خبر مهم برای مستأجران تهران؛ تحویل مسکن استیجاری از آبان آغاز می‌شود / واحد آماده هست اما یک مشکل جدی باقی مانده

بازار اجاره تهران در حالی وارد پاییز شده که فشار هزینه مسکن همچنان یکی از اصلی‌ترین مشکلات خانوارهاست. آمار رسمی مردادماه نشان می‌دهد تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره مسکن در کشور ۳۱.۸ درصد و تورم سالانه این بخش ۳۲.۳ درصد بوده است. همزمان گزارش‌های میدانی از تهران از افزایش‌های بسیار بیشتر در بعضی قراردادها و گسترش ودیعه‌های میلیاردی حتی به مناطق متوسط و جنوبی حکایت دارد.

در چنین شرایطی، اجرای طرح «مسکن استیجاری» یا «آشیانه» از این جهت اهمیت دارد که دولت تلاش می‌کند به جای محدود کردن حمایت از مستأجران به وام ودیعه، تعدادی واحد مسکونی را نیز مستقیماً در اختیار خانوارهای واجد شرایط قرار دهد.

زمان تحویل مسکن استیجاری تهران مشخص شد

رضا خالقی، مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران، امروز یکشنبه ۵ مهر اعلام کرد ثبت‌نام طرح مسکن استیجاری در هفته دولت انجام شده و پرونده متقاضیان پس از تشکیل، اکنون در مرحله پالایش دستی قرار دارد.

طبق برنامه اعلام‌شده، تحویل رسمی واحدها از آبان‌ماه ۱۴۰۵ آغاز می‌شود؛ هرچند خالقی تأکید کرده واحدهایی که فرآیند آنها تکمیل شده حتی از هم‌اکنون آمادگی تحویل دارند.

این موضوع نشان می‌دهد طرح از مرحله ثبت‌نام و وعده تأمین مسکن عبور کرده و حداقل بخشی از موجودی آن به مرحله عملیاتی رسیده است.

با این حال، سرعت تحویل برای همه متقاضیان یکسان نخواهد بود؛ زیرا تعیین شهر محل سکونت به یکی از مهم‌ترین موانع تخصیص تبدیل شده است.

ظرفیت مسکن استیجاری تهران چقدر است؟

تازه‌ترین آمار رسمی ظرفیت ایجادشده در استان تهران را حدود ۱۵۰۰ واحد نشان می‌دهد.

از این تعداد حدود ۱۲۰۰ واحد توسط اداره‌کل راه و شهرسازی استان تهران و نزدیک به ۳۰۰ واحد توسط شرکت عمران شهرهای جدید تأمین شده است.

پیش‌تر مسئولان رقم هدف را حدود ۱۵۴۰ واحد و محل تأمین را شهر تهران، قرچک، پرند و اندیشه عنوان کرده بودند. بنابراین رقم ۱۵۰۰ واحدی اعلام‌شده امروز را می‌توان ظرفیت اجرایی و تقریبی فعلی طرح در استان در نظر گرفت.

نکته مهم‌تر آنکه بر اساس اظهارات جدید خالقی، تعداد ثبت‌نام‌کنندگان تأییدشده در مرحله فعلی کمتر از ظرفیت تأمین‌شده است؛ بنابراین از نظر تعداد واحد، فعلاً کمبودی برای متقاضیانی که تمام شرایط طرح را دارند وجود ندارد.

این وضعیت در ظاهر خبر مثبتی است، اما مسئله اصلی نه تعداد کل واحدها، بلکه موقعیت جغرافیایی آنهاست.

مشکل اصلی؛ متقاضی تهران است، خانه در شهرهای اقماری

بخش قابل‌توجهی از افرادی که در طرح ثبت‌نام کرده‌اند، «شهر تهران» را به‌عنوان محل موردنظر خود انتخاب کرده‌اند، اما بخش عمده واحدهای موجود خارج از پایتخت و در شهرهای اقماری استان تأمین شده است.

