پیش‌ بینی قیمت مسکن تا پایان ۱۴۰۵؛ الان خانه بخریم یا منتظر بمانیم؟

پاسخ به پرسش «الان خانه بخریم یا صبر کنیم؟» به هدف خریدار بستگی دارد. برای متقاضی مصرفی که خانه را برای سکونت چندساله می‌خواهد، درآمد باثبات دارد و می‌تواند یک فایل دارای تخفیف واقعی پیدا کند، رکود فعلی ممکن است قدرت مذاکره ایجاد کرده باشد. اما برای سرمایه‌گذار کوتاه‌مدت، نبود آمار شفاف معاملات، نااطمینانی سیاسی و فاصله زیاد قیمت پیشنهادی با توان خرید مردم، ریسک تصمیم‌گیری را بالا نگه می‌دارد.

آیا قیمت مسکن تهران واقعاً ۸۰ درصد افزایش یافته است؟

گزارش‌های منتشرشده در ابتدای اردیبهشت ۱۴۰۵ نشان می‌داد متوسط قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های تهران به حدود متری ۱۸۳ میلیون تومان رسیده است؛ در حالی که رقم مشابه در سال قبل حدود ۱۰۲ میلیون تومان اعلام شده بود. بر این مبنا، رشد سالانه فایل‌های فروش نزدیک به ۸۰ درصد محاسبه شد. این گزارش همچنین تأکید داشت که بازار با وجود افزایش قیمت‌های اعلامی، از نظر تعداد معاملات همچنان کم‌تحرک بود.

بااین‌حال، قیمت درج‌شده در آگهی با مبلغ نهایی معامله یکسان نیست. مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده داده‌های سامانه «خودنویس» از زمان آغاز جنگ تا اردیبهشت، افزایش حدود ۱۲ درصدی قیمت معاملات را نشان می‌دهد؛ در حالی که رشد قیمت مسکن تهران در کل سال ۱۴۰۴ حدود ۳۲ درصد ثبت شده بود. این مقام همچنین بر وجود شکاف قابل‌توجه میان نرخ‌های اعلامی بنگاه‌ها و سکوهای اینترنتی با قیمت قراردادهای واقعی تأکید کرده است.

بنابراین عدد ۸۰ درصد را نمی‌توان به همه خانه‌های تهران یا تمام معاملات انجام‌شده تعمیم داد. این رقم بیشتر بازتاب رشد سالانه متوسط فایل‌های پیشنهادی در یک مقطع خاص است. نبود دسترسی عمومی منظم به جزئیات معاملات محله‌به‌محله نیز باعث شده سنجش دقیق بازار دشوارتر شود.

کاهش ۱۰ تا ۱۵ درصدی فایل‌ها به معنای ریزش بازار نیست

بررسی‌های میدانی اخیر نشان می‌دهد بعضی فروشندگان، به‌خصوص مالکان نیازمند پول، قیمت پیشنهادی خود را حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد پایین آورده‌اند. تورج سرباز، عضو هیئت‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران، این عقب‌نشینی را ناشی از نبود مشتری و ناهماهنگی قیمت‌ها با توان متقاضیان مصرفی می‌داند، نه نتیجه اجرای سیاستی مشخص برای کاهش قیمت.

اگر ملکی ابتدا با قیمتی غیرقابل معامله عرضه شود و بعد فروشنده ۱۰ درصد تخفیف بدهد، الزاماً ارزان نشده است. برای مثال، فایلی که پس از یک افزایش فرضی ۸۰ درصدی، ۱۰ درصد از قیمت جدید خود را کم می‌کند، هنوز حدود ۶۲ درصد گران‌تر از نقطه شروع است. به همین علت، درصد تخفیف بدون اطلاع از قیمت پایه و معاملات مشابه، معیار قابل اتکایی برای تشخیص فرصت خرید نیست.

خریدار باید قیمت هر متر ملک را با واحدهای واقعاً مشابه در همان خیابان مقایسه کند؛ نه با گران‌ترین آگهی ساختمان یا قیمت دلخواه مالک. سن بنا، طبقه، پارکینگ، کیفیت نقشه، قدرالسهم زمین، شرایط سند و نیاز فروشنده به نقدینگی می‌توانند اختلاف قابل‌توجهی میان دو آپارتمان ظاهراً مشابه ایجاد کنند.

بازار در رکود است؛ چه کسانی هنوز معامله می‌کنند؟

کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، وضعیت بازار را راکد توصیف کرده و گفته است خانه‌اولی‌ها و خریداران سرمایه‌ای فعلاً فعالیت چندانی ندارند. بخش مهمی از معاملات موجود به افرادی مربوط می‌شود که خانه‌ای در اختیار دارند و برای «تبدیل به احسن» واحد قبلی خود را می‌فروشند و ملک دیگری می‌خرند. او همچنین گفته تب‌وتاب قیمتی ابتدای سال تا حد زیادی فروکش کرده و برای تابستان انتظار التهاب گسترده‌ای ندارد.

