فولاد ایرانیان
وام ۲.۴ میلیاردی مسکن، ۴۷۰ میلیون تومان آب میخورد؛ «تسه» ۱۲ درصد گران شد / بورس مقصر گرانی وام است؟
افزایش سقف وام مسکن قرار بود بخشی از شکاف قدرت خرید خانوار و قیمت خانه را جبران کند، اما جهش قیمت اوراق «تسه» بخشی از این حمایت را پیش از رسیدن پول وام به دست خریدار میبلعد. قیمت هر برگ تسه ۱۴۰۵ در آخرین معاملات چهارشنبه ۱۸ شهریور به ۹۷ هزار و ۹۲۱ تومان رسیده است؛ رقمی که نسبت به ابتدای شهریور حدود ۱۲ درصد افزایش نشان میدهد. نتیجه اینکه زوج تهرانی برای استفاده از سقف دو میلیارد تومان وام خرید به همراه ۴۰۰ میلیون تومان جعاله، باید حدود ۴۷۰ میلیون تومان فقط برای خرید ۴۸۰۰ برگ اوراق هزینه کند. این در حالی است که اقساط ماهانه مجموعه تسهیلات نیز از ۵۱ میلیون تومان عبور میکند. همزمانی این رشد با رکوردشکنی بورس این سؤال را ایجاد کرده که آیا رونق بازار سهام «تسه» را گران کرده است؛ بررسی سازوکار بازار نشان میدهد پاسخ به این پرسش به این سادگی نیست.
۱۴:۱۰ - ۱۹ شهريور ۱۴۰۵
وانانیوز|
آخرین معاملات ثبتشده اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن در چهارشنبه ۱۸ شهریور نشان میدهد قیمت هر برگ «تسه ۱۴۰۵» به ۹۷ هزار و ۹۲۱ تومان رسیده است.
در ابتدای شهریور، قیمت مرجع مورد استفاده برای محاسبه هزینه وام حدود ۸۷ هزار و ۳۰۱ تومان بود. در ۱۴ شهریور نیز هر برگ تسه به حدود ۹۱ هزار و ۴۸۸ تومان رسیده بود. بنابراین مسیر افزایشی اوراق طی نیمه نخست ماه کاملاً قابل مشاهده است.
فاصله ۸۷ هزار و ۳۰۱ تومان تا ۹۷ هزار و ۹۲۱ تومان یعنی هر برگ در کمتر از سه هفته ۱۰ هزار و ۶۲۰ تومان، معادل حدود ۱۲.۲ درصد گران شده است.
برای خریدار عادی شاید افزایش ۱۰ هزار تومانی یک برگ چندان بزرگ به نظر نرسد؛ اما زمانی که متقاضی به چند هزار برگ نیاز دارد، اثر آن بسیار سنگین میشود.
۴۷۰ میلیون تومان فقط برای گرفتن وام ۲.۴ میلیاردی
سازوکار اوراق تسهیلات مسکن به این شکل است که هر برگ امکان دریافت ۵۰۰ هزار تومان وام ایجاد میکند. بنابراین برای دریافت دو میلیارد تومان تسهیلات خرید، زوج تهرانی به چهار هزار برگ و برای وام جعاله ۴۰۰ میلیون تومانی به ۸۰۰ برگ دیگر نیاز دارد؛ در مجموع ۴۸۰۰ برگ.
با قیمت ۹۷ هزار و ۹۲۱ تومان، هزینه خرید این تعداد اوراق به حدود:
۴۷۰ میلیون و ۲۱ هزار تومان
میرسد.
یعنی متقاضی برای دریافت بسته اسمی دو میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومانی، پیش از دریافت وام باید معادل حدود ۱۹.۶ درصد کل مبلغ وام را برای خرید امتیاز تسهیلات کنار بگذارد.
از این زاویه، قدرت خرید خالصی که پس از کسر هزینه اوراق به متقاضی اضافه میشود حدود یک میلیارد و ۹۳۰ میلیون تومان است؛ هرچند از نظر حقوقی و بانکی، بدهی فرد همچنان بر مبنای کل ۲.۴ میلیارد تومان و سود آن محاسبه میشود.
هزینه وام فقط در شهریور ۵۱ میلیون تومان بالا رفت
اثر رشد قیمت تسه زمانی واضحتر میشود که هزینه امروز را با ابتدای ماه مقایسه کنیم.
