران نشان می‌دهد قیمت پیشنهادی همیشه با ارزش واقعی فایل یکسان نیست. واحد ۹۵ متری جدول با وجود متراژ کمتر، از نظر معادل رهن کامل هم‌قیمت آپارتمان ۱۴۰ متری است. بنابراین مقایسه صرف مبلغ اجاره یا پول پیش، تصویر کاملی ارائه نمی‌دهد.

مستأجر باید ابتدا هزینه معادل رهن کامل هر فایل را محاسبه و آن را بر متراژ تقسیم کند. سپس عواملی مانند شارژ ماهانه، پارکینگ، انباری، طبقه، نورگیری، سن آسانسور و وضعیت تأسیسات را در نظر بگیرد. همچنین مبلغ کمیسیون، هزینه اسباب‌کشی و احتمال افزایش اجاره در تمدید بعدی باید در بودجه سالانه لحاظ شود.

در مجموع، برای اجاره یک واحد خانوادگی حدود ۹۵ تا ۱۱۰ متر در مرزداران، فایل‌های معمولی بازار عمدتاً به معادل رهنی نزدیک سه تا چهار میلیارد تومان نیاز دارند؛ اما واحدهای نوساز، برج‌نشین و لوکس ممکن است تا پنج میلیارد تومان یا بیشتر قیمت‌گذاری شوند. مهم‌ترین فرصت بازار نیز در ساختمان‌های ۱۰ تا ۲۰ ساله‌ای قرار دارد که متراژ مناسب را با هزینه‌ای پایین‌تر از فایل‌های نوساز عرضه می‌کنند.