«خانهریز» شهرداری تهران؛ خانهدار شدن با ۲ میلیون تومان یا سرمایهگذاری پرریسک؟ / هر متر عملاً ۲۱۹ میلیون تومان
طرح «خانهریز» شهرداری تهران با وعده باز کردن درِ بازار مسکن به روی سرمایههای خرد وارد مرحله اجرا شده است؛ طرحی که امروز هر واحد آن ۲ میلیون و ۱۹۰ هزار تومان قیمت دارد و هر ۱۰۰ «خانهریز» معادل ارزش یک مترمربع از پروژه تعریف شده است. بنابراین قیمت مبنای فعلی عملاً به ۲۱۹ میلیون تومان برای هر مترمربع میرسد. اما نکتهای که در تبلیغات مربوط به «خرید سانتیمتری خانه» کمتر دیده میشود این است که خریدار فعلاً مالک چند سانتیمتر از عرصه و اعیان آپارتمان نمیشود؛ قرارداد از جنس مشارکت مدنی و سرمایهگذاری در منافع پروژه است. همین تفاوت، بحث درباره این طرح را از یک روش ساده پسانداز برای خانهدار شدن به مسئلهای جدی درباره قیمتگذاری، نقدشوندگی و حقوق سرمایهگذار تبدیل کرده است.
۱۷:۲۰ - ۲۷ مرداد ۱۴۰۵
وانانیوز|
براساس آخرین توضیحات نوید خاصهباف، مدیرعامل سازمان سرمایهگذاری و مشارکتهای مردمی شهرداری تهران، قیمت فعلی هر «خانهریز» ۲ میلیون و ۱۹۰ هزار تومان است و در شرایط فعلی هر کد ملی حداکثر اجازه خرید ۱۰۰ خانهریز را دارد. هر ۱۰۰ خانهریز نیز معادل ارزش یک مترمربع از پروژه محسوب میشود.
با یک محاسبه ساده، قیمت مبنای فعلی هر متر در این سازوکار به ۲۱۹ میلیون تومان میرسد. سقف سرمایهگذاری فعلی برای هر کد ملی نیز با همین قیمت حدود ۲۱۹ میلیون تومان است.
این نکته از آن جهت مهم است که گاهی طرح با عبارتهایی مانند «خرید چند سانتیمتر تا یک واحد کامل» معرفی میشود، در حالی که با محدودیت فعلی ۱۰۰ خانهریز برای هر کد ملی، یک متقاضی در این مرحله نمیتواند مستقیماً معادل یک آپارتمان کامل خریداری کند. شهرداری گفته با ورود پروژههای بیشتر ممکن است این سقف در آینده برداشته شود.
نکته مهم؛ شما فعلاً مالک یک سانتیمتر خانه نمیشوید
شاید مهمترین ابهام در نام «خانهریز» همینجا باشد.
مدیرعامل سازمان سرمایهگذاری شهرداری صراحتاً گفته قرارداد این طرح پیشفروش مسکن نیست و بر پایه «مشارکت مدنی» تنظیم شده است. او همچنین تأکید کرده در زمان خرید خانهریز، بحث مالکیت خریدار بر عرصه و اعیان وجود ندارد و آنچه خریداری میشود در واقع مشارکت در منافع پروژه، شامل ارزش افزوده ناشی از ساخت و تغییر ارزش آن است.
بنابراین فردی که یک خانهریز میخرد، سند مالکیت یکصدم مترمربع از یک آپارتمان دریافت نمیکند.
طبق سازوکاری که شهرداری تشریح کرده، واحدهای ساختهشده در پایان پروژه به مزایده گذاشته میشوند. اگر فردی تا پایان مسیر به اندازه ارزش یک واحد خانهریز جمع کرده باشد، در فرآیند واگذاری برای تملک آن واحد اولویت خواهد داشت. خاصهباف حتی گفته با استمرار سرمایهگذاری در چهار یا پنج پروژه، ممکن است فرد طی بازهای حدود ۱۰ تا ۱۵ سال به یک آپارتمان برسد.