با قیمت ۸۷ هزار و ۳۰۱ تومان ابتدای شهریور، خرید ۴۸۰۰ برگ حدود ۴۱۹ میلیون تومان هزینه داشت. اکنون همین تعداد اوراق بیش از ۴۷۰ میلیون تومان تمام میشود.
بنابراین فقط در فاصله چند هفته، هزینه اولیه دریافت سقف کامل تسهیلات حدود ۵۱ میلیون تومان افزایش یافته است.
پیشتر نیز زمانی که تسه در ۱۴ شهریور به ۹۱ هزار و ۴۸۸ تومان رسیده بود، هزینه خرید ۴۸۰۰ برگ حدود ۴۳۹ میلیون تومان برآورد میشد.
یعنی حتی نسبت به چند روز قبل نیز هزینه ورود به وام بیش از ۳۰ میلیون تومان بیشتر شده است.
سقف جدید وام مسکن دقیقاً چقدر است؟
افزایش سقف وام از ۱۷ شهریور رسماً برای اجرا به شعب بانک مسکن ابلاغ شده است.
براساس مصوبه جدید، سقف وام خرید مسکن انفرادی در تهران یک میلیارد تومان، در مراکز استانها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر ۸۰۰ میلیون تومان و در سایر مناطق شهری ۶۰۰ میلیون تومان است.
برای بستگان واجد شرایط شامل زوجین، پدر و فرزند، مادر و فرزند، خواهر و برادر، دو خواهر یا دو برادر، سقف تهران به دو میلیارد تومان رسیده است. این رقم در مراکز استانها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر ۱.۶ میلیارد و در سایر مناطق ۱.۲ میلیارد تومان تعیین شده است. وام جعاله نیز در سراسر کشور به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است.
بنابراین بسته مشهور «وام ۲.۴ میلیارد تومانی» در تهران از دو میلیارد تومان وام خرید و ۴۰۰ میلیون تومان جعاله تشکیل میشود.
قسط ماهانه از ۵۱ میلیون تومان عبور میکند
هزینه خرید اوراق تنها بخش گران این تسهیلات نیست.
نرخ سود تسهیلات خرید و جعاله ۲۲.۵ درصد اعلام شده است. محاسبات انجامشده برای وام دو میلیارد تومانی با بازپرداخت ۱۲ ساله، قسطی حدود ۴۰ میلیون و ۲۷۵ هزار تومان در ماه نشان میدهد. وام جعاله ۴۰۰ میلیون تومانی نیز با بازپرداخت پنجساله حدود ۱۱ میلیون و ۱۶۰ هزار تومان قسط ماهانه دارد.
بنابراین طی پنج سال نخست، مجموع اقساط ماهانه زوجی که از سقف کامل استفاده کند به حدود ۵۱.۴ میلیون تومان میرسد.
برآورد همین محاسبات نشان میدهد کل سود وام خرید و جعاله در طول دوره بازپرداخت به حدود ۴.۴۷ میلیارد تومان میرسد.
در نتیجه متقاضی باید هم توان تأمین نزدیک به نیم میلیارد تومان برای اوراق را داشته باشد و هم درآمدی که پرداخت قسط بیش از ۵۱ میلیون تومانی را تحمل کند.
وام بزرگتر شد؛ اما قدرت خرید چقدر بیشتر شد؟
دو برابر شدن سقف وام خرید در تهران از یک میلیارد تومان به دو میلیارد تومان، روی کاغذ افزایش قابل توجهی است. مصوبه قبلی در سال ۱۴۰۴ سقف زوجین را در تهران یک میلیارد تومان تعیین کرده بود.
اما قیمت مسکن نیز در همین مدت افزایش یافته است.
برخی برآوردهای مبتنی بر قیمتهای پیشنهادی فایلهای فروش در شهریور، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن تهران را بالاتر از ۲۰۰ میلیون تومان اعلام کردهاند. این ارقام را البته نباید با «میانگین رسمی معاملات قطعی» یکسان دانست؛ زیرا بخش مهمی از دادههای منتشرشده مربوط به قیمت آگهی است.
اگر صرفاً رقم ۲۰۰ میلیون تومان برای هر متر را بهعنوان یک فرض محاسباتی در نظر بگیریم، بسته ۲.۴ میلیارد تومانی معادل قیمت حدود ۱۲ مترمربع مسکن است.
اگر هزینه اوراق را هم از قدرت خرید واقعی کم کنیم، رقم خالص وام به حدود ۱.۹۳ میلیارد تومان میرسد که با همان فرض، کمتر از ۱۰ مترمربع را پوشش میدهد.
