فولاد ایرانیان
دلار بالا رفت؛ مسکن هم گران میشود؟ رکود سنگین جلوی جهش قیمت خانه را میگیرد
جهش دوباره دلار به بالای ۲۳۰ هزار تومان و رشد بازار طلا بار دیگر نگاهها را به سمت بازار مسکن برده است؛ بازاری که برخلاف ارز و طلا، هنوز نشانهای از رونق معاملاتی در آن دیده نمیشود. افزایش شدید هزینه ساخت و انتظارات تورمی میتواند قیمت اسمی خانه را در ماههای آینده بالا ببرد، اما سقوط قدرت خرید، نیاز به سرمایه سنگین و نقدشوندگی پایین ملک مانع شکلگیری جهشهایی شبیه سالهای ۹۶ و ۹۷ شده است. تازهترین آمارها نیز نشان میدهد هزینه نهادههای ساختمانی تهران طی یک سال بیش از دو برابر شده؛ بنابراین سناریوی محتمل برای نیمه دوم ۱۴۰۵ نه «ارزانی مسکن»، بلکه ادامه رکود تورمی؛ قیمت بالاتر و معامله کمتر است.
۲۳:۳۹ - ۱۸ شهريور ۱۴۰۵
وانانیوز|
بازار مسکن شهریور ۱۴۰۵ با یک تناقض جدی روبهروست. قیمتهای پیشنهادی همچنان در سطوح بالا قرار دارند و هزینه تولید نیز اجازه کاهش جدی نرخها را نمیدهد، اما خریدار مصرفی توان همراهی با این قیمتها را ندارد.
همین وضعیت سبب شده افزایش قیمت الزاماً به افزایش معاملات منجر نشود.
گزارشهای تازه بازار نیز از تداوم همین الگو خبر میدهند؛ مسکن در شهریور در شرایط «رکود تورمی» قرار گرفته، یعنی قیمتهای اسمی افزایش پیدا میکنند اما تعداد معاملات پایین میماند و فاصله میان قیمت فروشنده و توان خریدار بیشتر میشود.
فردین یزدانی، پژوهشگر اقتصاد شهری و مسکن نیز همین موضوع را به شکل «کوچکشدن بازار» توصیف میکند. از نگاه او حجم تولید و معاملات نسبت به سالهای گذشته کاهش یافته و افزایش قیمت موجود را نباید با رونق اشتباه گرفت.
دلار ۲۳۰ هزار تومانی چه بلایی سر قیمت مسکن میآورد؟
قیمت دلار چهارشنبه ۱۸ شهریور در بازار آزاد حتی در برخی معاملات از ۲۳۲ هزار تومان عبور کرد. افزایش ارز در کوتاهمدت معمولاً اثر مستقیمی مشابه بازار طلا بر قیمت آپارتمان ندارد؛ زیرا مسکن بازاری با سرعت معامله بسیار پایینتر است.
فروشنده طلا یا ارز میتواند ظرف چند دقیقه نرخ خود را با دلار جدید تنظیم کند، اما فروش یک آپارتمان ممکن است هفتهها یا ماهها زمان ببرد.
با این حال، دلار از چند مسیر با فاصله زمانی روی مسکن اثر میگذارد: افزایش قیمت آهن، تأسیسات، تجهیزات و برخی مصالح؛ رشد هزینه حملونقل و دستمزد؛ بالا رفتن انتظارات تورمی سازندگان و مالکان؛ و افزایش هزینه جایگزینی ملکی که فروخته میشود.
به همین دلیل، جهش دلار میتواند قیمت پیشنهادی ملک را در میانمدت بالا ببرد، حتی اگر حجم معاملات همچنان نزولی باقی بماند.
هزینه ساخت بیش از دو برابر شد؛ مهمترین مانع افت قیمت مسکن
مهمترین دادهای که احتمال کاهش جدی قیمت مسکن را محدود میکند، تورم شدید نهادههای ساختمانی است.
طبق دادههای مرکز آمار ایران، شاخص قیمت نهادههای ساختمانهای مسکونی تهران در بهار ۱۴۰۵ به ۳۳۶.۴ رسیده است. هزینه نهادههای ساختمانی نسبت به فصل قبل ۲۰.۷ درصد و نسبت به بهار سال گذشته ۱۰۶.۸ درصد افزایش پیدا کرده است. تورم سالانه این بخش نیز ۸۰ درصد اعلام شده است.
