مسکن استیجاری دولت وارد فاز اجرا شد؛ ثبت‌نام در ۱۵ شهر و برنامه ساخت ۷۵ هزار واحد

بازار مسکن ایران در سال‌های اخیر بیش از هر زمان دیگری با مسئله دسترسی خانوارهای جوان به خانه مواجه شده است. افزایش قیمت ملک در کنار رشد مستمر اجاره‌بها باعث شده خرید مسکن برای بخش بزرگی از خانوارهای دهک‌های پایین و متوسط به هدفی دور از دسترس تبدیل شود. در چنین شرایطی وزارت راه و شهرسازی اجرای برنامه‌ای را آغاز کرده که به جای خانه‌دار کردن فوری خانوارها، بر تأمین مسکن اجاره‌ای با نرخ حمایتی تمرکز دارد.

بر اساس آخرین اطلاعات منتشرشده، ثبت‌نام طرح مسکن استیجاری در چند مرحله و در مجموع در ۱۵ شهر و منطقه کشور انجام شده است. تازه‌ترین اظهارات فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی نیز نشان می‌دهد در گام نخست حدود ۶ هزار واحد برای زوج‌های جوان در نظر گرفته شده و دولت برنامه تأمین و ساخت ۷۵ هزار واحد مسکن استیجاری را دنبال می‌کند.

از وعده ۱۰ هزار واحدی تا شروع با ۶ هزار مسکن استیجاری

وزارت راه و شهرسازی سال گذشته از برنامه تأمین حدود ۱۰ هزار واحد مسکن استیجاری سخن گفته بود، اما محدودیت‌های اجرایی و تأمین منابع باعث شد مرحله نخست با تعداد کمتری آغاز شود.

وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده است فرآیند ثبت‌نام حدود ۶ هزار واحد در هفته دولت آغاز شده و این واحدها عمدتاً برای زوج‌های جوان در نظر گرفته شده‌اند. پیش از این نیز معاونت مسکن وزارت راه از آماده شدن حدود ۵ هزار واحد و آغاز فرآیند تحویل آنها از هفته دولت خبر داده بود؛ بنابراین به نظر می‌رسد ظرفیت مرحله نخست همزمان با تکمیل پروژه‌ها در حال افزایش است.

این اعداد در مقایسه با تعداد خانوارهای مستأجر کشور بزرگ نیست، اما اهمیت اصلی برنامه در ایجاد یک مدل جدید سیاست‌گذاری مسکن است. دولت طی چند دهه گذشته عمدتاً سیاست‌های حمایتی را بر مالکیت مسکن، واگذاری زمین و پرداخت تسهیلات خرید یا ساخت متمرکز کرده بود. مسکن استیجاری می‌تواند مسیر متفاوتی برای خانوارهایی ایجاد کند که حتی با دریافت وام نیز توان خرید خانه ندارند.

چه کسانی می‌توانند برای مسکن استیجاری ثبت‌نام کنند؟

جامعه هدف اصلی طرح در مرحله فعلی زوج‌های جوان دهک‌های درآمدی یک تا شش هستند. ثبت درخواست نیز به معنی دریافت قطعی واحد نیست و متقاضیان پس از پالایش، استعلام وضعیت اقتصادی و اولویت‌بندی امکان انتخاب واحد خواهند داشت. شرایط اصلی اعلام‌شده عبارت است از:

• حداکثر پنج سال از تاریخ ازدواج رسمی زوج گذشته باشد.

• متقاضی، همسر و افراد تحت تکفل طی پنج سال گذشته مالک مسکن یا زمین با کاربری مسکونی نبوده باشند.

• خانوار بر اساس اطلاعات پایگاه رفاه ایرانیان در دهک‌های درآمدی یک تا شش قرار گیرد و در سامانه استحقاق‌سنجی واجد شرایط شناخته شود.

• متقاضی یا همسر او حداقل پنج سال سابقه سکونت در شهر مرکزی مجموعه شهری محل درخواست داشته باشد؛ در شهرهای جدید سابقه سکونت در کل مجموعه شهری قابل قبول است.

• فرم «ج» متقاضی و همسر او سبز باشد.

ثبت‌نام‌ها نیز مرحله‌ای انجام می‌شود و فعال بودن یک استان یا شهر به ظرفیت مسکن تأمین‌شده در همان منطقه بستگی دارد؛ بنابراین نمی‌توان طرح را یک ثبت‌نام دائمی و سراسری تلقی کرد.

اجاره خانه‌های دولتی چقدر است؟

یکی از مهم‌ترین تفاوت‌های طرح آشیان با اجاره در بازار آزاد، نحوه تعیین اجاره‌بهاست. طبق ضوابط منتشرشده، میزان اجاره دریافتی بر اساس توان اقتصادی خانوار و دهک درآمدی تعیین می‌شود.

