هشدار تازه درباره قیمت مسکن؛ ساخت آپارتمان معمولی متری ۶۰ تا ۷۰ میلیون شد/ رکود ادامه دارد؟

بازار مسکن ظاهراً در رکود است، اما زیر سطح آرام معاملات، هزینه تولید خانه با سرعت قابل توجهی بالا می‌رود.

رامین گوران در تازه‌ترین ارزیابی خود از بازار گفته حجم معاملات کاهش یافته و توان خرید خانوار اجازه شکل‌گیری رونق را نمی‌دهد؛ با این حال، رشد قیمت مصالح، هزینه خدمات و مشکلات زنجیره تأمین اجازه کاهش آسان قیمت تمام‌شده را نیز به سازندگان نمی‌دهد. پیش‌بینی او برای ماه‌های آینده «رکود تورمی» است؛ یعنی افزایش قیمت در بازاری که تعداد خریداران آن کم باقی می‌ماند.

هزینه ساخت مسکن متری چند شده است؟

مهم‌ترین عدد در صحبت‌های رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران مربوط به ساختمان‌های رایج شهری است.

به گفته گوران، ساختمان‌های پنج‌طبقه روی پیلوت که سهم قابل توجهی از ساخت‌وساز کشور را تشکیل می‌دهند، بسته به سطح کیفیت با هزینه‌ای در حدود ۶۰ تا ۷۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع ساخته می‌شوند.

او برای گروه‌های مختلف ساختمانی نیز دامنه بسیار گسترده‌تری ارائه کرده است:

این ارقام، برآورد گوران از هزینه ساخت هستند و قیمت زمین یا قیمت فروش آپارتمان را نشان نمی‌دهند. نوع مصالح، تعداد طبقات، سیستم سازه‌ای، تجهیزات مکانیکی و برقی، کیفیت نازک‌کاری و شرایط هر پروژه می‌تواند رقم واقعی را به‌شدت تغییر دهد.

یک واحد ۱۰۰ متری چقدر فقط هزینه ساخت دارد؟

اگر اعداد گوران را به یک واحد فرضی ۱۰۰ مترمربعی تعمیم دهیم، ابعاد افزایش هزینه ملموس‌تر می‌شود.

در ساختمان متعارفی با هزینه ساخت ۶۰ میلیون تومان به ازای هر متر، ۱۰۰ متر زیربنا حدود ۶ میلیارد تومان هزینه ساخت دارد. با نرخ ۷۰ میلیون تومان این عدد به ۷ میلیارد تومان می‌رسد.

در پایین‌ترین برآورد اعلامی، یعنی متری ۴۰ میلیون تومان، ۱۰۰ متر ساخت حدود ۴ میلیارد تومان تمام می‌شود و در پروژه بلندمرتبه با هزینه متری ۱۲۰ میلیون تومان رقم به ۱۲ میلیارد تومان می‌رسد.

البته این محاسبه ساده است و نباید آن را قیمت نهایی یک آپارتمان ۱۰۰ متری دانست؛ زمین، سهم مشاعات، عوارض، تأمین مالی، هزینه‌های اداری، سود سازنده و سایر مخارج می‌توانند جداگانه بر قیمت نهایی اثر بگذارند.

آمار رسمی هم جهش هزینه ساخت را تأیید می‌کند

هرچند ارقام ۶۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان برآورد صنفی هستند، داده‌های مرکز آمار نیز فشار شدید هزینه‌ها را تأیید می‌کنند.

شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در زمستان ۱۴۰۴ به ۲۷۸.۶ رسید و نسبت به زمستان ۱۴۰۳ ۹۶.۸ درصد افزایش یافت. تورم فصلی نهاده‌ها نیز فقط در همان زمستان ۳۶ درصد بود.

در بعضی گروه‌ها جهش بسیار شدیدتر بود؛ تورم نقطه‌به‌نقطه گروه چوب به ۲۰۸.۵ درصد رسید. تورم سالانه کل نهاده‌های ساختمانی نیز ۶۱.۸ درصد گزارش شد.

بنابراین ادعای گوران درباره بیش از دو برابر شدن برخی هزینه‌های واقعی پروژه‌ها از نظر جهت کلی با تورم بسیار سنگین نهاده‌ها همخوانی دارد، هرچند «هزینه کل ساخت» و «شاخص قیمت مصالح» دو شاخص متفاوت هستند و نباید دقیقاً معادل یکدیگر گرفته شوند.

ماجرای افزایش ۴۰۰ درصدی آب و برق چیست؟

گوران یکی از تکان‌دهنده‌ترین ارقام را درباره انشعابات مطرح کرده است.

او می‌گوید هزینه‌های مربوط به انشعابات برق، آب و فاضلاب در برخی موارد بیش از ۴۰۰ درصد رشد کرده و افزایش این هزینه‌ها مستقیماً به قیمت تمام‌شده پروژه منتقل می‌شود.

با این حال، این عدد در گفت‌وگوی ایسنا به نقل از خود رئیس انجمن انبوه‌سازان بیان شده و در منابع رسمی قابل دسترس، جدول جامعی که افزایش ۴۰۰ درصدی را برای همه انشعابات و تمام پروژه‌های تهران تأیید کند منتشر نشده است.

بنابراین دقیق‌تر است گفته شود فعالان صنعت ساختمان از جهش چندبرابری برخی هزینه‌های انشعاب خبر می‌دهند، نه اینکه همه هزینه‌های آب، برق و فاضلاب در سراسر کشور الزاماً ۴۰۰ درصد افزایش یافته باشند.