یعنی حتی در بازاری که خریدار کم شده، سازنده با مصالحی روبهروست که در مقایسه با یک سال قبل بهطور متوسط بیش از دو برابر گران شدهاند.
همین مسئله توضیح میدهد چرا رکود لزوماً قیمت را پایین نمیآورد.
سازندهای که زمین، آهن، سیمان، تأسیسات، دستمزد و خدمات فنی را با قیمت بالاتر تأمین کرده، حاضر نیست واحد تازهساز را با کاهش سنگین عرضه کند. در نتیجه به جای افت شدید قیمت، معمولاً حجم معامله پایین میآید و ملک مدت بیشتری در بازار باقی میماند.
هزینه ساخت تا متری ۶۰ میلیون تومان؛ فشار تازه بر نوسازها
برخی برآوردهای فعالان صنعت ساختمان در شهریور، هزینه ساخت پروژههای باکیفیت در تهران را با احتساب بخش بزرگی از هزینههای اجرایی تا حدود متری ۶۰ میلیون تومان عنوان میکنند؛ البته این رقم بر اساس منطقه، کیفیت ساخت، تعداد طبقات، نوع سازه و تجهیزات تفاوت زیادی دارد و نباید آن را یک نرخ ثابت برای تمام پروژهها دانست.
برآوردهای فنی دیگر نیز نشان میدهند هزینه مستقیم ساخت بسته به کیفیت مصالح میتواند دامنه بسیار گستردهای داشته باشد.
در چنین شرایطی، افزایش دوباره نرخ دلار میتواند هزینه پروژههایی را که هنوز در مراحل اولیه یا میانی ساخت هستند بالا ببرد.
نتیجه احتمالی این اتفاق بیش از همه در واحدهای نوساز ظاهر میشود؛ زیرا قیمت آنها مستقیماً با هزینه روز ساخت و سود مورد انتظار سازنده ارتباط دارد.
چرا سرمایه از طلا به مسکن کوچ نمیکند؟
در دورههای قبلی جهش ارز، بخشی از سرمایهها پس از افزایش دلار و طلا به سمت مسکن حرکت میکردند. اما در شرایط فعلی این انتقال سرمایه دشوارتر شده است.
دلیل اصلی تفاوت در میزان سرمایه مورد نیاز و نقدشوندگی است.
سرمایهگذار میتواند با چند میلیون یا چند ده میلیون تومان وارد بازار طلا شود و در صورت نیاز ظرف چند دقیقه از معامله خارج شود. ورود به بازار مسکن اما به سرمایهای چند میلیارد تومانی نیاز دارد و نقدکردن دارایی نیز سریع نیست.
در دورهای که نااطمینانی سیاسی افزایش یافته، همین تفاوت اهمیت بیشتری پیدا میکند.
یزدانی نیز معتقد است در شرایط بحرانی، اولویت سرمایهگذاران به سمت داراییهای نقدشونده میرود و همین موضوع مانع از آن میشود که رشد دلار و طلا فوراً موج سرمایه تازهای به بازار ملک وارد کند.
بنابراین حتی اگر مسکن از نظر حفظ ارزش دارایی همچنان جذاب باشد، سرمایهگذار کوتاهمدت امروز طلا را بسیار چابکتر از آپارتمان میبیند.
بازار ساختوساز هم در حال عقبنشینی است
رکود تنها به خرید و فروش خانه محدود نیست. سمت عرضه نیز با کاهش فعالیت روبهرو شده است.
گزارشهای مبتنی بر آمارهای رسمی از افت سرمایهگذاری خصوصی در ساختمان و کاهش صدور پروانههای ساختمانی در دورههای اخیر حکایت دارند. این کاهش نشان میدهد سازندگان نیز نسبت به بازگشت سرمایه و توان فروش واحدهای تکمیلشده محتاطتر شدهاند.
این مسئله در کوتاهمدت رکود ساختوساز را تشدید میکند، اما یک اثر میانمدت متفاوت دارد.
