فولاد ایرانیان
شوک دلار و طلا به بازار مسکن میرسد؟ پیشبینی قیمت خانه تا پایان ۱۴۰۵ / گرانی بدون رونق
دلار از محدوده ۲۳۰ هزار تومان عبور کرده و طلای ۱۸ عیار نیز بالای ۲۴ میلیون تومان ایستاده است؛ اما بازار مسکن برخلاف بازارهای موازی هنوز نشانی از هجوم خریداران ندارد. فردین یزدانی، پژوهشگر اقتصاد شهری و مسکن، معتقد است افزایش ارز در کوتاهمدت الزاماً به جهش فوری قیمت خانه منجر نمیشود، اما از مسیر تورم و هزینه ساخت در میانمدت بر بازار ملک اثر خواهد گذاشت. تازهترین آمار نهادههای ساختمانی نیز نشان میدهد هزینه تولید مسکن در تهران نسبت به سال گذشته بیش از دو برابر شده است. با این حال افت قدرت خرید، سرمایه سنگین مورد نیاز برای خرید ملک و پایین بودن نقدشوندگی میتواند باعث شود نیمه دوم ۱۴۰۵ با پدیدهای متفاوت روبهرو باشیم: مسکن گرانتر شود، اما مشتری کمتر داشته باشد.
۱۲:۰۳ - ۱۹ شهريور ۱۴۰۵
وانانیوز|
مهمترین نکته در تحلیل فردین یزدانی، نه افزایش یا کاهش چنددرصدی قیمت، بلکه تغییر اندازه بازار است.
او میگوید حجم تولید ساختمان و معاملات مسکن در مقایسه با سالهای گذشته کاهش یافته و افزایش قیمتهای اسمی نتوانسته تحرک واقعی در بازار ایجاد کند. از نگاه این پژوهشگر، بازار با یک «رکود مزمن» مواجه است و انتظار تکرار دورههایی مانند سالهای ۱۳۹۶ و ۱۳۹۷، که افزایش قیمت با حجم بالاتری از تحرک سرمایه همراه بود، واقعبینانه نیست.
این نکته برای تحلیل قیمت مسکن اهمیت زیادی دارد.
در یک بازار عادی، افزایش قیمت همراه با ورود خریداران جدید، رشد حجم معامله و افزایش ساختوساز میتواند نشانه رونق باشد. اما در شرایط فعلی، ممکن است فروشنده قیمت پیشنهادی خود را بالا ببرد، بدون اینکه معاملهای با همان قیمت انجام شود.
به همین دلیل گرانی مسکن و رونق مسکن دو مفهوم کاملاً متفاوت شدهاند.
چرا قیمت خانه با وجود نبود مشتری پایین نمیآید؟
در نگاه اول شاید انتظار برود وقتی خریدار کم است، قیمت مسکن نیز کاهش پیدا کند.
اما یک عامل مهم مانع این اتفاق میشود: هزینه ساخت.
تازهترین دادههای مرکز آمار درباره تهران نشان میدهد شاخص قیمت نهادههای ساختمانهای مسکونی در بهار ۱۴۰۵ به ۳۳۶.۴ رسیده است. این شاخص فقط طی یک فصل ۲۰.۷ درصد افزایش داشته و در مقایسه با بهار سال گذشته جهشی ۱۰۶.۸ درصدی را ثبت کرده است.
تورم سالانه نهادههای ساختمانی نیز به ۸۰ درصد رسیده است.
البته این آمار به معنای دو برابر شدن قیمت خود مسکن نیست. زمین، عوارض، دستمزد، هزینه مالی پروژه و میزان سود سازنده نیز در قیمت نهایی دخیل هستند.
اما وقتی هزینه مصالح و خدمات ساختمانی چنین رشدی دارد، سازنده نیز حاضر نیست واحد جدید را با قیمتهای قبلی عرضه کند.
این همان نیرویی است که از سمت عرضه، جلوی ریزش شدید قیمت اسمی خانه را میگیرد.
دلار ۲۳۰ هزار تومانی چه بلایی سر بازار ملک میآورد؟
اثر دلار بر مسکن با اثر آن بر طلا متفاوت است.
طلا تقریباً بلافاصله با تغییر نرخ ارز واکنش نشان میدهد. در معاملات ۱۸ شهریور، طلای ۱۸ عیار همزمان با جهش ارز تا حدود ۲۴ میلیون و ۲۸۷ هزار تومان بالا رفت و تنها طی یک ماه بیش از ۲۹ درصد رشد کرد.
اما خانه چنین بازاری نیست.