به همین دلیل، «خانهریز» را در شرایط فعلی باید بیش از آنکه خرید سانتیمتری ملک بدانیم، ابزاری برای سرمایهگذاری خرد در یک پروژه ساختمانی توصیف کنیم.
قیمت خانهریز در مدت کوتاهی ۴۶ درصد بالا رفت
یک نکته قابل توجه دیگر، تغییر قیمت طرح است. هنگام معرفی اولیه پروژه، ارزش هر خانهریز حدود یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان و قیمت معادل هر مترمربع حدود ۱۵۰ میلیون تومان اعلام شده بود.
اکنون قیمت هر خانهریز به ۲ میلیون و ۱۹۰ هزار تومان رسیده است؛ یعنی در همین فاصله حدود ۴۶ درصد افزایش.
شهرداری توضیح داده قیمت پروژه ماهانه براساس ارزیابی کارشناسی بهروزرسانی میشود و عواملی مانند پیشرفت فیزیکی و ارزش پروژه در قیمتگذاری اثر دارند. همچنین به گفته خاصهباف، قیمت تمامشده شامل زمین، ساخت و عوارض است.
اما همین افزایش قیمت یک سؤال اساسی برای سرمایهگذار ایجاد میکند: مبنای دقیق ارزیابی ماهانه چیست و خریدار چگونه میتواند مطمئن شود ارزش اعلامشده با ارزش واقعی و قابل معامله پروژه همخوانی دارد؟
شفاف بودن گزارشهای کارشناسی و امکان مشاهده تاریخچه قیمت در چنین شرایطی اهمیت بسیار بیشتری پیدا میکند.
نخستین پروژه خانهریز کجاست؟
برخلاف برخی انتقادهای اولیه مبنی بر نامشخص بودن محل پروژهها، درباره نخستین پروژه اکنون اطلاعات نسبتاً مشخصی منتشر شده است.
پروژه «فجر» در منطقه ۵ تهران و محدوده بلوار آیتالله کاشانی قرار دارد. طبق اعلام رسمی، پروانه آن صادر شده و بخش مسکونی شامل ۵۴ واحد با مجموع ۶۴۸۰ مترمربع فضای خالص مسکونی در ۹ طبقه است.
شهرداری همچنین اعلام کرده اطلاعات مربوط به روند پیشرفت، تغییرات پروژه و گزارشهای کارشناسی از طریق بستر «شهرزاد» در اختیار سرمایهگذاران قرار میگیرد.
در نتیجه بخشی از ابهامهای مربوط به پروژه نخست برطرف شده، اما پرسشهای مهمتری همچنان باقی است؛ از جمله کیفیت نهایی ساخت، زمان دقیق تحویل، شیوه مزایده و فرمول محاسبه سهم سرمایهگذاران در زمان خروج.
شهرداری وعده نقدشوندگی ۷۲ ساعته داده است
یکی از جذابترین وعدههای طرح خانهریز، تضمین نقدشوندگی است.
خاصهباف گفته شهرداری براساس قیمت ماهانه اعلامشده، ضامن نقدشوندگی خواهد بود و سرمایهگذار پس از ارائه درخواست فروش میتواند ظرف ۷۲ ساعت سهم خود را نقد کند. او همچنین تأکید کرده گران شدن مصالح نباید متراژ یا سهم خریداریشده سرمایهگذار را کاهش دهد.
اگر این سازوکار در عمل بدون محدودیت اجرا شود، میتواند یکی از مهمترین مزیتهای خانهریز در مقایسه با خرید سنتی ملک باشد؛ زیرا فروش یک ملک معمولی ممکن است هفتهها یا ماهها زمان ببرد.
اما برای ارزیابی واقعی این مزیت باید مشخص باشد تضمین ۷۲ ساعته در چه شرایطی اجرا میشود، منابع بازخرید از کجا تأمین خواهد شد و آیا در دورههای رکود یا هجوم همزمان سرمایهگذاران برای خروج نیز پابرجا میماند.