این ترکیب معاملاتی اهمیت زیادی دارد. شخصی که هم‌زمان فروشنده و خریدار است، کمتر از خانه‌اولی تحت‌تأثیر رشد عمومی قیمت‌ها قرار می‌گیرد؛ زیرا ارزش ملک فعلی او نیز معمولاً همراه بازار افزایش یافته است. اما خانه‌اولی باید تمام فاصله میان پس‌انداز و قیمت ملک را از درآمد، وام یا کمک خانوادگی تأمین کند.

ضعف حضور متقاضیان مصرفی نشان می‌دهد قیمت‌های پیشنهادی فعلی با ظرفیت واقعی تقاضا هماهنگ نشده‌اند. این شرایط می‌تواند رکود را طولانی کند، اما الزاماً باعث کاهش شدید قیمت اسمی نمی‌شود؛ زیرا بسیاری از مالکان در نبود نیاز فوری، ترجیح می‌دهند فروش را به تعویق بیندازند.

آیا تورم فعلی مسکن از نوع فشار تقاضاست؟

رسول قربان‌نژاد معتقد است سود ایجادشده در بازارهایی مانند ارز و طلا ممکن است در ادامه وارد بازار ملک شود و در صورت کاهش نااطمینانی سیاسی، تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازانه را افزایش دهد. او بر همین مبنا احتمال رشد ۳۰ تا ۵۰ درصدی قیمت مسکن نسبت به سطح فعلی را مطرح کرده است.

اما توصیف وضعیت کنونی به‌عنوان «تورم فشار تقاضا» نیازمند احتیاط است. وقتی معاملات محدود است، خانه‌اولی‌ها از بازار خارج شده‌اند و مالکان برای پیدا کردن مشتری تخفیف می‌دهند، شواهد روشنی از تقاضای بالفعل و فراگیر دیده نمی‌شود. آنچه وجود دارد بیشتر احتمال انتقال سرمایه از بازارهای موازی در آینده است، نه لزوماً موج تقاضای شکل‌گرفته در زمان حاضر.

از سوی دیگر، هزینه ساخت نیز نمی‌تواند کاملاً نادیده گرفته شود. رشد قیمت مصالح، زمین، دستمزد، تجهیزات و هزینه تأمین مالی باعث می‌شود سازندگان در برابر کاهش قیمت واحدهای نوساز مقاومت کنند. در نتیجه، بازار ممکن است هم‌زمان از انتظارات ارزی، هزینه جایگزینی و تقاضای احتمالی سرمایه‌ای تأثیر بگیرد؛ نه فقط از یک عامل.

پیش‌بینی رشد ۳۰ تا ۵۰ درصدی چقدر معتبر است؟

پیش‌بینی ۳۰ تا ۵۰ درصدی یک سناریوی کارشناسی است و تحقق آن به چند شرط وابسته خواهد بود: ادامه رشد ارز، کاهش ریسک‌های سیاسی بدون افت قابل‌توجه دلار، ورود سود بازار طلا و ارز به ملک و بازگشت خریداران سرمایه‌ای.

سناریوهای دیگری نیز ممکن است رخ دهد. اگر نااطمینانی سیاسی ادامه پیدا کند، قدرت خرید بیشتر کاهش یابد و معاملات در رکود بماند، احتمال دارد قیمت‌های اسمی رشد محدودی داشته باشند اما ارزش واقعی مسکن پس از تعدیل با تورم کاهش پیدا کند. در این حالت، صاحب ملک ظاهراً زیان ریالی نمی‌بیند، ولی بازده دارایی او از تورم عمومی عقب می‌ماند.

همچنین کاهش تنش سیاسی همیشه به معنای جهش مسکن نیست. گشایش سیاسی می‌تواند از یک طرف خریداران را به بازار برگرداند، اما از طرف دیگر با کاهش نرخ ارز و انتظارات تورمی، انگیزه خرید احتیاطی ملک را کم کند. جهت نهایی بازار به واکنش هم‌زمان ارز، تورم، نرخ سود و سرمایه‌گذاران بستگی دارد.

بنابراین نباید عدد ۳۰ تا ۵۰ درصد را مبنای قطعی خرید قرار داد. این پیش‌بینی بیشتر محدوده‌ای برای یک سناریوی تورمی است تا وعده‌ای درباره بازده تضمین‌شده ملک.

الان وقت خرید خانه است؟

برای خریدار مصرفی

خرید می‌تواند منطقی باشد اگر ملک برای سکونت بلندمدت لازم است، حداقل پنج سال افق نگهداری دارید و پس از پرداخت پیش‌پرداخت، ذخیره اضطراری مناسبی برای هزینه‌های زندگی باقی می‌ماند. رکود معاملاتی معمولاً قدرت مذاکره خریدار را افزایش می‌دهد و امکان پیدا کردن فروشنده واقعی را بیشتر می‌کند.

خریدار مصرفی نباید صرفاً از ترس رشد ۳۰ یا ۵۰ درصدی وارد معامله شود. فشار روانی «جا ماندن از بازار» ممکن است او را به پذیرش قیمت غیرواقعی، ملک نامناسب یا بدهی فراتر از توان بازپرداخت وادار کند.