همین عدم تطابق باعث شده اداره راه و شهرسازی از متقاضیانی که تهران را انتخاب کرده‌اند درخواست کند اگر امکان سکونت در شهر دیگری از استان را دارند، انتخاب خود را تغییر دهند. در صورت پذیرش این پیشنهاد، تخصیص و تحویل واحد می‌تواند سریع‌تر انجام شود.

از منظر سیاست‌گذاری، این مسئله یکی از مهم‌ترین نقاط آزمون طرح آشیانه است.

صرف وجود یک واحد خالی در قرچک، پرند یا اندیشه الزاماً به معنی مناسب بودن آن برای خانواری نیست که شغل، مدرسه فرزندان یا شبکه زندگی روزانه‌اش در مرکز یا غرب تهران قرار دارد. هزینه رفت‌وآمد، زمان سفر و دسترسی به حمل‌ونقل عمومی می‌تواند بخشی از صرفه اقتصادی اجاره ارزان‌تر در شهرهای اقماری را خنثی کند.

مسکن استیجاری در کدام مناطق تهران تحویل می‌شود؟

بر اساس دستورالعمل طرح آشیانه، واحدهای استیجاری باید عمدتاً در مناطق متوسط و پایین‌تر تأمین شوند.

خالقی اعلام کرده در خود شهر تهران، واحدهایی در مناطق ۱۵ و ۱۸ برای اجرای طرح تهیه شده است. این واحدها هنوز در مراحل تجهیز قرار دارند و پس از تکمیل به متقاضیان واجد شرایط اختصاص پیدا می‌کنند.

انتخاب مناطق جنوبی تهران از منظر هزینه تأمین واحد قابل پیش‌بینی است؛ زیرا خرید یا تأمین مسکن استیجاری در مناطق مرکزی و شمالی پایتخت منابع مالی بسیار بیشتری نیاز دارد.

در مقابل، منطقه ۱۵ و به‌ویژه منطقه ۱۸ امکان تأمین واحد با هزینه پایین‌تر را برای دولت فراهم می‌کند؛ هرچند میزان استقبال متقاضیان نهایتاً به دسترسی، کیفیت ساختمان‌ها و شرایط مالی اجاره بستگی خواهد داشت.

قرچک به قطب اصلی طرح آشیانه تبدیل شد

یکی از مهم‌ترین مراکز اجرای طرح در استان تهران، قرچک است.

مدیرکل راه و شهرسازی تهران گفته ظرفیت عمده‌ای در این شهر ایجاد شده و واحدهای موجود در قرچک کاملاً تجهیز شده و آماده سکونت هستند.

پیش‌تر نیز اعلام شده بود پروژه هزار واحدی «سبحان قرچک» در مراحل نهایی نصب تجهیزات قرار دارد و بخش مهمی از واحدهای طرح آشیانه از این محل تأمین خواهد شد. همچنین بانک مسکن در تابستان اعلام کرده بود بخش عمده حدود ۱۵۰۰ واحد آماده واگذاری به وزارت راه و شهرسازی در قرچک، ورامین و اندیشه قرار دارد.

این تمرکز ظرفیت در جنوب‌شرق استان توضیح می‌دهد چرا مسئولان از متقاضیان تهرانی خواسته‌اند درباره تغییر شهر محل تقاضا انعطاف بیشتری داشته باشند.

شرایط ثبت‌نام مسکن استیجاری چه بود؟

در مرحله قبلی اعلام شرایط، اولویت اصلی طرح به زوج‌های جوان دهک‌های یک تا شش اختصاص داشت.

از جمله شرایط مطرح‌شده برای ثبت‌نام این بود که بیش از پنج سال از ازدواج زوج نگذشته باشد و متقاضیان مالک واحد مسکونی نباشند.

طرح آشیانه در سطح کشور نیز به‌تدریج در چند استان اجرا شده است. گزارش‌های شهریور نشان می‌داد حدود پنج هزار متقاضی در ۱۵ شهر ثبت‌نام کرده‌اند و وزارت راه قصد دارد واحدهای خریداری یا تأمین‌شده را با شرایط اجاره حمایتی در اختیار گروه‌های هدف قرار دهد.