منتقدان چه میگویند؟ خانهریز یا قفل تازه برای پول مردم
مجید گودرزی، کارشناس مسکن، از منتقدان جدی این طرح است. او معتقد است فروش متری مسکن الزاماً کمکی به حل مسئله خانهدار شدن مردم نمیکند و ممکن است بخشی از منابع خرد را در سازوکاری قرار دهد که ارتباط مستقیمی با افزایش عرضه واقعی مسکن ندارد. او همچنین درباره قیمتگذاری، نحوه انتخاب پروژهها و سرنوشت سرمایه مردم در این پلتفرم ابراز نگرانی کرده است.
دنیای اقتصاد نیز پیشتر مسئله دیگری را مطرح کرده بود: آیا عرضه عمومی چنین واحدهای سرمایهگذاریای باید تحت مقررات بازار سرمایه و با نظارت سازمان بورس انجام شود؟ این روزنامه با استناد به ماهیت حقوق مالی قابل معامله خانهریز، ضرورت روشن شدن جایگاه مقرراتی این ابزار را مطرح کرده است. این دیدگاه یک بحث حقوقی و کارشناسی است و نباید آن را به معنای صدور حکم رسمی درباره غیرقانونی بودن طرح دانست.
این موضوع اهمیت زیادی دارد؛ زیرا برای سرمایهگذار خرد، نام نهاد ناظر، شیوه حل اختلاف و ضمانت اجرای تعهدات به اندازه میزان سود اهمیت دارد.
آیا خانهریز واقعاً مردم را خانهدار میکند؟
پاسخ فعلاً ساده نیست.
طرح خانهریز یک مزیت روشن دارد: فردی که ۲ یا ۲۰ یا ۲۰۰ میلیون تومان پسانداز دارد، دیگر مجبور نیست برای ورود به بازار ملک تا زمان جمع کردن چند میلیارد تومان منتظر بماند. او میتواند سرمایه خود را به ارزش یک پروژه ساختمانی متصل کند و در صورت عملکرد درست سازوکار، از رشد ارزش آن بهره ببرد.
اما این موضوع با خانهدار شدن مستقیم تفاوت دارد.
حتی مدیرعامل سازمان سرمایهگذاری شهرداری افق تبدیل سرمایههای خرد به یک واحد کامل را در الگویی چندپروژهای تا حدود ۱۰ یا ۱۵ سال مطرح کرده است.
از سوی دیگر، قیمت فعلی ۲ میلیون و ۱۹۰ هزار تومانی برای یک خانهریز یعنی ارزش ضمنی ۲۱۹ میلیون تومان برای هر متر. پس عنوان «خرید خانه با دو میلیون تومان» میتواند بدون توضیح درباره ماهیت سرمایهگذاری، تصویری ناقص به مخاطب بدهد.
خانهریز؛ فرصت تازه یا آزمون بزرگ اعتماد؟
شهرداری تهران میگوید با کنترل عرضه، کارشناسی ماهانه قیمت، انتشار گزارش پیشرفت و تضمین نقدشوندگی قصد دارد جلوی سفتهبازی و سوءاستفاده را بگیرد. در نخستین روزهای عرضه نیز استقبال اولیه شکل گرفته و هزاران خانهریز فروخته شده است.
اما موفقیت واقعی طرح نه با تعداد خانهریز فروختهشده در هفته اول، بلکه چند سال بعد مشخص خواهد شد؛ زمانی که نخستین پروژه تکمیل شود، واحدها به مزایده برسند و سرمایهگذاران بتوانند سود یا سهم خود را بدون اختلاف دریافت کنند.
خانهریز در بهترین حالت میتواند ابزار تازهای برای اتصال پساندازهای کوچک به صنعت ساختمان باشد؛ اما برای اینکه به مسیر واقعی خانهدار شدن تبدیل شود، شفافیت قرارداد، نظارت قانونی، قیمتگذاری قابل راستیآزمایی و تحقق عملی وعده نقدشوندگی تعیینکننده خواهد بود.
فعلاً یک نکته قطعی است: کسی که ۲ میلیون و ۱۹۰ هزار تومان «خانهریز» میخرد، یک تکه فیزیکی از آپارتمان نخریده است؛ او وارد یک سرمایهگذاری ساختمانی شده و باید آن را دقیقاً با همین نگاه ارزیابی کند.
پرونده ویژه
لینک کپی شد
ارسال نظر
جدیدترین اخبار
روی خط
