خانه ۱۵۶ میلیاردی در فرمانیه؛ قیمت مسکن شمال تهران تا متری ۸۰۰ میلیون تومان رسید

رصد فایل‌های مهرماه نشان می‌دهد حتی میان محله‌های منطقه یک نیز فاصله قیمتی بسیار بزرگی وجود دارد.

در شهرک محلاتی، یک واحد ۱۵۰ متری ۲۱ ساله با نرخ حدود ۳۴۶ میلیون تومان برای هر متر آگهی شده، در حالی که نرخ برخی فایل‌های جماران بین ۳۷۵ تا ۴۵۰ میلیون تومان و نیاوران بین حدود ۴۰۶ تا ۵۰۰ میلیون تومان قرار دارد.

با حرکت به سمت محله‌های لوکس‌تر، ارقام به سرعت تغییر می‌کنند.

یک آپارتمان ۱۶۰ متری در زعفرانیه متری ۶۳۰ میلیون تومان، واحدی ۱۸۶ متری در چیذر متری ۶۵۰ میلیون تومان و برخی فایل‌های ولنجک متری ۷۰۰ تا ۷۲۰ میلیون تومان قیمت خورده‌اند.

اما رکورد نمونه مورد بررسی متعلق به فرمانیه است؛ جایی که یک واحد ۱۹۶ متری با ۱۲ سال عمر بنا، متری ۸۰۰ میلیون تومان آگهی شده است. ارزش کل این ملک به حدود ۱۵۶ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان می‌رسد. در الهیه نیز یک آپارتمان ۱۵۰ متری ۲۰ ساله با نرخ متری ۷۴۰ میلیون تومان، مجموعاً حدود ۱۱۱ میلیارد تومان قیمت دارد.

یک آپارتمان ۱۵۰ متری چقدر پول می‌خواهد؟

عدد ۴۹۷ میلیون تومان برای هر متر وقتی به قیمت کل تبدیل می‌شود، ابعاد واقعی بازار را بهتر نشان می‌دهد.

با این متوسط پیشنهادی، خرید یک واحد ۱۵۰ متری به ۷۴ میلیارد و ۵۵۰ میلیون تومان سرمایه نیاز دارد.

اگر همین متراژ با نرخ متری ۶۳۰ میلیون تومان زعفرانیه محاسبه شود، قیمت به ۹۴.۵ میلیارد تومان می‌رسد. در محدوده متری ۷۴۰ میلیون تومان الهیه، واحد ۱۵۰ متری ۱۱۱ میلیارد تومان و با رکورد متری ۸۰۰ میلیون تومان فرمانیه، همان واحد فرضی ۱۲۰ میلیارد تومان ارزش‌گذاری می‌شود.

برای مقایسه تقریبی، یکی از شاخص‌های برخط مبتنی بر آگهی، متوسط هر مترمربع ملک در کل تهران را در ۱۶ مهر حدود ۲۹۴.۴ میلیون تومان نشان می‌دهد. بنابراین متوسط ۴۹۷ میلیون تومانی نمونه مناطق یک و سه حدود ۶۹ درصد بالاتر از این شاخص کل‌شهری است. البته روش نمونه‌گیری این دو منبع یکسان نیست و مقایسه صرفاً برای نمایش شکاف قیمتی شمال تهران است.

منطقه سه تهران؛ از متری ۲۰۰ میلیون تا بیش از ۵۰۰ میلیون

منطقه سه نیز بازار یکدستی ندارد.

در قلهک یک واحد ۱۶۲ متری با ۱۲ سال سن بنا، متری ۵۳۰ میلیون تومان و در اختیاریه یک آپارتمان ۱۷۷ متری ۱۳ ساله با همین نرخ آگهی شده است.

در پاسداران نیز برای یک واحد ۱۴۰ متری ۲۰ ساله عدد متری ۵۰۰ میلیون تومان دیده می‌شود؛ یعنی ارزش کل حدود ۷۰ میلیارد تومان.

رصدهای مستقل بازار پاسداران نیز دامنه بسیار گسترده قیمت‌ها را تأیید می‌کنند. برای نمونه، یک فایل نوساز ۲۰۰ متری با قیمت کل ۱۶۰ میلیارد تومان، معادل متری ۸۰۰ میلیون تومان عرضه شده، در حالی که واحدهای دیگر این محله نرخ‌هایی به‌مراتب پایین‌تر دارند. این پراکندگی نشان می‌دهد میانگین محله به تنهایی برای قیمت‌گذاری یک ملک مشخص کافی نیست.

در بخش‌های ارزان‌تر منطقه سه مانند سیدخندان نیز فایل‌هایی در محدوده تقریبی متری ۲۰۷ تا ۲۵۰ میلیون تومان وجود دارند؛ یعنی فاصله یک فایل با فایل دیگر در دو محله نسبتاً نزدیک می‌تواند چند برابر باشد.

آیا متوسط ۴۹۷ میلیون تومان یعنی قیمت مسکن کاهش یافته است؟

نه لزوماً.

یک بررسی منتشرشده در اوایل شهریور، متوسط قیمت پیشنهادی نمونه‌ای از فایل‌های مناطق یک و سه را حدود ۵۶۲ میلیون تومان اعلام کرده بود. عدد ۴۹۷ میلیون تومانی مهر ظاهراً حدود ۱۱.۶ درصد پایین‌تر است.

اما از این اختلاف نمی‌توان نتیجه گرفت مسکن شمال تهران طی یک ماه ۱۱ درصد ارزان شده است.