قیمت اجاره تهران هنوز آمار منطقه‌ای تازه ندارد

خالقی در اظهارات جدید خود درباره وضعیت قیمت اجاره در تهران نیز نکته مهمی مطرح کرده است.

به گفته مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران، آمار تازه‌ای از قیمت اجاره در مناطق مختلف شهر در اختیار این اداره‌کل نیست و جدیدترین اطلاعات باید از داده‌های ثبت‌شده در سامانه خودنویس استخراج شود.

این فقدان داده منطقه‌ای تازه اهمیت زیادی دارد؛ زیرا میانگین تورم اجاره کشور الزاماً تصویر واقعی مناطق ۲۲گانه تهران را نشان نمی‌دهد.

آخرین داده عمومی مرکز آمار برای مرداد از رشد سالانه ۳۲.۳ درصدی شاخص اجاره حکایت دارد، اما گزارش‌های میدانی تهران از افزایش‌های ۷۰ تا ۱۰۰ درصدی بعضی قراردادها نیز خبر داده‌اند. این ارقام میدانی متوسط بازار نیستند، اما نشان می‌دهند تجربه مستأجران در بعضی محله‌ها می‌تواند به‌مراتب سنگین‌تر از میانگین آماری باشد.

آیا ۱۵۰۰ واحد می‌تواند بازار اجاره تهران را کنترل کند؟

اثر طرح آشیانه را باید در دو سطح متفاوت بررسی کرد.

برای خانواری که یکی از این واحدها را دریافت می‌کند، طرح می‌تواند حمایت مستقیم و قابل‌توجهی ایجاد کند. اما در مقیاس بازار چندمیلیونی تهران و استان، ۱۵۰۰ واحد به‌تنهایی نمی‌تواند تعادل عرضه و تقاضای اجاره را تغییر دهد.

بنابراین ارزش مرحله فعلی بیشتر در این است که مشخص شود مدل مسکن استیجاری دولتی تا چه اندازه قابلیت توسعه دارد؛ یعنی آیا دولت می‌تواند در سال‌های آینده موجودی بزرگ‌تری ایجاد کند، واحدها را در نقاط منطبق با تقاضای واقعی تأمین کند و نظام تخصیص شفافی داشته باشد یا خیر.

فشار بازار اجاره همچنان بالاست و طبق داده‌های رسمی، بیش از ۴۳ درصد هزینه خانوار شهری در آمار سال ۱۴۰۳ به مجموعه هزینه‌های مسکن اختصاص داشته است؛ برآوردهای جدیدتر نیز از افزایش این فشار برای مستأجران خبر می‌دهند.

مستأجران منتظر آبان؛ ظرفیت هست، اما محل واحد تعیین‌کننده است

خبر اصلی برای ثبت‌نام‌کنندگان طرح روشن است: واگذاری واحدهای مسکن استیجاری تهران از آبان ۱۴۰۵ آغاز خواهد شد و دولت می‌گوید تعداد واحدهای تأمین‌شده از متقاضیان تأییدشده بیشتر است.

اما مهم‌ترین گره طرح اکنون از «کمبود واحد» به «محل واحد» منتقل شده است.

متقاضیان زیادی تهران را می‌خواهند، در حالی که بخش قابل‌توجهی از ظرفیت در قرچک و دیگر شهرهای اقماری قرار دارد. در داخل پایتخت نیز فعلاً مناطق ۱۵ و ۱۸ به‌عنوان محل تأمین واحد معرفی شده‌اند.

در نتیجه، سرعت تحویل در ماه‌های آینده تا حد زیادی به نتیجه پالایش پرونده‌ها و میزان آمادگی خانوارها برای انتخاب شهرهای اطراف تهران بستگی خواهد داشت.

طرح آشیانه وارد مرحله‌ای شده که دیگر وعده تعداد واحد کافی نیست؛ موفقیت واقعی آن زمانی مشخص می‌شود که خانه تأمین‌شده از نظر محل، هزینه رفت‌وآمد و شرایط زندگی نیز برای مستأجر قابل استفاده باشد.