اجاره خانه در ستارخان چقدر شد؟ رهن تا ۴.۵ میلیارد تومان رسید

ستارخان سال‌هاست در میان محله‌های پرتقاضای غرب و مرکز غربی تهران قرار دارد. دسترسی مناسب به شریان‌های اصلی، نزدیکی به مراکز خرید و خدمات روزمره، تنوع ساختمان‌ها و امکان رفت‌وآمد نسبتاً مناسب به مرکز شهر باعث شده بازار اجاره این محدوده همواره مشتری خود را داشته باشد.

اما همین تقاضای پایدار در کنار تورم عمومی مسکن باعث شده ورود به بازار اجاره ستارخان دیگر با بودجه‌های چند سال قبل امکان‌پذیر نباشد. حتی واحدهای ۱۰ تا ۱۵ سال ساخت نیز در فایل‌های جدید با ودیعه‌های میلیاردی و اجاره‌های چند ده میلیون تومانی عرضه می‌شوند.

قیمت اجاره خانه در ستارخان شهریور ۱۴۰۵

بر اساس آخرین فایل‌های رصدشده در بازار، یک واحد ۱۰۰ متری دوخوابه، ساخت سال ۱۳۹۵ با یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان ودیعه و ماهانه ۵۰ میلیون تومان اجاره فایل شده است.

یک آپارتمان ۱۴۵ متری سه‌خوابه و نوساز، ساخت ۱۴۰۵ نیز با ۴ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان ودیعه و بدون اجاره ماهانه عرضه شده است.

در فایل دیگری، یک واحد ۱۵۰ متری دوخوابه، ساخت ۱۴۰۳ با ۳ میلیارد تومان پول پیش و ماهانه ۳۳ میلیون تومان اجاره در بازار قرار دارد.

این ارقام قیمت‌های پیشنهادی فایل‌ها هستند و الزاماً به معنای قیمت نهایی قرارداد منعقدشده نیستند؛ موضوعی که در تحلیل بازار اجاره باید مورد توجه قرار گیرد.

کدام فایل ستارخان گران‌تر است؟

برای مقایسه واقعی فایل‌های رهن و اجاره، نمی‌توان فقط ودیعه را نگاه کرد؛ زیرا بخشی از قیمت ممکن است به صورت اجاره ماهانه دریافت شود.

در عرف رایج بازار، هر ۱۰۰ میلیون تومان افزایش ودیعه حدود سه میلیون تومان از اجاره ماهانه کم یا زیاد می‌کند؛ هرچند این نرخ قراردادی ثابت و قانونی نیست و بسته به منطقه و توافق طرفین تغییر می‌کند.

با این معیار تقریبی، فایل ۱۰۰ متری با ودیعه ۱.۵ میلیارد تومان و اجاره ۵۰ میلیون تومانی، معادل حدود ۳.۱۷ میلیارد تومان رهن کامل ارزش‌گذاری شده است.

فایل ۱۵۰ متری با سه میلیارد تومان ودیعه و اجاره ۳۳ میلیون تومانی نیز تقریباً معادل ۴.۱ میلیارد تومان رهن کامل است.

واحد ۱۴۵ متری نوساز نیز مستقیماً با رهن کامل ۴.۵ میلیارد تومان عرضه شده است.

این مقایسه نشان می‌دهد برخلاف تصور اولیه، واحد ۱۰۰ متری قدیمی‌تر نیز به دلیل اجاره ماهانه بالا، از نظر هزینه کل قرارداد فایل ارزانی محسوب نمی‌شود.

تورم اجاره تهران همچنان بالای ۳۰ درصد است

افزایش قیمت فایل‌های ستارخان را باید در متن بزرگ‌تر بازار اجاره تهران دید.

آخرین داده‌های منتشرشده برای مرداد ۱۴۰۵ نشان می‌دهد تورم سالانه اجاره مسکن تهران به ۳۲.۳ درصد رسیده است. تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره نیز ۳۱.۸ درصد و رشد ماهانه شاخص اجاره ۲.۵ درصد گزارش شده است.

بنابراین اگرچه سرعت رشد اجاره ممکن است نسبت به برخی دوره‌های جهش شدید کمتر شده باشد، هزینه اجاره‌نشینی همچنان با سرعتی بسیار بالاتر از توان افزایش درآمد بسیاری از خانوارها حرکت می‌کند.