اگر ساخت مسکن برای چند فصل کاهش پیدا کند، تعداد واحد جدیدی که در آینده وارد بازار میشود کمتر خواهد شد. در صورت بازگشت تقاضا، کمبود عرضه میتواند دوباره فشار قیمتی ایجاد کند.
بنابراین رکود تولید امروز ممکن است خود به یکی از عوامل حمایت از قیمت مسکن در آینده تبدیل شود.
آیا مسکن مثل دلار جهش میکند؟
در کوتاهمدت احتمال تکرار رفتار بازار ارز در مسکن پایینتر است.
دلار میتواند ظرف سه روز از ۲۲۲ هزار تومان به بیش از ۲۳۰ هزار تومان برسد، اما چنین تغییر چنددرصدی سریعی در قیمت قطعی معاملات ملک دشوارتر است.
بازار مسکن معمولاً ابتدا از طریق قیمتهای پیشنهادی فروشندگان به شوک ارزی واکنش نشان میدهد. مالکان قیمت فایلها را افزایش میدهند یا موقتاً از فروش منصرف میشوند، اما اگر خریدار توان مالی نداشته باشد، این قیمتهای جدید الزاماً به معامله تبدیل نمیشوند.
به همین دلیل ممکن است روی سایتهای آگهی قیمتها بالاتر برود، اما حجم قراردادهای واقعی همچنان پایین باقی بماند.
این همان تفاوت اصلی «تورم قیمت پیشنهادی» و «رونق واقعی معاملات» است.
پیشبینی بازار مسکن تا پایان ۱۴۰۵
برای نیمه دوم سال سه سناریو قابل تصور است.
در سناریوی محتملتر، دلار و تورم در سطوح بالا باقی میمانند، هزینه ساخت همچنان افزایش پیدا میکند، اما قدرت خرید خانوار بهبود نمییابد. در این حالت قیمت اسمی مسکن رشد میکند اما احتمالاً از بسیاری از بازارهای تورمی عقبتر میماند و تعداد معاملات پایین میماند.
در سناریوی تورمی شدید، اگر نرخ ارز جهشهای تازهای ثبت کند و مصالح نیز دوباره گران شوند، قیمت پیشنهادی نوسازها سریعتر بالا میرود. حتی در این وضعیت نیز ضعف قدرت خرید میتواند مانع رونق معامله شود.
در سناریوی کاهش تنش و ثبات اقتصادی، آرامشدن دلار و کاهش انتظارات تورمی میتواند سرعت افزایش قیمت مسکن را محدود کند؛ اما با توجه به هزینه بالای ساخت، افت اسمی گسترده قیمت همچنان سناریوی دشوارتری خواهد بود.
مسکن گرانتر میشود اما رونق برنمیگردد؟
مهمترین پیام بازار فعلی همین است.
افزایش قیمت مسکن و رونق مسکن دو اتفاق متفاوت هستند.
دلار، تورم و جهش ۱۰۶.۸ درصدی نهادههای ساختمانی فشار جدی برای افزایش قیمت اسمی ایجاد کردهاند، اما کاهش قدرت خرید و نقدشوندگی پایین، تقاضای واقعی را سرکوب میکند.
در نتیجه محتملترین تصویر نیمه دوم سال، بازاری است که در آن سازنده حاضر به فروش ارزان نیست، مالک قیمت خود را با تورم بالا میبرد و خریدار توان پرداخت ندارد.
به همین دلیل میتوان انتظار داشت قیمتها بالا بروند، اما تعداد معاملات کمتر شود؛ همان رکود تورمی که بازار مسکن را کوچکتر کرده است.
اگر شرایط سیاسی فعلی نیز ادامه پیدا کند، احتمال بازگشت رونقهای سرمایهای مشابه سالهای ۹۶ و ۹۷ پایین خواهد بود. در چنین فضایی، بازار مسکن بیشتر از آنکه آماده یک «جهش معاملاتی» باشد، در معرض فرسایش طولانی قدرت خرید و افزایش تدریجی قیمتهای اسمی قرار دارد.
پرونده ویژه
لینک کپی شد
ارسال نظر
جدیدترین اخبار
روی خط
