وام ودیعه مسکن تهران ۴۰۰ میلیون شد؛ مستاجران چقدر قسط می‌دهند؟ / هزینه پنهان خرید اوراق

بانک مسکن سقف جدید تسهیلات مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم را ابلاغ کرده و در میان تغییرات اعلام‌شده، افزایش وام ودیعه بیشترین توجه را به خود جلب کرده است.

براساس مصوبه جدید، سقف وام ودیعه از محل اوراق در تهران از ۳۰۰ میلیون به ۴۰۰ میلیون تومان رسیده است. در مراکز استان‌ها و شهرهای دارای بیش از ۲۰۰ هزار نفر جمعیت نیز سقف تسهیلات از ۲۲۵ میلیون به ۳۰۰ میلیون تومان افزایش یافته و در سایر مناطق شهری از ۱۵۰ میلیون به ۲۰۰ میلیون تومان رسیده است.

این تسهیلات با وام ودیعه عادی که از مسیر سامانه وزارت راه و شبکه بانکی پرداخت می‌شود یکسان نیست و از محل اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن تأمین می‌شود؛ بنابراین متقاضی برای دریافت آن باید هزینه تهیه اوراق را نیز در محاسبات خود لحاظ کند.

چه کسانی می‌توانند از سقف جدید استفاده کنند؟

یک نکته مهم این است که افزایش سقف تنها شامل متقاضیان جدید نیست.

براساس اعلام بانک مسکن، افرادی که پرونده آنها در شعب تشکیل شده اما هنوز قرارداد تسهیلاتی‌شان منعقد و وام به صورت قطعی پرداخت نشده است، می‌توانند به همان شعبه مراجعه و درخواست استفاده از سقف‌های جدید را ثبت کنند.

در نتیجه مستاجری که برای سقف قبلی ۳۰۰ میلیون تومانی اقدام کرده ولی هنوز قرارداد بانکی امضا نکرده، ممکن است بتواند درخواست خود را به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش دهد.

این موضوع برای متقاضیانی که در مرحله اعتبارسنجی یا تکمیل مدارک هستند اهمیت زیادی دارد، زیرا پس از انعقاد قرارداد معمولاً امکان تغییر ساده مبلغ وجود ندارد.

هزینه خرید اوراق برای وام ۴۰۰ میلیونی چقدر است؟

بزرگ‌ترین نکته‌ای که در تیتر «وام ۴۰۰ میلیونی» دیده نمی‌شود، هزینه خرید اوراق است.

برای هر ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات باید یک برگ اوراق حق تقدم تهیه شود. بنابراین دریافت وام ۴۰۰ میلیون تومانی به حدود ۸۰۰ برگ اوراق تسه نیاز دارد. داده‌های فرابورس در روز ۱۶ شهریور نشان می‌دهد قیمت هر برگ «تسه ۱۴۰۵» در محدوده ۹۲ هزار و ۸۰۰ تومان قرار داشته است.

با این قیمت، هزینه خرید ۸۰۰ برگ تقریباً به این رقم می‌رسد:

حدود ۷۴ میلیون تومان

یعنی مستاجری که روی کاغذ وام ۴۰۰ میلیون تومانی دریافت می‌کند، اگر قیمت اوراق در همین محدوده باقی بماند، باید حدود ۷۴ میلیون تومان در ابتدای مسیر صرف خرید اوراق کند.

در نتیجه نقدینگی خالصی که از محل وام برای تأمین رهن باقی می‌ماند، حدود ۳۲۶ میلیون تومان خواهد بود؛ البته قیمت اوراق روزانه تغییر می‌کند و این محاسبه ثابت نیست. گزارش‌های اخیر بازار نیز هزینه نزدیک به ۷۴ میلیون تومان را برای تهیه اوراق وام ۴۰۰ میلیونی برآورد کرده‌اند.

قسط وام ودیعه ۴۰۰ میلیون تومانی چقدر است؟

براساس اطلاعات منتشرشده درباره تسهیلات ودیعه از محل اوراق، نرخ سود این وام حدود ۲۲.۵ درصد و بازپرداخت آن پنج‌ساله است.

با این شرایط، قسط ماهانه وام ۴۰۰ میلیون تومانی در حدود ۱۱ میلیون و ۱۶۰ هزار تومان برآورد می‌شود.

این عدد برای ارزیابی واقعی اثر وام اهمیت بیشتری از خود سقف ۴۰۰ میلیون تومان دارد.

مستاجری که ماهانه اجاره نیز پرداخت می‌کند، باید توان پرداخت بیش از ۱۱ میلیون تومان قسط را در کنار سایر هزینه‌های زندگی داشته باشد. بنابراین این تسهیلات بیشتر به خانوارهایی کمک می‌کند که درآمد ماهانه نسبتاً باثباتی دارند اما برای تأمین یکباره مبلغ رهن با کمبود نقدینگی مواجه‌اند.

برای خانواده‌های کم‌درآمد، ممکن است خود قسط به یک مانع جدید تبدیل شود.

بیش از ۵۵۷ هزار مستاجر همچنان در صف وام هستند

افزایش سقف وام در شرایطی رخ داده که مسئله اصلی بسیاری از مستاجران فقط «مبلغ وام» نیست، بلکه دسترسی به آن است.