فروش یک واحد مسکونی ممکن است هفتهها یا ماهها طول بکشد. سرمایه لازم برای خرید آن بسیار بزرگتر است و هزینه معامله نیز بیشتر است.
یزدانی نیز دقیقاً به همین تفاوت اشاره میکند و معتقد است دلار در کوتاهمدت اثر مستقیم و فوری بر مسکن ندارد، اما در میانمدت از طریق افزایش هزینه کالاها، خدمات و مصالح ساختمانی تأثیر خود را منتقل میکند.
مسیر انتقال تقریباً چنین است:
دلار بالا میرود، قیمت مواد اولیه و هزینه جایگزینی افزایش پیدا میکند، هزینه ساخت بیشتر میشود، سازنده قیمت فروش را بالا میبرد و در نهایت قیمت پیشنهادی واحدهای موجود نیز تحت تأثیر قرار میگیرد.
این فرآیند بسیار کندتر از طلا و ارز است.
چرا سرمایهها از طلا به مسکن نمیآیند؟
در دورههای تورمی گذشته، یکی از الگوهای بازار ایران حرکت سرمایه میان ارز، طلا، بورس و مسکن بود.
اما این بار یک مانع مهم وجود دارد: نقدشوندگی.
یزدانی میگوید در فضای پرریسک فعلی، صاحبان سرمایه ترجیح میدهند داراییهایی داشته باشند که بتوان آنها را سریعتر نقد کرد. برای خرید طلا حتی با چند میلیون تومان نیز میتوان وارد بازار شد، اما ورود جدی به مسکن نیازمند چندین میلیارد تومان سرمایه است.
این تفاوت در دوره نااطمینانی اهمیت بیشتری پیدا میکند.
یک سرمایهگذار میتواند طلای خود را در مدت کوتاهی بفروشد یا حجم سرمایهگذاری را کاهش دهد. اما فروش ملک ممکن است به زمان طولانی، تخفیف و یافتن مشتری مناسب نیاز داشته باشد.
بنابراین برخلاف برخی دورههای تورمی گذشته، رشد طلا و دلار لزوماً به این معنا نیست که سودهای این دو بازار به سرعت وارد مسکن خواهند شد.
مسکن گران میشود اما کمتر از تورم؟
پیشبینی اصلی فردین یزدانی برای ماههای باقیمانده سال همین است.
او انتظار دارد قیمت اسمی مسکن افزایش پیدا کند، اما این افزایش کمتر از تورم عمومی باشد. در همین حال، حجم معاملات نیز احتمالاً کاهش بیشتری خواهد داشت.
اگر این سناریو تحقق پیدا کند، اتفاق مهمی رخ میدهد:
قیمت ریالی خانه بالا میرود، اما قیمت «واقعی» آن نسبت به سطح عمومی قیمتها کاهش پیدا میکند.
برای مثال اگر مسکن در یک دوره ۲۰ درصد افزایش پیدا کند ولی تورم عمومی ۴۰ درصد باشد، صاحب ملک روی کاغذ ۲۰ درصد گرانتر میفروشد، اما دارایی او از نظر قدرت خرید واقعی عقب افتاده است.
این همان وضعیتی است که به آن رکود تورمی مسکن گفته میشود.
آیا دادههای قیمت مسکن قابل اتکاست؟
در شرایط فعلی باید در استفاده از اعداد قیمت مسکن احتیاط کرد.
خود یزدانی نیز اشاره کرده که دادههای کامل و شفاف معاملات در دسترس نیست. منابع مختلف برای متوسط قیمت تهران ارقام متفاوتی ارائه میکنند؛ بخشی مبتنی بر فایلهای فروش و آگهیها هستند و برخی تلاش میکنند شاخصهای اختصاصی از قیمت پیشنهادی تهیه کنند.
برای نمونه یک شاخص مبتنی بر رصد بازار در ۱۹ شهریور متوسط قیمت پیشنهادی هر متر ملک تهران را حدود ۲۷۴ میلیون تومان اعلام کرده است، در حالی که گزارشهای دیگری برای مرداد متوسط قیمت پیشنهادی حدود ۲۱۰ میلیون تومان ارائه کردهاند. این اختلاف بزرگ خود نشان میدهد این ارقام را نباید معادل «میانگین قیمت قطعی معاملات رسمی تهران» دانست.
برای خریدار، قیمت واقعی یک منطقه، سن ساختمان، موقعیت و شرایط فروش بسیار مهمتر از میانگینهای کلی است.
تورم اجاره هم پیام متفاوتی دارد
بازار اجاره نیز نشانه دیگری از محدودیت قدرت خرید خانوارها ارائه میکند.
