هشدار جهش دوباره قیمت مسکن؛ رکود معاملات آرامش قبل از طوفان است؟

بازار خریدوفروش مسکن این روزها بیش از آنکه صحنه چانه‌زنی خریدار و فروشنده باشد، در وضعیت انتظار قرار گرفته است. خریداران مصرفی به دلیل کاهش قدرت خرید و نامشخص‌بودن آینده قیمت‌ها، تصمیم خود را عقب انداخته‌اند. فروشندگان نیز با توجه به تورم، افزایش هزینه جایگزینی ملک و رشد قیمت زمین، تمایل چندانی به تعدیل نرخ‌های پیشنهادی ندارند.

این شرایط تعداد معاملات را کاهش داده، اما هنوز به کاهش فراگیر قیمت‌های اسمی منجر نشده است. به همین دلیل باید میان «رکود معاملاتی» و «سقوط بازار مسکن» تفاوت قائل شد. ممکن است خریدوفروش برای مدتی متوقف شود، بدون آنکه قیمت‌ها به همان نسبت پایین بیایند.

فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان و توسعه‌گران مسکن و ساختمان، معتقد است کاهش فعلی معاملات بیش از آنکه نشان‌دهنده نابودی تقاضا باشد، نتیجه نااطمینانی درباره آینده اقتصاد است. او هشدار داده است که در صورت بازگشت ثبات، تقاضای به‌تعویق‌افتاده می‌تواند دوباره وارد بازار شود؛ در حالی که عرضه مسکن طی سال‌های اخیر متناسب با نیاز خانوارها رشد نکرده است.

رکود بازار مسکن یا توقف موقت معاملات؟

کاهش تعداد قراردادها معمولاً به‌عنوان نشانه رکود شناخته می‌شود، اما وضعیت امروز بازار مسکن پیچیده‌تر است. بخش قابل توجهی از متقاضیان همچنان به خرید خانه نیاز دارند، ولی فاصله میان درآمد و قیمت ملک امکان تبدیل این نیاز به تقاضای مؤثر را از آنها گرفته است.

در مقابل، فروشنده‌ای که نیاز فوری به پول ندارد، ملک خود را زیر قیمت مورد انتظار عرضه نمی‌کند. در نتیجه، خریدار و فروشنده در دو نقطه متفاوت ایستاده‌اند و معامله‌ای شکل نمی‌گیرد. این وضعیت را می‌توان نوعی «قفل معاملاتی» دانست؛ بازاری که نه توان رشد سریع دارد و نه فروشندگان اجازه افت شدید قیمت را می‌دهند.

پورحاجت با اشاره به تهران، خراسان و برخی استان‌های شمالی گفته است کاهش خریدوفروش در این مناطق قابل مشاهده است، اما تقاضای مصرفی به‌طور کامل از بین نرفته و بخشی از فعالیت‌های سرمایه‌گذاری نیز ادامه دارد. از نگاه او، کاهش حجم معاملات الزاماً به معنای رکود بلندمدت کل بازار نیست.

البته این تحلیل یک سناریوی مشروط است. بازگشت تقاضا به این بستگی دارد که ثبات اقتصادی تا چه اندازه قدرت خرید خانوارها را بهبود دهد. کاهش نااطمینانی ممکن است تصمیم خریداران را جلو بیندازد، اما بدون رشد درآمد، تسهیلات مؤثر و کاهش فاصله قیمت مسکن با دستمزد، همه تقاضای انباشته توان ورود به بازار را نخواهد داشت.

زنگ خطر اصلی؛ ساخت‌وساز عقب افتاده است

مهم‌ترین نگرانی بازار، کاهش تولید واحدهای جدید است. آمار مرکز آمار ایران نشان می‌دهد در بهار ۱۴۰۴ حدود ۱۰۹ هزار و ۱۸۴ واحد مسکونی در پروانه‌های صادرشده شهرداری‌های کشور پیش‌بینی شده بود. این رقم نسبت به فصل قبل ۳۳.۸ درصد و در مقایسه با بهار سال قبل ۱۹.۶ درصد کاهش داشت.

