دلار جلو زد، مسکن جا ماند؛ قیمت پیشنهادی تهران متری ۲۲۱ میلیون شد | موج گرانی خانه در نیمه دوم ۱۴۰۵ می‌رسد؟

عدد ۲۰۹ میلیون تومان که طی هفته‌های اخیر برای متوسط قیمت مسکن تهران تکرار شده، مربوط به ابتدای مرداد و فایل‌های پیشنهادی آن مقطع است.

رصدخانه بازار مسکن در هفته پایانی مرداد متوسط قیمت پیشنهادی واحدهای مسکونی در مناطق ۲۲گانه تهران را حدود ۲۱۴ میلیون تومان اعلام کرد و این رقم در هفته دوم شهریور به حدود ۲۱۷ میلیون تومان رسید. تازه‌ترین داده موجود برای هفته منتهی به ۲۰ شهریور نیز متوسط حدود ۲۲۱ میلیون تومان در مترمربع را نشان می‌دهد.

در نتیجه، اگر صرفاً این میانگین آماری را مبنا قرار دهیم، ارزش نظری یک آپارتمان ۱۰۰ متری در تهران به حدود ۲۲ میلیارد و ۱۰۰ میلیون تومان می‌رسد.

البته این عدد «قیمت معامله‌شده قطعی» نیست. داده‌های فعلی عمدتاً بر پایه فایل‌های فروش و قیمت پیشنهادی مالکان تهیه می‌شوند و فروشنده ممکن است در زمان معامله تخفیف بدهد.

همین تفکیک در شرایط رکودی امروز اهمیت زیادی دارد؛ زیرا قیمت آگهی می‌تواند بالا برود، در حالی که تعداد معامله تغییر چندانی نکند.

مسکن از ابتدای شهریور فقط ۴.۵ درصد بالا رفت

مقایسه مسکن با دلار تصویر روشن‌تری ارائه می‌کند.

براساس تازه‌ترین رصد، متوسط قیمت پیشنهادی تهران از ابتدای شهریور تا هفته منتهی به ۲۰ شهریور حدود ۴.۴۸ درصد رشد کرده است؛ در حالی که در همان بازه دلار آزاد بیش از ۱۶ درصد افزایش را تجربه کرده است.

این تفاوت همان رفتاری است که معمولاً در بازار ملک مشاهده می‌شود.

طلا، ارز و سکه دارایی‌هایی با نقدشوندگی بالا هستند و قیمت آنها در چند دقیقه می‌تواند به یک خبر سیاسی یا جهش دلار واکنش نشان دهد. اما معامله مسکن نیازمند سرمایه چندمیلیاردی، مذاکره، بازدید، بررسی مدارک و انتقال رسمی است.

به همین دلیل انتقال شوک ارزی به ملک معمولاً آنی نیست و می‌تواند چند هفته یا حتی چند ماه طول بکشد.

شمال تهران متری ۶۰۰ میلیون است؟

در متن‌های بازار بارها ارقام ۶۰۰ تا ۶۵۰ میلیون تومان برای شمال تهران دیده می‌شود؛ چنین فایل‌هایی واقعاً وجود دارند، خصوصاً در ساختمان‌های نوساز و لوکس، اما این نرخ را نباید متوسط کل شمال تهران دانست.

آخرین بررسی رصدخانه بازار مسکن برای مناطق یک و سه، متوسط قیمت پیشنهادی را حدود ۵۶۲ میلیون تومان در مترمربع نشان می‌دهد. این رقم در ماه قبل حدود ۵۳۲ میلیون تومان بود و اکنون تقریباً ۲.۶ برابر متوسط کل شهر است.

با چنین متوسطی، یک واحد ۱۰۰ متری در مناطق یک و سه به‌طور نظری حدود ۵۶ میلیارد تومان ارزش دارد؛ در حالی که فایل‌های ممتاز با قیمت‌های ۶۰۰ تا ۶۵۰ میلیون و حتی بالاتر نیز در بازار دیده می‌شوند.

در سوی دیگر تهران، متوسط قیمت پیشنهادی مناطق ۱۵ تا ۲۱ در ابتدای شهریور حدود ۱۴۱ میلیون تومان در مترمربع گزارش شده بود.