طبق دادههای مرکز آمار، تورم نقطهبهنقطه اجاره در مرداد ۱۴۰۵ ۳۱.۸ درصد و تورم سالانه آن ۳۲.۳ درصد بوده است. تورم ماهانه اجاره نیز ۲.۵ درصد ثبت شده است.
در همان مقطع، تورم عمومی نقطهبهنقطه بسیار بالاتر گزارش شده است.
این فاصله را نمیتوان الزاماً خبر خوب تلقی کرد؛ یکی از دلایل میتواند رسیدن مستأجران به مرز توان پرداخت باشد. یعنی بازار دیگر ظرفیت انتقال کامل تورم به اجاره را ندارد.
همین محدودیت قدرت خرید در بازار فروش بسیار شدیدتر است.
ساختوساز تا پایان سال چه میشود؟
پیشبینی یزدانی برای بخش تولید نیز خوشبینانه نیست.
او انتظار ندارد سرمایهگذاری و ساختمانسازی در ماههای باقیمانده سال از سطح سال گذشته عبور کند و حتی احتمال رشد منفی تولید ساختمان را مطرح کرده است.
این پیشبینی با فشار شدید هزینه نهادهها همخوانی دارد.
وقتی هزینه مصالح نسبت به یک سال قبل بیش از دو برابر میشود، اما خریدار نهایی قدرت پرداخت قیمت بالاتر را ندارد، حاشیه سود پروژه برای سازنده نامطمئن میشود.
نتیجه میتواند کاهش شروع پروژههای جدید، طولانیتر شدن زمان ساخت یا حرکت سرمایه ساختمانی به مناطق ارزانتر باشد.
یزدانی پیشتر نیز از انتقال بخشی از ساختوساز از تهران به شهرهای دیگر و حاشیه کلانشهرها در واکنش به کاهش سودآوری سخن گفته بود.
سه سناریو برای قیمت مسکن در نیمه دوم ۱۴۰۵
سناریوی محتملتر، ادامه رکود تورمی است؛ قیمتهای پیشنهادی آرامآرام بالا میروند اما معاملات کم باقی میمانند. در این حالت مسکن احتمالاً از تورم عمومی و بازارهایی مثل طلا و ارز عقب میماند.
سناریوی دوم زمانی شکل میگیرد که دلار دوباره جهش شدیدی داشته باشد. در این وضعیت هزینه ساخت و انتظارات تورمی با تأخیر به مسکن منتقل میشود و قیمت اسمی خانه میتواند سریعتر بالا برود، اما حتی این سناریو نیز لزوماً به رونق خرید منجر نخواهد شد.
سناریوی سوم، کاهش ریسک سیاسی و ثبات ارز است. در این صورت فشار هزینه تا حدی آرام میشود، اما افت قدرت خرید همچنان اجازه جهش معاملاتی سریع را نمیدهد.
بنابراین در هر سه سناریو، بازگشت رونق پایدار نیازمند چیزی فراتر از تغییر نرخ دلار است: افزایش قدرت خرید واقعی خانوار، دسترسی مؤثر به اعتبار و بازگشت اطمینان اقتصادی.
دلار و طلا بالا رفتند؛ آیا حالا خانه بخریم؟
رشد بازارهای موازی ممکن است فروشندگان مسکن را به افزایش قیمت پیشنهادی ترغیب کند، اما خریدار مصرفی نباید تصور کند بازار ملک الزاماً همان مسیر روزانه دلار و طلا را طی خواهد کرد.
ساختار بازار کاملاً متفاوت است.
مسکن سرمایه بسیار بیشتری میخواهد، نقدشوندگی پایینتری دارد و مهمتر از همه، با بحران قدرت خرید روبهروست.
در نتیجه محتملترین تصویر برای نیمه دوم ۱۴۰۵ نه «سقوط بزرگ» است و نه «جهش همراه با رونق».
سناریوی غالب، افزایش قیمت اسمی در دل رکود است؛ خانه ممکن است گرانتر شود، اما تعداد کسانی که واقعاً قادر به خرید آن هستند کمتر شود.
همین نکته مفهوم «کوچکشدن بازار مسکن» را توضیح میدهد: ارزش ریالی ملک بالا میرود، اما تولید، معامله و مشارکت خریداران کاهش پیدا میکند.
اگر دلار در سطوح بالای فعلی بماند، اثر آن دیر یا زود از مسیر هزینه ساخت به مسکن خواهد رسید؛ ولی تا زمانی که قدرت خرید خانوار ترمیم نشود، گرانی خانه بهتنهایی موتور خاموش معاملات را روشن نخواهد کرد.
پرونده ویژه
لینک کپی شد
ارسال نظر
جدیدترین اخبار
روی خط