در تهران نیز تعداد واحدهای پیش‌بینی‌شده در پروانه‌ها به ۱۱ هزار و ۴۷ واحد رسید که نسبت به فصل مشابه سال قبل ۱۰.۳ درصد کمتر بود. تعداد پروانه‌های احداث بنا در پایتخت نیز با کاهش سالانه ۱۸.۹ درصدی به هزار و ۳۳۲ فقره رسید.

صدور پروانه به معنای ساخته‌شدن قطعی واحد نیست، اما یکی از شاخص‌های پیش‌نگر عرضه آینده محسوب می‌شود. کاهش آن می‌تواند نشان دهد تعداد پروژه‌هایی که در سال‌های بعد به بازار تحویل داده خواهند شد، تحت فشار قرار گرفته است.

اگر معاملات در آینده احیا شوند اما ساختمان جدید کافی وارد بازار نشود، رقابت میان خریداران برای موجودی محدود افزایش می‌یابد. در چنین وضعیتی، حتی بدون بازگشت گسترده سوداگری نیز احتمال رشد قیمت وجود خواهد داشت.

هزینه ساخت تقریباً دو برابر شد

عامل دیگری که سازندگان را از آغاز پروژه‌های جدید دور می‌کند، جهش قیمت مصالح و خدمات ساختمانی است. بر اساس گزارش مرکز آمار، تورم نقطه‌به‌نقطه نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی تهران در زمستان ۱۴۰۴ به ۹۶.۸ درصد رسید؛ یعنی هزینه نهاده‌ها در مقایسه با زمستان سال قبل تقریباً دو برابر شد.

شاخص هزینه نهاده‌های ساختمانی در همان فصل نسبت به پاییز ۳۶ درصد افزایش یافت و تورم سالانه آن به ۶۱.۸ درصد رسید. در میان گروه‌های اجرایی، محصولات چوبی با تورم نقطه‌ای بیش از ۲۰۸ درصد بیشترین افزایش قیمت را ثبت کردند.

سازنده باید پیش از فروش واحدها، هزینه زمین، مصالح، دستمزد، بیمه، مالیات، عوارض شهری و تأمین مالی را پرداخت کند. هنگامی که قیمت نهاده‌ها در یک سال نزدیک به دو برابر می‌شود، پیش‌بینی هزینه نهایی پروژه دشوار خواهد شد و ریسک سرمایه‌گذاری بالا می‌رود.

این فشار دو نتیجه دارد: برخی سازندگان شروع پروژه را به تعویق می‌اندازند و برخی دیگر تنها در صورتی وارد ساخت‌وساز می‌شوند که قیمت فروش آینده، افزایش هزینه‌های آنها را پوشش دهد. هر دو حالت می‌تواند کف قیمت مسکن نوساز را بالا نگه دارد.

آیا بازگشت ثبات باعث جهش قیمت مسکن می‌شود؟

در سناریوی مثبت سیاسی، نخستین واکنش بازار لزوماً افزایش فوری قیمت نیست. ممکن است فروشندگان با تصور کاهش تورم، انعطاف بیشتری نشان دهند و خریداران نیز همچنان برای مشاهده نتیجه تحولات صبر کنند. در این دوره، احتمال افزایش معاملات بدون جهش شدید قیمت وجود دارد.

اما اگر ثبات ادامه‌دار باشد، بخشی از تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای که طی ماه‌های گذشته عقب‌نشینی کرده است، می‌تواند فعال شود. در این شرایط، محدودیت عرضه و رشد هزینه ساخت به دو مانع اصلی برای کنترل قیمت تبدیل خواهند شد.

یک نظرسنجی از کارشناسان بازار مسکن نیز نشان داده است که بهبود روابط سیاسی می‌تواند سرعت رشد قیمت اسمی را کاهش دهد و باعث افت قیمت واقعی مسکن شود؛ اما تورم عمومی، نقدینگی و هزینه ساخت همچنان نقش یک کف مقاومتی را برای قیمت‌های اسمی بازی می‌کنند. در مقابل، تشدید تنش‌ها احتمال عمیق‌ترشدن رکود معاملات را افزایش می‌دهد.

بنابراین، «ثبات سیاسی» الزاماً مترادف با جهش قیمت نیست؛ اما اگر بازگشت تقاضا سریع‌تر از افزایش تولید باشد، خطر رشد دوباره نرخ‌ها جدی خواهد شد.

