هشدار تازه درباره بازار مسکن تهران؛ ساخت متری ۴۵ میلیون، خانه تا ۳۰۰ میلیون | خانه‌دار شدن ۱۰۰ سال طول می‌کشد؟

افزایش هزینه ساخت دیگر فقط یک برآورد صنفی نیست. تازه‌ترین گزارش مرکز آمار از نهاده‌های ساختمانی تهران نشان می‌دهد در بهار ۱۴۰۵، شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی نسبت به فصل قبل ۲۰.۷ درصد و نسبت به بهار سال گذشته ۱۰۶.۸ درصد افزایش یافته است. تورم سالانه نهاده‌های ساختمانی نیز به ۸۰ درصد رسیده است.

این آمار توضیح می‌دهد چرا سازندگان در ماه‌های اخیر مرتب برآورد هزینه ساخت را بالا برده‌اند.

ایرج رهبر متوسط هزینه اجرای یک ساختمان با کیفیت معمولی را ۴۰ تا ۴۵ میلیون تومان در هر متر مربع می‌داند، اما تأکید می‌کند نوع مصالح، کیفیت تأسیسات، تعداد طبقات و سطح پروژه می‌تواند رقم نهایی را به ۷۰ یا حتی ۸۰ میلیون تومان برساند.

برآوردهای دیگری که طی هفته‌های اخیر از سوی فعالان ساخت‌وساز منتشر شده حتی هزینه ساخت برخی پروژه‌ها را در محدوده ۵۵ تا ۷۰ میلیون تومان قرار داده‌اند.

البته «هزینه ساخت» با «قیمت تمام‌شده ملک» یکسان نیست. قیمت زمین، عوارض و پروانه، هزینه تأمین مالی، خدمات مهندسی و سهم مشاعات می‌تواند رقم نهایی هر متر واحد قابل فروش را بسیار بالاتر ببرد.

آیا متوسط قیمت مسکن تهران واقعاً متری ۳۰۰ میلیون شده است؟

رهبر متوسط قیمت مسکن تهران را حدود ۲۵۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان عنوان کرده است؛ اما بررسی تازه بازار نشان می‌دهد این عدد را باید با احتیاط تفسیر کرد.

در هفته نخست شهریور، برخی رصدهای آگهی‌ها متوسط قیمت پیشنهادی واحدهای تهران را بین ۲۳۰ تا ۲۵۰ میلیون تومان برآورد کرده‌اند.

در مقابل، یک بررسی میدانی تازه از حدود ۱۱۶ دفتر معاملات املاک در سطح تهران که ۲۰ شهریور منتشر شد، متوسط قیمت را بیش از ۲۰۰ میلیون تومان عنوان کرده و متوسط قیمت پیشنهادی مرداد را حدود ۲۱۰ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان و متوسط نرخ معاملات قطعی را حدود ۱۹۲ میلیون تومان گزارش کرده است.

بنابراین نرخ ۲۵۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان را نمی‌توان در شرایط فعلی به‌عنوان میانگین رسمی و قطعی معاملات کل شهر تهران اعلام کرد. این رقم بیشتر یک برآورد بازار از سوی فعالان صنفی یا قیمت‌های پیشنهادی بخش‌هایی از شهر است.

علت اختلاف نیز روشن است؛ بازار مسکن تهران بسیار ناهمگن شده و فاصله قیمت در جنوب و شمال پایتخت به چند برابر رسیده است.

مسکن جنوب تهران هم دیگر ارزان نیست

شاید مهم‌ترین بخش صحبت‌های رئیس انجمن انبوه‌سازان مربوط به جنوب تهران باشد.

او می‌گوید متوسط قیمت مسکن در مناطق جنوبی به حدود ۱۵۰ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده و برای شهرری نیز از نرخ‌های ۱۳۰ تا ۱۴۰ میلیون تومانی سخن گفته است.

رصدهای مستقل بازار نیز نشان می‌دهد مناطق معمولی و نه‌چندان برخوردار تهران دیگر الزاماً مقصد ارزان خانوارها نیستند. برای مثال، در مناطق ۹ تا ۱۲ تهران متوسط قیمت پیشنهادی در نیمه شهریور حدود ۱۴۵ میلیون تومان گزارش شده است.

به زبان ساده، یک واحد ۵۰ متری با نرخ متری ۱۴۵ میلیون تومان حدود ۷ میلیارد و ۲۵۰ میلیون تومان قیمت دارد؛ رقمی که حتی برای بسیاری از خانوارهای دارای دو منبع درآمد نیز از دسترس خرید نقدی خارج است.

این همان اتفاقی است که فشار تقاضا را از بازار خرید به بازار اجاره منتقل می‌کند.

«۱۰۰ سال برای خرید خانه»؛ این عدد چه معنایی دارد؟

رهبر گفته اگر تورم مسکن بیشتر نشود، فردی با درآمد متوسط ممکن است حدود ۱۰۰ سال برای خرید خانه به زمان نیاز داشته باشد.

این عدد را نباید مانند یک شاخص رسمی آماری تفسیر کرد؛ زیرا دوره انتظار برای خرید مسکن به درآمد خانوار، درصد پس‌انداز، اندازه واحد مورد نیاز و استفاده از تسهیلات بستگی دارد.

اما مفهوم پشت این جمله مهم است: رشد قیمت مسکن بسیار سریع‌تر از درآمد خانوارها بوده است.

اگر یک واحد ۷۰ متری را حتی با نرخ ۲۰۰ میلیون تومان برای هر متر در نظر بگیریم، ارزش آن حدود ۱۴ میلیارد تومان می‌شود. در سناریوی قیمت ۲۵۰ میلیون تومانی، همین خانه ۱۷.۵ میلیارد تومان قیمت خواهد داشت.