برای زوج‌های دهک یک و دو، اجاره‌بها معادل ۳۵ درصد اجاره روز، برای دهک‌های سه و چهار معادل ۴۵ درصد و برای دهک‌های پنج و شش معادل ۵۵ درصد نرخ روز تعیین شده است. همچنین حداکثر دوره استفاده یک خانوار از مسکن استیجاری پنج سال اعلام شده و ادامه قرارداد به احراز سالانه شرایط بستگی دارد.

همین بخش می‌تواند اصلی‌ترین مزیت اقتصادی طرح باشد. بر اساس داده‌های منتشرشده از مرکز آمار ایران، تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره مسکن در مرداد ۱۴۰۵ حدود ۳۱.۸ درصد و تورم سالانه اجاره ۳۲.۳ درصد بوده است. بنابراین حتی در شرایط کاهش سرعت رشد اجاره نسبت به سال‌های گذشته، هزینه مسکن همچنان فشار قابل توجهی بر بودجه خانوارها وارد می‌کند.

دولت چگونه می‌خواهد ۷۵ هزار واحد بسازد؟

نکته مهم در برنامه جدید آن است که قرار نیست تمام ۷۵ هزار واحد مستقیماً توسط دولت ساخته شود. فرزانه صادق تأکید کرده دولت آغازگر و تسهیل‌کننده طرح خواهد بود و برای توسعه آن از ظرفیت بخش خصوصی، انبوه‌سازان، پیمانکاران و توسعه‌گران استفاده می‌شود.

یکی از ابزارهای اصلی دولت، واگذاری یا تأمین زمین است. معاون مسکن و ساختمان وزارت راه نیز پیش‌تر اعلام کرده بود زمین مورد نیاز حدود ۶ هزار واحد تأمین شده و هدف وزارتخانه تأمین زمین برای ۷۵ هزار واحد است. پس از تأمین زمین، سرمایه‌گذاران از طریق فرآیند مشخص انتخاب خواهند شد.

استفاده از ظرفیت بافت‌های فرسوده نیز در این برنامه مورد توجه قرار گرفته است. این سیاست، به‌ویژه در کلانشهرهایی که زمین دولتی مناسب محدود است، می‌تواند اهمیت زیادی داشته باشد.

طرحی که ریشه آن به سال ۱۳۷۷ برمی‌گردد

ایده مسکن استیجاری در ایران موضوع تازه‌ای نیست. «قانون تشویق احداث و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری» در سال ۱۳۷۷ تصویب شده بود و حتی در قوانین برنامه‌های توسعه و بودجه سنواتی نیز منابع و ابزارهایی برای اجرای آن پیش‌بینی شد. با این حال، اجاره‌داری حمایتی هیچ‌گاه به یک بازار بزرگ، پایدار و سازمان‌یافته در کنار بازار خصوصی اجاره تبدیل نشد.

طرح جدید دولت چهاردهم را از این منظر می‌توان تلاش دیگری برای احیای همان ایده با سازوکار متفاوت دانست؛ با این تفاوت که این بار تأمین زمین دولتی، مشارکت توسعه‌گران خصوصی و تعیین اجاره متناسب با دهک درآمدی در کنار یکدیگر قرار گرفته‌اند.

آیا ۷۵ هزار مسکن استیجاری می‌تواند بازار اجاره را تغییر دهد؟

از منظر حجم بازار، حتی ساخت کامل ۷۵ هزار واحد نیز به تنهایی نمی‌تواند مشکل اجاره مسکن در کشور را برطرف کند. اثرگذاری واقعی طرح زمانی افزایش پیدا می‌کند که مسکن استیجاری از یک پروژه محدود حمایتی به یک جریان دائمی تولید و عرضه خانه تبدیل شود.

مهم‌ترین آزمون دولت نیز از این پس نه اعلام تعداد واحدهای هدف‌گذاری‌شده، بلکه سرعت تأمین زمین، جذب سرمایه‌گذار، ساخت پروژه‌ها و تحویل واقعی خانه‌ها خواهد بود. تجربه طرح‌های مسکن دولتی نشان داده است فاصله میان «هدف‌گذاری»، «شروع پروژه» و «تحویل واحد» می‌تواند قابل توجه باشد.

با این حال آغاز ثبت‌نام در ۱۵ شهر و ورود چند هزار واحد به مرحله تخصیص را می‌توان نخستین آزمون جدی این مدل دانست. اگر مشارکت بخش خصوصی برای ساخت ۷۵ هزار واحد عملی شود و قراردادهای اجاره نیز واقعاً با نرخ‌های حمایتی اعلام‌شده در اختیار دهک‌های پایین و زوج‌های جوان قرار گیرد، «طرح آشیان» می‌تواند به تدریج جای خالی مسکن استیجاری عمومی را در سیاست مسکن ایران پر کند؛ اما موفقیت آن بیش از هر چیز به یک عامل بستگی دارد: اینکه وعده ۷۵ هزار واحد از مرحله اعلام برنامه عبور کند و به عرضه واقعی خانه در شهرهای پرتقاضا برسد.