برای سرمایه‌گذار کوتاه‌مدت

ریسک فعلی بالاتر است. هزینه‌های کمیسیون، مالیات، انتقال سند، تعمیرات و فاصله قیمت خرید و فروش باعث می‌شود ملک برای نوسان‌گیری کوتاه‌مدت ابزار آسانی نباشد. رکود نیز می‌تواند خروج از سرمایه‌گذاری را ماه‌ها به تأخیر بیندازد.

برای تبدیل به احسن

این گروه احتمالاً در موقعیت مناسب‌تری قرار دارد؛ زیرا افت یا رشد قیمت بر ملک فروشی و ملک جایگزین اثر می‌گذارد. مهم‌ترین معیار برای این افراد، اختلاف قیمت دو ملک است، نه جهت کلی شاخص بازار.

چگونه تخفیف واقعی را تشخیص دهیم؟

خریدار باید حداقل پنج فایل مشابه را در محدوده‌ای کوچک بررسی کند و قیمت واحدهای ماه‌ها مانده در آگهی را معیار قرار ندهد. دریافت نظر دو مشاور مستقل و مذاکره مستقیم درباره نیاز فروشنده نیز می‌تواند تصویر دقیق‌تری از قیمت قابل معامله ارائه دهد.

پیشنهاد اولیه بهتر است بر پایه قیمت کارشناسی مطرح شود، نه درصدی تصادفی پایین‌تر از آگهی. ملکی که ۱۵ درصد تخفیف دارد اما از ابتدا ۳۰ درصد بالاتر از نمونه‌های مشابه قیمت‌گذاری شده، هنوز گران است.

پیش از پرداخت بیعانه نیز بررسی سند، مالکیت، رهن بانکی، بازداشت، پایان کار، صورت‌مجلس تفکیکی، پارکینگ و بدهی‌های ساختمان ضروری است. تخفیف غیرعادی گاهی ناشی از نیاز مالی فروشنده است، اما ممکن است مشکل حقوقی یا فنی ملک را نیز پنهان کند.

آیا تعیین دستوری قیمت خرید مسکن عملی است؟

تورج سرباز پیشنهاد کرده است برای خریدوفروش مسکن نیز مشابه بازار اجاره، فرمول قیمت‌گذاری و سقف مشخص تعریف شود و دفاتر اسناد رسمی از ثبت معاملات بالاتر از سقف تعیین‌شده خودداری کنند. این پیشنهاد دیدگاه شخصی یک عضو اتحادیه است و در حال حاضر مقررات اجرایی عمومی برای تعیین سقف قیمت فروش همه آپارتمان‌ها محسوب نمی‌شود.

قیمت‌گذاری واحدهای مسکونی از اجاره پیچیده‌تر است؛ زیرا دو آپارتمان در یک ساختمان نیز ممکن است از نظر طبقه، نور، نقشه، بازسازی و حقوق مالکانه متفاوت باشند. تعیین سقف غیرمنعطف می‌تواند بخشی از مبلغ معامله را به قراردادهای غیررسمی منتقل کند و شفافیت بازار را کاهش دهد.

راهکار پایدارتر، انتشار عمومی و بی‌نام قیمت معاملات قطعی، مقابله با آگهی‌های غیرواقعی، افزایش مالیات بر سوداگری کوتاه‌مدت و توسعه عرضه متناسب با قدرت خرید است. بدون مرجع شفاف معاملات، هم فروشنده و هم خریدار ناچارند به قیمت‌های آگهی تکیه کنند؛ نرخ‌هایی که ممکن است اصلاً قابلیت معامله نداشته باشند.

جمع‌بندی؛ خرید بر اساس نیاز، نه ترس

بازار مسکن تهران ارزان نشده است؛ اما در برخی فایل‌ها فروشنده واقعی حاضر است از قیمت‌های هیجانی عقب‌نشینی کند. گزارش‌ها از کاهش ۱۰ تا ۱۵ درصدی بعضی قیمت‌های پیشنهادی حکایت دارند، در حالی که معاملات خانه‌اولی‌ها و سرمایه‌گذاران همچنان محدود است.

ادعای رشد ۸۰ درصدی عمدتاً به قیمت فایل‌ها در مقایسه سالانه مربوط است و با داده‌های معاملات قطعی تفاوت دارد. روایت رسمی وزارت راه نیز از رشد حدود ۱۲ درصدی قیمت معاملات در یک بازه مشخص خبر می‌دهد؛ اختلافی که اهمیت تفکیک آگهی از معامله را نشان می‌دهد.

برای خریدار مصرفی برخوردار از درآمد باثبات، افق بلندمدت و نقدینگی کافی، جست‌وجوی فایل‌های دارای فروشنده واقعی می‌تواند منطقی باشد. سرمایه‌گذار کوتاه‌مدت باید محتاط‌تر عمل کند؛ زیرا رشد ۳۰ تا ۵۰ درصدی تنها یکی از سناریوهای ممکن است و بازار همچنان با ریسک سیاسی، نقدشوندگی پایین و نبود داده شفاف روبه‌روست.