این اختلاف نشان می‌دهد استفاده از «متوسط تهران» بدون توجه به منطقه تا چه حد می‌تواند گمراه‌کننده باشد.

تورم مصالح ساختمانی به ۱۰۶.۸ درصد رسید

بزرگ‌ترین عامل فشار بر آینده بازار مسکن را باید در سمت تولید جست‌وجو کرد.

مرکز آمار ایران اعلام کرده شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی تهران در بهار ۱۴۰۵ به ۳۳۶.۴ رسیده است. این شاخص نسبت به زمستان ۲۰.۷ درصد، نسبت به بهار سال گذشته ۱۰۶.۸ درصد و در مقیاس سالانه ۸۰ درصد افزایش یافته است.

اما باید در تفسیر این عدد دقت کرد.

تورم ۱۰۶.۸ درصدی به این معنی نیست که «کل هزینه ساخت خانه ۱۰۶.۸ درصد افزایش یافته» یا قیمت مسکن باید دو برابر شود. این شاخص تغییر قیمت سبد نهاده‌های ساختمانی را اندازه می‌گیرد؛ در حالی که قیمت نهایی ملک علاوه بر مصالح به زمین، عوارض، تأمین مالی، پروانه، دستمزد و سود سازنده وابسته است.

با این حال، دوبرابر شدن قیمت نهاده‌ها نشان می‌دهد سازندگان با فشار هزینه‌ای بسیار سنگینی مواجه‌اند.

هزینه ساخت هر متر مسکن به ۴۵ میلیون رسید

ایرج رهبر، رئیس کمیسیون عمران، احداث و امور زیربنایی اتاق تهران، در تازه‌ترین اظهارات خود متوسط هزینه ساخت یک پروژه معمولی در تهران را ۴۰ تا ۴۵ میلیون تومان در هر مترمربع اعلام کرده است.

برای ساختمان‌های با سطح کیفی و تجهیزات بالاتر، هزینه می‌تواند به ۷۰ تا ۸۰ میلیون تومان در هر متر برسد. این ارقام قیمت زمین را شامل نمی‌شوند.

یعنی فقط عملیات ساخت یک ساختمان ۱۰۰ متری متعارف می‌تواند حدود چهار تا ۴.۵ میلیارد تومان هزینه داشته باشد؛ پیش از محاسبه سهم زمین، پروانه، خدمات مهندسی و سایر هزینه‌ها.

افزایش میلگرد، تجهیزات تأسیساتی، کابل، آسانسور، مصالح نازک‌کاری و دستمزد نیز اجازه نمی‌دهد سازنده واحد نوساز را با قیمت‌های گذشته جایگزین کند.

اینجاست که اثر دلار با تأخیر وارد بازار مسکن می‌شود.

چرا با وجود این هزینه‌ها مسکن جهش نمی‌کند؟

دلیل اصلی ضعف قدرت خرید است.

قیمت تمام‌شده می‌تواند بالا برود، مالک می‌تواند نرخ پیشنهادی خود را افزایش دهد و سازنده نیز حاضر نباشد ارزان بفروشد؛ اما اگر خریدار پول نداشته باشد، معامله انجام نمی‌شود.

همین موضوع بازار تهران را به سمت یک رکود تورمی برده است.

رصد هفته پایانی مرداد نیز تأکید داشت که با وجود افزایش قیمت پیشنهادی به ۲۱۴ میلیون تومان، نبض معاملات همچنان «بسیار پایین» بوده است.

بنابراین افزایش نرخ فایل‌ها را نباید با رونق بازار اشتباه گرفت.

ممکن است قیمت پیشنهادی ماه‌به‌ماه بالا برود اما تعداد معاملات محدود باقی بماند؛ در چنین بازاری فروشندگان از کاهش قیمت مقاومت می‌کنند و خریداران نیز توان پذیرش نرخ‌های جدید را ندارند.

عرضه آینده مسکن هم یک هشدار می‌دهد

فشار قیمتی تنها از سمت مصالح نیست؛ ساخت‌وساز نیز کاهش پیدا کرده است.