چرا کاهش قیمت پیشنهادی به معاملات واقعی تبدیل نمی‌شود؟

قیمت‌هایی که در فایل‌های فروش و آگهی‌ها دیده می‌شوند، الزاماً قیمت قطعی معامله نیستند. در دوره‌های رکودی، فروشندگان ممکن است در مذاکره تخفیف بدهند، اما این تخفیف معمولاً فقط برای املاک دارای مشکل، فروشندگان نیازمند نقدینگی یا واحدهایی با قیمت اولیه غیرواقعی اتفاق می‌افتد.

از سوی دیگر، حتی کاهش محدود قیمت نیز برای بسیاری از خانوارها کافی نیست. وقتی فاصله بودجه خریدار با ارزش یک واحد مسکونی به چند میلیارد تومان رسیده، تخفیف چنددرصدی نمی‌تواند تقاضای بالقوه را به خرید واقعی تبدیل کند.

تسهیلات خرید مسکن نیز باید به‌اندازه‌ای باشد که سهم معناداری از قیمت ملک را پوشش دهد. وامی که نسبت آن به قیمت خانه پیوسته کاهش می‌یابد، بیش از آنکه ابزار خرید باشد، بخشی از هزینه معامله را تأمین خواهد کرد.

مسکن با ۱۲۰ صنعت در ارتباط است

مسکن تنها یک دارایی سرمایه‌ای یا کالای مصرفی نیست. تولید ساختمان با صنایع فولاد، سیمان، شیشه، کاشی، چوب، تجهیزات برقی، حمل‌ونقل، خدمات مهندسی و ده‌ها فعالیت دیگر ارتباط دارد. پورحاجت گفته است بخش مسکن به‌صورت مستقیم و غیرمستقیم با بیش از ۱۲۰ رشته فعالیت اقتصادی پیوند دارد.

به همین دلیل، افت ساخت‌وساز فقط عرضه خانه را کاهش نمی‌دهد؛ بلکه اشتغال کارگران، مهندسان، تولیدکنندگان مصالح و شرکت‌های خدماتی را نیز تحت تأثیر قرار می‌دهد. رونق سالم این بخش می‌تواند صنایع وابسته را فعال کند، اما رونقی که فقط از رشد قیمت دارایی ناشی شود، الزاماً به افزایش تولید و اشتغال منجر نخواهد شد.

راه جلوگیری از موج جدید گرانی مسکن

مهم‌ترین راهکار، افزایش عرضه متناسب با تقاضای واقعی است؛ اما این هدف تنها با اعلام برنامه‌های ساخت محقق نمی‌شود. کوتاه‌شدن زمان صدور پروانه، کاهش مقررات متناقض، ایجاد ثبات در هزینه‌ها و فراهم‌شدن منابع مالی بلندمدت برای سازندگان ضروری است.

اصلاح نظام بیمه‌ای و مالیاتی ساختمان، استفاده از صندوق‌های زمین و ساختمان، فروش متری تحت نظارت قانونی و جذب سرمایه بخش خصوصی می‌تواند بخشی از مشکل تأمین مالی را کاهش دهد. سیاست حمایتی نیز باید به‌گونه‌ای طراحی شود که منابع محدود به پروژه‌های قابل تکمیل اختصاص یابد، نه طرح‌هایی که برای سال‌ها نیمه‌تمام باقی می‌مانند.

در مجموع، آرامش فعلی بازار مسکن نباید با حل‌شدن مشکل این بخش اشتباه گرفته شود. افت معاملات، فشار تقاضا را موقتاً پنهان کرده، اما کاهش پروانه‌های ساختمانی و جهش نزدیک به ۹۷ درصدی هزینه نهاده‌ها از تضعیف سمت عرضه خبر می‌دهد.

اگر اقتصاد به ثبات برسد، احتمال افزایش معاملات وجود دارد؛ اما مسیر قیمت‌ها به سرعت بازگشت تقاضا و توان تولید واحدهای جدید وابسته خواهد بود. بازاری که با انباشت نیاز واقعی و افت ساخت‌وساز روبه‌روست، بدون برنامه جدی برای افزایش عرضه می‌تواند پس از پایان دوره انتظار، بار دیگر با فشار افزایشی قیمت‌ها مواجه شود.