آخرین آمار رسمی وزارت راه تا ۱۸ خرداد ۱۴۰۵ نشان می‌دهد از سال ۱۴۰۰ تاکنون حدود ۵ میلیون و ۶۸۱ هزار نفر برای وام ودیعه ثبت‌نام کرده‌اند.

از میان آنها حدود یک میلیون و ۸۹۳ هزار نفر واجد شرایط شناخته و به بانک‌ها معرفی شده‌اند، اما تنها حدود یک میلیون و ۳۳۶ هزار نفر موفق به دریافت تسهیلات شده‌اند.

به این ترتیب در آن مقطع ۵۵۷ هزار و ۴۵۰ مستاجر واجد شرایط همچنان در صف پرداخت قرار داشتند؛ یعنی نزدیک به ۳۰ درصد متقاضیان معرفی‌شده به بانک‌ها هنوز تسهیلات نگرفته بودند.

این اعداد نشان می‌دهد افزایش سقف بدون افزایش توان شبکه بانکی برای پرداخت، به تنهایی نمی‌تواند مشکل مستاجران را حل کند.

وام خرید مسکن هم افزایش یافت

بسته جدید تنها به مستاجران محدود نیست.

سقف وام خرید یا ساخت مسکن برای متقاضی انفرادی در تهران به یک میلیارد تومان رسیده است. این سقف برای مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر ۸۰۰ میلیون تومان و برای سایر مناطق ۶۰۰ میلیون تومان تعیین شده است.

برای بستگان واجد شرایط از جمله زوجین، پدر و فرزند، مادر و فرزند، خواهر و برادر یا دو خواهر و دو برادر نیز سقف‌ها دو برابر می‌شود:

• تهران: ۲ میلیارد تومان

• مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر: ۱.۶ میلیارد تومان

• سایر شهرها: ۱.۲ میلیارد تومان

وام جعاله تعمیر مسکن نیز از ۲۸۰ میلیون به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است.

بنابراین یک زوج تهرانی در صورت استفاده همزمان از سقف خرید و جعاله می‌تواند روی کاغذ تا ۲.۴ میلیارد تومان تسهیلات دریافت کند.

اما هزینه بالای تهیه اوراق و اقساط سنگین، قدرت واقعی این بسته را محدود می‌کند. بررسی تازه ایسنا درباره بسته ۲.۴ میلیارد تومانی نیز از اقساط ماهانه حدود ۵۱.۵ میلیون تومان خبر داده است؛ رقمی که برای بخش بزرگی از خانوارها بسیار بالاست.

آیا وام ۴۰۰ میلیونی مشکل مستاجران تهران را حل می‌کند؟

پاسخ کوتاه این است: برای بعضی خانوارها کمک‌کننده است، اما راه‌حل کامل بازار اجاره نیست.

اگر مستاجری برای تمدید قرارداد با کسری ۲۰۰ تا ۳۰۰ میلیون تومانی مواجه باشد، دریافت چنین تسهیلاتی می‌تواند مانع جابه‌جایی اجباری او شود. اما در بسیاری از مناطق تهران، ارقام رهن کامل به چند میلیارد تومان رسیده و ۴۰۰ میلیون تومان تنها بخشی از ودیعه را پوشش می‌دهد.

از طرف دیگر، هزینه حدود ۷۴ میلیون تومانی اوراق باعث می‌شود مزیت افزایش ۱۰۰ میلیون تومانی سقف وام تا حدی کاهش پیدا کند.

در واقع دولت و بانک سقف اسمی را ۱۰۰ میلیون تومان بالا برده‌اند، اما متقاضی باید بخش قابل توجهی از مبلغ را همان ابتدا برای خرید حق دریافت وام هزینه کند.

وام بزرگ‌تر؛ اما آزمون اصلی در قدرت بازپرداخت است

افزایش وام ودیعه تهران از ۳۰۰ به ۴۰۰ میلیون تومان بدون تردید قدرت اسمی تسهیلات را بیشتر کرده است، اما تحلیل اثر واقعی آن باید سه متغیر را همزمان در نظر بگیرد: قیمت اجاره، هزینه خرید اوراق و توان پرداخت اقساط.

برای متقاضی تهرانی، در قیمت فعلی اوراق حدود ۷۴ میلیون تومان هزینه اولیه و بیش از ۱۱ میلیون تومان قسط ماهانه مطرح است. در کنار آن، سابقه صف ۵۵۷ هزار نفری دریافت وام نشان می‌دهد سرعت پرداخت نیز همچنان یک چالش اساسی است.

بنابراین سقف جدید می‌تواند برای بخشی از مستاجران یک کمک جدی باشد، اما نمی‌توان آن را معادل حل بحران اجاره دانست.

وام ۴۰۰ میلیونی زمانی واقعاً اثرگذار خواهد بود که پرداخت آن سریع‌تر شود، هزینه اوراق کنترل شود و درآمد خانوار توان تحمل اقساط را داشته باشد؛ در غیر این صورت عدد بزرگ‌تر وام ممکن است در عمل بسیار کوچک‌تر از چیزی باشد که در نگاه اول به نظر می‌رسد.