در گزارش دیگری از بازار تهران نیز بررسی فایل‌ها نشان داده متوسط اجاره پیشنهادی برای یک واحد میان‌متراژ و نسبتاً کم‌سن در پایتخت، پس از تبدیل ودیعه به اجاره، به ارقامی بالاتر از ۵۰ میلیون تومان در ماه رسیده است.

این آمار توضیح می‌دهد چرا اجاره ماهانه ۳۰ تا ۵۰ میلیون تومانی در محله‌ای مانند ستارخان دیگر یک استثنا نیست.

بازار غرب تهران چه وضعیتی دارد؟

یک رصد تازه از فایل‌های مناطق ۲، ۴، ۵ و ۲۲ تهران نشان داده متوسط پول پیش پیشنهادی در این مناطق حدود ۲ میلیارد و ۳۵۰ میلیون تومان و متوسط اجاره ماهانه حدود ۲۶.۵ میلیون تومان بوده است. در همان گزارش، میزان پول پیش نسبت به ماه قبل حدود ۱۵۰ میلیون تومان کاهش داشت؛ نشانه‌ای از اینکه برخی موجران برای پیدا کردن مستأجر ناچار به تعدیل ترکیب رهن و اجاره شده‌اند.

البته این متوسط شامل چند منطقه با ساختار قیمتی متفاوت است و نمی‌توان آن را مستقیماً معادل قیمت ستارخان دانست.

با این حال، فایل‌های ۱۰۰ تا ۱۵۰ متری مورد بررسی نشان می‌دهند واحدهای بزرگ‌تر یا نوساز ستارخان در بخش بالاتر بازار اجاره غرب تهران قرار گرفته‌اند.

چرا ستارخان همچنان مستأجر دارد؟

یکی از دلایل مقاومت قیمت در ستارخان، تنوع تقاضاست.

این محله فقط مقصد خانواده‌های قدیمی غرب تهران نیست. زوج‌های جوان، کارکنان شرکت‌ها و مراکز اداری، دانشجویان و افرادی که به مرکز و غرب تهران رفت‌وآمد روزانه دارند نیز جزو متقاضیان آن هستند.

دسترسی به خیابان ستارخان، توحید، جلال آل‌احمد، یادگار امام و مسیرهای منتهی به مرکز شهر برای بسیاری از مستأجران ارزش اقتصادی دارد؛ زیرا انتخاب خانه ارزان‌تر در محله‌ای دورتر ممکن است هزینه زمانی و حمل‌ونقل بیشتری ایجاد کند.

به همین دلیل دو واحد با متراژ و سن تقریباً مشابه ممکن است تنها به دلیل قرار گرفتن در دو بخش متفاوت ستارخان اختلاف اجاره محسوسی داشته باشند.

نوساز بودن چقدر روی اجاره تأثیر دارد؟

فایل ۱۴۵ متری ساخت ۱۴۰۵ نمونه روشنی از اثر سن بناست.

مالک این واحد رهن کامل ۴.۵ میلیارد تومانی درخواست کرده است؛ رقمی که علاوه بر متراژ، احتمالاً تحت تأثیر نوساز بودن، کیفیت ساختمان و امکانات آن قرار دارد.

در بازار امروز مستأجران برای پارکینگ، آسانسور، انباری، نور مناسب، نقشه بدون پرت و سیستم سرمایش و گرمایش استاندارد حاضرند هزینه بیشتری پرداخت کنند.

در مقابل، واحدهای قدیمی‌تر حتی اگر بزرگ‌تر باشند، در صورت نداشتن آسانسور یا پارکینگ ممکن است قدرت رقابت کمتری داشته باشند.

به همین دلیل قیمت‌گذاری صرفاً بر اساس «قیمت هر متر اجاره» نمی‌تواند تصویر دقیقی ارائه کند.

رهن کامل بهتر است یا رهن و اجاره؟

فایل‌های موجود ستارخان نشان‌دهنده دو الگوی متفاوت هستند.

مستأجری که سرمایه نقدی بیشتری دارد ممکن است رهن کامل ۴.۵ میلیارد تومانی را ترجیح دهد تا ماهانه اجاره پرداخت نکند. این مدل برای خانوارهایی که جریان درآمد ماهانه محدود اما پس‌انداز قابل توجه دارند جذاب‌تر است.