بنابراین وام جدید همچنان بیش از آنکه ابزار تأمین بخش عمده قیمت خانه باشد، نقش مکمل آورده نقدی خریدار را بازی میکند.
آیا جهش بورس باعث گرانی «تسه» شده است؟
این پرسش به دلیل همزمانی دو اتفاق مطرح شده است.
بورس تهران چهارشنبه ۱۸ شهریور رکورد دیگری ثبت کرد و شاخص کل با رشد بیش از ۴۷ هزار واحدی به حدود ۷ میلیون و ۱۲۲ هزار واحد رسید. ارزش معاملات خرد سهام و صندوقهای سهامی نیز به نزدیکی ۴۹ همت رسید.
از طرف دیگر «تسه» نیز در فرابورس معامله میشود.
اما صرف اینکه سهام و تسه در بستر بازار سرمایه خریدوفروش میشوند، به معنای وجود رابطه مستقیم میان رشد شاخص بورس و قیمت اوراق مسکن نیست.
قیمت تسه براساس عرضه و تقاضای خود اوراق شکل میگیرد. سابقه بازار نیز نشان داده وقتی سقف وام افزایش پیدا میکند یا تعداد متقاضیان بالا میرود، تقاضا برای خرید اوراق میتواند از عرضه جلو بزند و قیمت را بالا ببرد. مقامات فرابورس در دورههای گذشته نیز افزایش تقاضای تسهیلات پس از بالا رفتن سقف وام را یکی از دلایل رشد قیمت تسه معرفی کردهاند.
متهم اصلی احتمالاً افزایش سقف وام است، نه شاخص بورس
برای دریافت وام قدیمی یک میلیارد تومانی، زوج تهرانی به دو هزار برگ اوراق نیاز داشت. اما اکنون فقط بخش خرید دو میلیارد تومانی چهار هزار برگ میخواهد و با جعاله تعداد اوراق به ۴۸۰۰ برگ میرسد.
پس افزایش سقف تسهیلات بهطور مکانیکی میتواند تقاضا برای اوراق را بالا ببرد.
نمونه آن را همین ماه میتوان دید؛ زمانی که قیمت تسه از حدود ۸۷ هزار تومان در ابتدای شهریور به ۹۱ هزار و ۴۸۸ تومان در ۱۴ شهریور رسید و سپس تا محدوده ۹۷ هزار و ۹۲۱ تومان بالا رفت.
رشد بورس ممکن است از طریق افزایش توجه به بازار سرمایه، بهبود نقدشوندگی یا تغییر رفتار معاملهگران اثر جانبی داشته باشد؛ اما بدون بررسی حجم معاملات هر نماد تسه، میزان عرضه اوراق بانک مسکن و تعداد واقعی پروندههای تسهیلات، نمیتوان شاخص کل را عامل اصلی معرفی کرد.
رابطه مستقیمتر و قابل دفاعتر، افزایش سقف وام → افزایش تعداد اوراق مورد نیاز → رشد تقاضای تسه است.
پارادوکس وام مسکن؛ کمک بزرگتر، هزینه ورود سنگینتر
مصوبه تازه بانک مرکزی از یک جهت به نفع متقاضیان است؛ سقف وام دو برابر شده و خانوار منابع بیشتری برای خرید خانه در اختیار دارد.
اما همزمان سه مانع قدرت این حمایت را کم میکند: قیمت بالای اوراق، نرخ سود ۲۲.۵ درصدی و قیمت بسیار بالاتر مسکن نسبت به سقف وام.
حالا زوج تهرانی برای استفاده از بسته کامل باید حدود ۴۷۰ میلیون تومان اوراق بخرد، پنج سال نخست ماهانه بیش از ۵۱ میلیون تومان قسط پرداخت کند و در عین حال بخش اصلی قیمت خانه را نیز از منابع شخصی تأمین کند.
این اعداد نشان میدهد مسئله بازار مسکن تنها کوچک بودن سقف وام نیست.
اگر قیمت اوراق همزمان با افزایش سقف تسهیلات بالا برود، بخشی از افزایش قدرت خرید پیش از آنکه به بازار ملک برسد، صرف خرید همان مجوز دریافت وام میشود.
به همین دلیل رشد ۱۲ درصدی «تسه» در شهریور شاید مهمتر از رکورد ۷.۱ میلیونی بورس باشد؛ وام مسکن بزرگتر شده، اما دسترسی به آن نیز گرانتر شده است.
پرونده ویژه
لینک کپی شد
ارسال نظر
جدیدترین اخبار
روی خط
