اتفاق تازه در بازار اجاره؛ موجرها از مستأجر جدید عقب نشستند؟

یکی از مهم‌ترین تغییرات بازار اجاره در تابستان ۱۴۰۵، افزایش تمایل مالکان به تمدید قراردادهای قبلی است. منصور غیبی، کارشناس ارشد بازار مسکن، می‌گوید موجران به این نتیجه رسیده‌اند که حفظ مستأجر فعلی در بسیاری از موارد هزینه و دردسر کمتری از تخلیه ملک، جست‌وجوی مستأجر تازه و تنظیم قرارداد جدید دارد. او همچنین معتقد است کاهش تعداد فایل‌های قابل مشاهده را نباید به معنای توقف بازار یا نبود مشتری تلقی کرد.

تعویض مستأجر برای مالک نیز بدون هزینه نیست. خالی ماندن احتمالی واحد برای چند هفته، تعمیرات، نقاشی، هزینه رفت‌وآمد و زمان مورد نیاز برای یافتن مستأجر تازه بخشی از این هزینه‌هاست. در سمت مقابل نیز مستأجر با هزینه حمل اثاثیه، کمیسیون، ودیعه بیشتر و ریسک پیدا نکردن خانه مناسب مواجه می‌شود.

همین محاسبه دوطرفه باعث شده تمدید قرارداد در شرایط فعلی برای بسیاری از موجران و مستأجران به گزینه اقتصادی‌تری تبدیل شود.

فایل‌های اجاره کم شده؛ خانه هم کم شده است؟

کاهش تعداد آگهی‌های اجاره در برخی مناطق می‌تواند در نگاه اول نشانه کمبود شدید عرضه باشد، اما بخشی از این کاهش به این دلیل است که واحدهای قبلی اصلاً وارد بازار نمی‌شوند.

غیبی می‌گوید فراوانی فایل مانند سال‌های گذشته نیست، ولی بازار همچنان جریان دارد و تعداد فایل‌ها نیز در مناطق مختلف یکسان نیست. افزایش تمدیدها باعث می‌شود خانه‌ای که در سال‌های قبل هر تابستان دوباره آگهی می‌شد، این بار بدون ورود به بازار میان همان موجر و مستأجر تمدید شود.

از سوی دیگر، رکود خریدوفروش نیز می‌تواند تعداد فایل‌های تازه اجاره را محدود کند. بخشی از عرضه بازار اجاره از سوی سرمایه‌گذارانی ایجاد می‌شود که خانه‌ای می‌خرند و سپس آن را برای کسب درآمد اجاره می‌دهند. وقتی معاملات خریدوفروش کاهش پیدا می‌کند، این کانال تولید فایل اجاره نیز ضعیف‌تر می‌شود؛ ارتباطی که غیبی نیز بر آن تأکید کرده است.

یک نکته مهم؛ سقف قانونی اجاره ۲۵ درصد است، نه ۳۰ درصد

در اظهارات اخیر منصور غیبی از افزایش‌هایی در محدوده ۲۵، ۲۷ تا ۳۰ درصد سخن گفته شده است؛ اما باید میان رفتار واقعی بازار و سقف قانونی فعلی تفاوت قائل شد.

طبق مصوبه سران قوا که وزارت راه و شهرسازی آن را در تیرماه ابلاغ و تشریح کرد، سقف افزایش اجاره‌بهای قراردادهای مشمول تمدید در سال ۱۴۰۵ در سراسر کشور حداکثر ۲۵ درصد تعیین شده است. همچنین در صورت درخواست مستأجر و وجود شرایط مقرر، قرارداد برای یک سال تمدید می‌شود.

بنابراین ارقام ۲۷ یا ۳۰ درصد را نباید سقف رسمی و سراسری سال ۱۴۰۵ تلقی کرد. ممکن است در معاملات واقعی توافق‌هایی با ارقام متفاوت صورت گیرد، اما آخرین مصوبه اعلام‌شده برای قراردادهای تمدیدی مشمول، همان سقف ۲۵ درصدی است. وزارت راه نیز صراحتاً اعلام کرده که این عدد سقف ملاک عمل برای تمدید قراردادهاست.

تورم اجاره کم شده، اما اجاره ارزان نشده است

آخرین آمار منتشرشده از شاخص قیمت مصرف‌کننده تصویر مهمی از بازار ارائه می‌دهد. در تیرماه ۱۴۰۵، تورم ماهانه اجاره مسکن ۲.۳ درصد، تورم نقطه‌به‌نقطه ۳۱.۷ درصد و تورم سالانه این بخش ۳۲.۵ درصد اعلام شده است.

در همان ماه تورم ماهانه عمومی ۳.۱ درصد، تورم نقطه‌به‌نقطه کل سبد خانوار ۸۷.۹ درصد و تورم سالانه ۶۶ درصد بوده است. به این ترتیب، سرعت رشد اجاره به شکل محسوسی پایین‌تر از تورم عمومی اقتصاد قرار گرفته است.

اما کاهش «تورم اجاره» با کاهش «اجاره‌بها» تفاوت دارد. تورم ۳۱.۷ درصدی یعنی اجاره مسکن همچنان نسبت به تیر سال قبل بیش از ۳۰ درصد گران‌تر است؛ فقط سرعت رشد آن در مقایسه با بسیاری از کالاها و خدمات کمتر شده است.

برای خانواده‌ای که سال گذشته ۱۵ میلیون تومان اجاره ماهانه پرداخت می‌کرد، حتی افزایش ۲۵ درصدی نیز به معنای رسیدن هزینه ماهانه به ۱۸ میلیون و ۷۵۰ هزار تومان است. بنابراین آرام‌تر شدن نمودار تورم، لزوماً به معنای کاهش فشار مالی بر مستأجر نیست.