در مقابل، واحد ۱۰۰ متری با ودیعه ۱.۵ میلیارد تومان امکان ورود با نقدینگی اولیه کمتر را فراهم می‌کند، اما ۵۰ میلیون تومان تعهد ماهانه ایجاد می‌کند؛ یعنی مستأجر در طول یک سال ۶۰۰ میلیون تومان فقط بابت اجاره پرداخت خواهد کرد.

بنابراین فایل ارزان‌تر از نظر ودیعه الزاماً فایل کم‌هزینه‌تری نیست.

چرا انتخاب فایل در ستارخان سخت‌تر شده است؟

یکی از پیامدهای رشد مداوم قیمت اجاره، حساس شدن مستأجران به کیفیت واقعی ملک است.

وقتی یک خانوار قرار است چند میلیارد تومان ودیعه بدهد یا ماهانه چند ده میلیون تومان اجاره پرداخت کند، مواردی مانند صدای خیابان، کیفیت آسانسور، فشار آب، پارکینگ واقعی، وضعیت همسایه‌ها، شارژ ماهانه، جهت نور و حتی کیفیت پنجره‌ها اهمیت بسیار بیشتری پیدا می‌کنند.

به همین دلیل بخشی از فایل‌هایی که از نظر متراژ مناسب هستند ممکن است هفته‌ها بدون مشتری بمانند، در حالی که یک واحد کوچک‌تر اما خوش‌نقشه و دارای امکانات کامل سریع‌تر معامله شود.

چشم‌انداز اجاره ستارخان در نیمه دوم ۱۴۰۵

با توجه به تورم بالای ۳۰ درصدی اجاره، انتظار کاهش عمومی و شدید قیمت‌ها در کوتاه‌مدت دشوار است. اما این به معنای افزایش بدون وقفه قیمت همه فایل‌ها نیز نیست.

بازار اجاره بیش از بازار خرید به قدرت پرداخت خانوارها وابسته است. اگر موجر رقمی بالاتر از توان مستأجران تعیین کند، ملک ممکن است مدت بیشتری خالی بماند و در نهایت مالک مجبور به تعدیل قیمت یا تغییر نسبت ودیعه و اجاره شود.

گزارش‌های اخیر بازار تهران نیز از شکاف قابل توجه میان مناطق و فایل‌ها و ادامه عرضه واحدهای با ودیعه‌های چندمیلیاردی حکایت دارد.

بنابراین احتمالاً بازار ستارخان در ماه‌های آینده بیش از آنکه شاهد یک رشد یکدست باشد، با قیمت‌گذاری کاملاً انتخابی بر اساس کیفیت ملک مواجه خواهد بود.

برای اجاره خانه در ستارخان چقدر پول لازم است؟

سه فایل فعلی پاسخ واحدی به این سؤال نمی‌دهند، اما یک تصویر روشن ارائه می‌کنند: برای واحدهای ۱۰۰ متر به بالا در بخش قابل قبول بازار ستارخان، بودجه دیگر محدود به چند صد میلیون تومان نیست.

در نمونه‌های بررسی‌شده، حداقل ودیعه از ۱.۵ میلیارد تومان همراه با اجاره ۵۰ میلیونی شروع می‌شود و برای واحد نوساز و بزرگ‌تر تا ۴.۵ میلیارد تومان رهن کامل بالا می‌رود.

برای مستأجران، مقایسه فایل‌ها باید بر مبنای هزینه واقعی قرارداد، نه فقط عدد پول پیش، انجام شود. سال ساخت، پارکینگ، آسانسور، طبقه، نورگیری، کوچه، دسترسی و امکان تبدیل رهن و اجاره همگی می‌توانند تعیین کنند یک فایل واقعاً مناسب است یا تنها در ظاهر ارزان‌تر دیده می‌شود.

ستارخان همچنان یکی از محله‌های جذاب و پرتقاضای تهران برای اجاره است؛ اما قیمت‌های شهریور ۱۴۰۵ نشان می‌دهد هزینه حفظ این دسترسی و موقعیت شهری، برای مستأجران سنگین‌تر از همیشه شده است.