ترکیب فایل‌ها می‌تواند کاملاً متفاوت باشد؛ اگر در یک دوره سهم واحدهای نوساز فرمانیه، الهیه و زعفرانیه بیشتر باشد و در دوره دیگر آپارتمان‌های قدیمی‌تر جماران، سیدخندان یا شهرک محلاتی وارد نمونه شوند، متوسط به‌شدت تغییر می‌کند حتی اگر قیمت هیچ خانه‌ای پایین نیامده باشد.

بنابراین برای تشخیص روند واقعی باید یک گروه ثابت از محله، سن بنا، متراژ و کیفیت ساختمان در چند دوره متوالی مقایسه شود.

قیمت آگهی همان قیمت معامله نیست

این مهم‌ترین نکته در خواندن ارقام فعلی بازار مسکن است.

فروشنده می‌تواند ملک خود را متری ۸۰۰ میلیون تومان آگهی کند، اما تا زمانی که معامله نهایی با آن نرخ انجام نشده، نمی‌توان آن رقم را «قیمت قطعی بازار» نامید.

در بازار رکودی، فاصله میان قیمت پیشنهادی و قیمت مورد توافق خریدار و فروشنده ممکن است بیشتر شود. شرایط پرداخت، نیاز مالک به نقدینگی، تعداد پارکینگ، طبقه، نور، جهت ساختمان، کیفیت مشاعات، بازسازی، قدرالسهم زمین و حتی عرض کوچه می‌تواند قیمت دو آپارتمان ظاهراً مشابه را ده‌ها میلیارد تومان جابه‌جا کند.

این احتیاط آماری امروز اهمیت بیشتری نیز پیدا کرده است؛ زیرا گزارش ماهانه تفصیلی معاملات مسکن تهران که زمانی بانک مرکزی منتشر می‌کرد، پس از انتقال ثبت قراردادها به سامانه‌های جدید متوقف شد. توضیح رسمی منتشرشده این بود که دسترسی بانک مرکزی به داده خام معاملات با انتقال فرآیندها به «خودنویس» و «کاتب» قطع شده است.

وزارت راه اخیراً اعلام کرده مجموع قراردادهای ثبت‌شده در سامانه خودنویس به حدود ۴.۹ میلیون فقره رسیده که حدود ۵۲۵ هزار مورد آن خریدوفروش بوده است، اما این آمار کشوری جایگزین گزارش ریز ماهانه قیمت معاملات تهران و مناطق آن نیست.

چرا خانه‌های ۲۰ ساله شمال تهران هنوز ده‌ها میلیارد تومان قیمت دارند؟

در مناطق یک و سه، سن ساختمان فقط یکی از مؤلفه‌های قیمت است.

ارزش زمین در محله‌هایی مانند الهیه، فرمانیه، زعفرانیه، ولنجک و نیاوران وزن بسیار زیادی در ارزش نهایی ملک دارد. در بسیاری از ساختمان‌های قدیمی‌تر، سهم زمین و موقعیت جغرافیایی می‌تواند مانع افت شدید قیمت واحد به دلیل افزایش سن بنا شود.

از سوی دیگر، هزینه ساخت جایگزین نیز بالا رفته است. افزایش قیمت مصالح، دستمزد و هزینه تجهیزات ساختمانی باعث می‌شود مالک قیمت ملک موجود را با هزینه ساخت مجدد مقایسه کند. آمار مرکز آمار نیز در سال جاری رشد قابل توجه هزینه نهاده‌های ساختمانی تهران را نشان داده است.

به همین دلیل بازار ممکن است همزمان در رکود معاملاتی باشد اما فروشنده حاضر به کاهش محسوس قیمت پیشنهادی نباشد.

چشم‌انداز قیمت مسکن تهران؛ رکود ادامه دارد یا موج تازه گرانی در راه است؟

تصویر فعلی بیش از هر چیز به یک بازار کم‌معامله با قیمت‌های چسبنده شباهت دارد.

شاخص‌های مبتنی بر آگهی نشان می‌دهند متوسط هر مترمربع در کل تهران در مهر همچنان بالا مانده و یکی از داده‌های برخط، رشد حدود ۹.۶ درصدی نسبت به ماه قبل را ثبت کرده است؛ با این حال این داده نیز بر آگهی‌ها متکی است و نباید معادل رشد قطعی قیمت معاملات تلقی شود.

در کوتاه‌مدت سه عامل می‌تواند جهت بازار را تعیین کند: نرخ ارز و انتظارات تورمی، هزینه ساخت و میزان قدرت خرید واقعی متقاضیان.

اگر ارز در سطوح بالا باقی بماند، فروشندگان شمال تهران احتمالاً مقاومت زیادی در برابر کاهش قیمت اسمی خواهند داشت. در مقابل، اگر توان خرید همچنان افت کند، بازار ممکن است به جای جهش معاملات وارد دوره طولانی‌تری از چانه‌زنی و رکود شود.

فعلاً عدد متری ۸۰۰ میلیون تومان در فرمانیه بیش از آنکه نشان‌دهنده قیمت تمام خانه‌های منطقه یک باشد، نمادی از سقف بازار لوکس تهران است. متوسط ۴۹۷ میلیون تومانی نیز تنها متوسط همان مجموعه فایل‌های بررسی‌شده است. آنچه قطعی‌تر به نظر می‌رسد این است که با چنین سطحی از قیمت‌ها، خرید یک آپارتمان میان‌متراژ در بخش بزرگی از مناطق یک و سه از بازار مصرفی خانوارهای عادی فاصله بسیار زیادی گرفته و بازار شمال تهران بیش از گذشته به سرمایه‌های چند ده میلیارد تومانی وابسته شده است.