براساس داده‌های مرکز آمار، تعداد پروانه‌های احداث بنا در نقاط شهری کشور در زمستان ۱۴۰۴ نسبت به زمستان سال قبل ۳۷.۴ درصد کاهش یافته است.

مهم‌تر اینکه تعداد واحدهای مسکونی پیش‌بینی‌شده در این پروانه‌ها از ۱۶۴ هزار و ۸۹۲ واحد به ۹۳ هزار و ۲۱۹ واحد رسیده؛ یعنی افت ۴۳.۵ درصدی. سطح زیربنای پیش‌بینی‌شده نیز ۳۶.۶ درصد کاهش داشته است.

اثر کاهش پروانه امروز فوراً در بازار دیده نمی‌شود، اما با فاصله زمانی می‌تواند به کاهش تعداد واحدهای تازه‌ساز واردشده به بازار منجر شود.

پس بازار همزمان با دو فشار مواجه است: ساخت کمتر و ساخت گران‌تر.

آیا مسکن عقب‌ماندگی از دلار را جبران می‌کند؟

این فرض که چون دلار ۱۵ یا ۲۰ درصد رشد کرده، مسکن نیز «حتماً» باید به همان میزان افزایش یابد، ساده‌سازی بیش از حد بازار است.

رابطه دلار و مسکن یک‌به‌یک نیست.

زمین بخش بزرگی از ارزش ملک در تهران را تشکیل می‌دهد، تقاضای مصرفی ضعیف است و امکان تأمین مالی خریداران محدود شده است. بنابراین ممکن است ملک برای مدت زیادی بازدهی کمتری از ارز داشته باشد.

اما از سمت دیگر، اگر نرخ ارز برای چند ماه در سطوح بالا تثبیت شود، نهاده‌های تولید با قیمت‌های جدید جایگزین شوند و هزینه ساخت افزایش بیشتری پیدا کند، مقاومت قیمت مسکن در برابر تورم دشوارتر خواهد شد.

در چنین شرایطی واحدهای نوساز معمولاً اولین بخش بازار هستند که فشار هزینه را منعکس می‌کنند و سپس اثر آنها می‌تواند به واحدهای قدیمی‌تر سرایت کند.

پیش‌بینی قیمت مسکن در نیمه دوم ۱۴۰۵

سناریوی محتمل بازار فعلاً نه جهش انفجاری و نه ریزش شدید است.

اگر دلار در محدوده‌های بالای فعلی بماند و تورم مصالح ادامه پیدا کند، قیمت پیشنهادی ملک می‌تواند در نیمه دوم سال به‌تدریج افزایش پیدا کند؛ اما احتمالاً حجم معاملات همچنان پایین خواهد ماند.

اگر تنش‌های سیاسی کاهش یابد و دلار وارد یک روند نزولی پایدار شود، فشار انتظاری بازار مسکن نیز کمتر خواهد شد؛ هرچند هزینه‌های بالای ساخت مانع افت عمیق واحدهای نوساز می‌شود.

سناریوی پرریسک زمانی شکل می‌گیرد که جهش دیگری در ارز با کاهش بیشتر ساخت‌وساز و افزایش قیمت مصالح همراه شود. در آن صورت، فشار انباشته هزینه می‌تواند افزایش قیمت ملک را سریع‌تر کند.

جمع‌بندی بازار شهریور روشن است: مسکن از دلار عقب مانده، اما ارزان نشده است.

متوسط قیمت پیشنهادی تهران اکنون به حدود ۲۲۱ میلیون تومان رسیده، مصالح نسبت به سال گذشته بیش از دو برابر شده‌اند و ساخت‌وساز نیز کاهش یافته است. در مقابل، قدرت خرید خانوار به‌شدت محدود شده و بازار از کمبود خریدار واقعی رنج می‌برد.

بنابراین محتمل‌ترین تصویر نیمه دوم سال، ادامه «گرانی تدریجی در دل رکود» است؛ قیمت‌هایی که روی کاغذ بالا می‌روند، اما برای تبدیل شدن به معامله واقعی باید از سد قدرت خرید خانوار عبور کنند.