چرا صاحبخانه‌ها نمی‌توانند هرچقدر می‌خواهند اجاره را بالا ببرند؟

یکی از عوامل کند شدن رشد اجاره، رسیدن قدرت پرداخت مستأجران به مرزهای جدی است. گزارش مبتنی بر داده‌های مرکز آمار نیز تأکید می‌کند کاهش درآمد واقعی خانوار و افزایش سایر هزینه‌های زندگی، ظرفیت پذیرش افزایش‌های سنگین اجاره را محدود کرده است.

مالک ممکن است براساس تورم عمومی، قیمت مسکن یا هزینه تعمیرات انتظار افزایش ۵۰ یا ۷۰ درصدی داشته باشد، اما اگر مستأجر توان پرداخت آن را نداشته باشد، چنین قیمتی الزاماً به قرارداد تبدیل نمی‌شود.

این موضوع یکی از تفاوت‌های مهم اجاره با بازارهایی نظیر ارز یا طلاست. قیمت اجاره در نهایت باید از درآمد خانوار پرداخت شود و وقتی درآمد با تورم عمومی حرکت نمی‌کند، سقفی عملی برای افزایش اجاره شکل می‌گیرد.

به همین دلیل است که اجاره‌بها با وجود تورم عمومی بسیار بالا، در ماه‌های اخیر با آهنگ کندتری افزایش یافته است.

گرانی مسکن چه زمانی به اجاره منتقل می‌شود؟

غیبی هشدار داده است که اگر قیمت مسکن در سطح بالاتری تثبیت شود، بازار اجاره نیز در نهایت از آن تأثیر خواهد گرفت.

این رابطه از چند مسیر شکل می‌گیرد. افزایش ارزش ملک، انتظار بازدهی مالک را بالا می‌برد. هم‌زمان هزینه تعمیر و نگهداری، بازسازی و خدمات ساختمانی نیز افزایش پیدا می‌کند و مالک تلاش می‌کند بخشی از این هزینه را در اجاره منعکس کند.

بااین‌حال این انتقال معمولاً فوری و یک‌به‌یک نیست. قیمت یک آپارتمان ممکن است در مدت کوتاهی جهش کند، اما توان پرداخت مستأجر همان میزان افزایش پیدا نمی‌کند. در نتیجه بازار اجاره معمولاً با تأخیر و با شدت کمتری نسبت به قیمت خرید مسکن واکنش نشان می‌دهد.

سامانه‌های آنلاین تمدید قرارداد را ساده‌تر کردند

یکی دیگر از عواملی که می‌تواند انگیزه تمدید را افزایش دهد، ساده‌تر شدن ثبت قرارداد است. موجر و مستأجر امکان ثبت اینترنتی قرارداد و دریافت کد رهگیری را بدون مراجعه به بنگاه و پرداخت کمیسیون از طریق سامانه دولتی «خودنویس» دارند.

کاهش هزینه تنظیم قرارداد به‌خصوص برای مستأجرانی که قصد جابه‌جایی ندارند اهمیت دارد. در گذشته بخشی از خانوارها حتی برای تمدید یک قرارداد تقریباً مشابه سال قبل، مجبور به پرداخت هزینه‌های جانبی بودند؛ در حالی که امکان ثبت آنلاین می‌تواند بخشی از این مخارج را حذف کند.

این اتفاق در کنار سقف ۲۵ درصدی و سیاست تمدید قرارداد، عملاً انگیزه ماندن مستأجر در خانه فعلی را بیشتر می‌کند.

بازار اجاره تا پایان تابستان به کدام سمت می‌رود؟

شرایط فعلی نشان می‌دهد احتمال بازگشت به بازار بسیار پرتحرک سال‌های گذشته در کوتاه‌مدت پایین است. تعداد زیادی از قراردادها تمدید می‌شوند، مستأجران توان مالی محدودی دارند و رکود خریدوفروش نیز ورود فایل‌های سرمایه‌ای تازه به بازار را کاهش داده است. اظهارات امروز منصور غیبی نیز از کاهش تقاضا و افزایش تمدید قراردادها حکایت دارد.

در عین حال، نمی‌توان کاهش سرعت تورم اجاره را تضمینی برای ثبات بلندمدت دانست. تورم عمومی بالا، رشد قیمت مسکن و افزایش هزینه تعمیر و نگهداری همچنان فشار صعودی ایجاد می‌کنند. داده‌های تیرماه فقط نشان می‌دهند این فشار تاکنون نتوانسته به همان شدت سایر بازارها به مستأجر منتقل شود.

تصویر بازار اجاره در مرداد ۱۴۰۵ در نهایت یک تناقض مهم دارد: فایل کمتر شده، اما الزاماً خانه نایاب نشده؛ تقاضا کاهش یافته، اما مستأجر از بازار حذف نشده؛ و تورم اجاره پایین آمده، اما هزینه مسکن همچنان سنگین است.

فعلاً برنده اصلی این شرایط، «تمدید قرارداد» است. برای موجر، مستأجر فعلی ریسک و هزینه کمتری دارد و برای مستأجر نیز ماندن در خانه قبلی اغلب ارزان‌تر از آغاز یک جابه‌جایی تازه تمام می‌شود. اگر این روند ادامه پیدا کند، بازار اجاره تا پایان تابستان آرام‌تر از سال‌های قبل خواهد بود؛ آرامشی که بیش از رونق اقتصادی، حاصل کاهش قدرت مانور هر دو طرف بازار است.