به همین دلیل مسئله امروز بازار صرفاً «گران بودن خانه» نیست؛ فاصله میان درآمد و قیمت دارایی به حدی رسیده که بخش بزرگی از تقاضای مصرفی عملاً از بازار خرید خارج شده است.

رکود مسکن عمیق‌تر شده است

تناقض اصلی بازار مسکن در شهریور ۱۴۰۵ همین‌جاست: خریدار کمتر شده اما قیمت پایین نیامده است.

گزارش‌های بازار از کاهش شدید حجم معاملات و قرار گرفتن مسکن در وضعیت رکود تورمی حکایت دارند؛ یعنی معاملات کم است، اما قیمت اسمی ملک و هزینه جایگزینی آن همچنان بالاست.

یک رصد میدانی تازه حتی از کاهش معاملات تهران به کمتر از سه هزار فقره در ماه و افت شدید نسبت به سال قبل سخن گفته است؛ هرچند این آمار به دلیل تغییر سامانه‌های ثبت معاملات و نبود انتشار منظم آمار رسمی بانک مرکزی باید با احتیاط خوانده شود.

در چنین شرایطی فروشنده حاضر نیست به‌سادگی قیمت را پایین بیاورد، زیرا ساخت یا خرید جایگزین گران شده و خریدار نیز توان پذیرش نرخ‌های فعلی را ندارد. نتیجه، قفل‌شدن معامله است.

سقف ۲۵ درصدی اجاره می‌تواند بازار را کنترل کند؟

دولت امسال برای حمایت از مستأجران مسیر مداخله مستقیم‌تری انتخاب کرده است.

بر اساس مصوبه سران قوا، قراردادهای اجاره‌ای که تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی می‌شوند، در صورت درخواست مستأجر برای یک سال دیگر تمدید می‌شوند و سقف افزایش اجاره‌بها و مبلغ قرض‌الحسنه در سراسر کشور ۲۵ درصد تعیین شده است.

ایرج رهبر اما معتقد است کنترل دستوری به‌تنهایی نمی‌تواند مشکل بازار اجاره را حل کند.

از نگاه او تا زمانی که عرضه مسکن اجاره‌ای افزایش پیدا نکند، تعیین سقف قیمت ممکن است فقط بخشی از فشار کوتاه‌مدت را کنترل کند و مسئله ساختاری کمبود واحد مناسب برای اجاره باقی بماند.

این نقد با منطق اقتصادی عرضه نیز سازگار است؛ سقف‌گذاری می‌تواند در کوتاه‌مدت از مستأجر فعلی حمایت کند، اما برای کنترل پایدار قیمت باید تعداد واحدهای قابل اجاره افزایش یابد.

نسخه دولت برای بازار اجاره؛ اجاره‌داری حرفه‌ای

وزارت راه و شهرسازی نیز امسال اجرای مسکن استیجاری و اجاره‌داری حرفه‌ای را جدی‌تر دنبال کرده است. در ابتدای شهریور ثبت‌نام بخشی از طرح مسکن استیجاری در تهران و مشهد آغاز شد و برنامه توسعه آن به شهرهای دیگری نیز مطرح شده است.

رهبر معتقد است مدل فعلی برای جذب سرمایه خصوصی کافی نیست.

پیشنهاد او این است که دولت زمین را با هزینه بسیار پایین یا حتی رایگان در اختیار سرمایه‌گذار قرار دهد و در مقابل، سازنده متعهد شود واحدها را برای چند سال نفروشد و صرفاً در بازار اجاره عرضه کند. معافیت‌های مالیاتی نیز می‌تواند بخشی دیگر از بسته تشویقی باشد.

استدلال او ساده است: نمی‌توان زمین را با قیمت بالا به سرمایه‌گذار فروخت و سپس انتظار داشت سرمایه خود را برای سال‌ها در یک پروژه اجاره‌ای با بازده محدود قفل کند.

آینده قیمت مسکن؛ چرا کاهش جدی هنوز دشوار است؟

شرایط کنونی بازار یک معادله دشوار ساخته است.

از یک طرف رکود شدید معاملات و کاهش قدرت خرید اجازه جهش آسان قیمت را نمی‌دهد. از طرف دیگر، رشد ۱۰۶.۸ درصدی نقطه‌به‌نقطه نهاده‌های ساختمانی و افزایش هزینه زمین و دستمزد، کف هزینه جایگزینی مسکن را بالا برده است.

به همین دلیل سناریوی محتمل‌تر در کوتاه‌مدت، ادامه رکود همراه با قیمت‌های بالا و نوسان‌های منطقه‌ای است؛ نه رونق شدید معاملات و نه ریزش فراگیر قیمت.

بازار تهران اکنون در نقطه‌ای قرار گرفته که حتی اختلاف بر سر متوسط قیمت شهر ــ از حدود ۲۰۰ میلیون تا برآوردهای ۲۵۰ و ۳۰۰ میلیون تومانی ــ اصل مسئله را تغییر نمی‌دهد: خانه برای بخش بزرگی از خانوارها بسیار گران‌تر از توان درآمدی آنها شده است.

در چنین شرایطی، افزایش تولید، کاهش هزینه زمین، توسعه واقعی مسکن استیجاری و ایجاد انگیزه برای سرمایه‌گذاری بلندمدت در بازار اجاره می‌تواند از سقف‌گذاری قیمت مؤثرتر باشد. بدون افزایش عرضه، احتمالاً رکود ادامه خواهد داشت؛ رکودی که در آن خانه فروش نمی‌رود، اما الزاماً ارزان هم نمی‌شود.