جنگ چگونه روی هزینه ساختمان اثر گذاشت؟

گوران بخشی از افزایش هزینه را به آسیب‌های واردشده به زیرساخت‌ها و صنایع مرتبط با ساختمان نسبت می‌دهد. او پیش‌تر نیز هشدار داده بود آسیب به صنایع فولاد و پتروشیمی می‌تواند دسترسی به ورق و مواد اولیه را دشوار کند و در صورت جبران‌نشدن کمبودها، به افزایش قیمت محصولات ساختمانی منجر شود.

در گزارش‌های بازار نیز پس از جنگ ۴۰ روزه، افزایش قیمت فولاد، سیمان و سایر نهاده‌ها یکی از عوامل رشد هزینه ساخت عنوان شده است. ایسنا اخیراً گزارش کرده فعالان صنعت، هزینه ساخت را که سال قبل حدود متری ۲۰ تا ۳۰ میلیون تومان برآورد می‌شد، اکنون در برخی پروژه‌های معمول به حدود ۶۰ میلیون تومان می‌رسانند.

این یعنی فشاری که سازنده امروز احساس می‌کند، تنها از یک قلم مصالح ناشی نمی‌شود؛ دستمزد، انرژی، حمل‌ونقل، خدمات شهری و هزینه تأمین مالی نیز همزمان افزایش یافته‌اند.

بازار مسکن واقعاً در رکود است؟

بله؛ شواهد میدانی از رکود معاملاتی حمایت می‌کنند، اما درباره میزان تغییر قیمت اتفاق‌نظر کاملی وجود ندارد.

ایسنا در اوایل مرداد گزارش کرد بازار مسکن همچنان با کاهش معاملات مواجه است. کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز گفته خریدهای سرمایه‌ای به‌شدت کاهش یافته و بخش محدودی از معاملات فعلی بیشتر مربوط به افرادی است که قصد تبدیل واحد خود را دارند.

در مشهد نیز رئیس اتحادیه املاک این شهر اخیراً گفته معاملات خریدوفروش به پایین‌ترین سطح سال رسیده و سرمایه‌گذاری جدی در بخش مسکن تقریباً متوقف شده است.

این داده تازه، نکته جالبی درباره اظهارات گوران ایجاد می‌کند. او می‌گوید در دوران جنگ بعضی مناطق امن‌تر مثل شمال و مشهد زودتر شاهد افزایش معاملات بودند؛ اما وضعیت امروز مشهد دوباره رکودی گزارش می‌شود. بنابراین افزایش معاملات در دوره بحران را نباید به معنای رونق پایدار این مناطق دانست.

چرا قیمت بالا می‌رود اما خریدار بیشتر نمی‌شود؟

این همان تعریف ساده رکود تورمی در بازار مسکن است.

سازنده با افزایش هزینه مصالح، خدمات و زمین روبه‌روست و حاضر نیست واحد جدید را با قیمتی بفروشد که هزینه تولیدش را پوشش نمی‌دهد. در طرف مقابل، درآمد خانوار با سرعت قیمت مسکن رشد نکرده و بسیاری از متقاضیان مصرفی توان ورود به بازار را ندارند.

نتیجه می‌تواند افزایش قیمت پیشنهادی همراه با کاهش تعداد معامله باشد.

در واقع، مسکن برخلاف یک کالای مصرفی ارزان‌قیمت، الزاماً با افت تقاضا سریعاً ارزان نمی‌شود. مالک می‌تواند فروش را عقب بیندازد و سازنده نیز ممکن است به جای کاهش قیمت، پروژه تازه را آغاز نکند. حاصل این رفتار، کاهش عرضه جدید و تعمیق رکود است.

اختلاف بر سر قیمت واقعی مسکن تهران

یکی از مشکلات تحلیل بازار در سال‌های اخیر، نبود یک سری آماری کامل و مستمر از معاملات است.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه بر اساس اطلاعات سامانه خودنویس، رشد قیمت تهران در سال ۱۴۰۴ را حدود ۳۲ درصد و رشد پس از جنگ را حدود ۱۲ درصد اعلام کرده بود. در مقابل، برخی مشاوران املاک رشد بسیار بیشتری در قیمت‌های پیشنهادی گزارش کرده‌اند.

خود گوران نیز در اردیبهشت متوسط قیمت تهران را حدود ۱۴۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان در هر متر برآورد کرده بود. گزارش‌های غیررسمی دیگر ارقام بالاتری را مطرح کرده‌اند.

بنابراین هر عددی که تحت عنوان «متوسط قیمت مسکن تهران» منتشر می‌شود باید با ذکر منبع خوانده شود؛ قیمت آگهی، قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی معامله لزوماً یکسان نیستند.

آیا قیمت مسکن دوباره جهش می‌کند؟

رامین گوران معتقد است مسکن از منظر ارزش دلاری هنوز ظرفیت افزایش دارد، اما این جمله به معنای تضمین جهش قیمت نیست. او همزمان تأکید کرده پایین بودن توان خرید می‌تواند مانع رونق شود و سناریوی محتمل را رشد اسمی قیمت همراه با رکود می‌داند.

حتی میان فعالان بازار نیز درباره شدت افزایش آینده اتفاق‌نظر وجود ندارد.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در اوایل مرداد گفته با وجود افزایش نرخ‌های پیشنهادی، جهش قابل توجه جدید را بعید می‌داند و بیشتر انتظار ثبات نسبی دارد.

پس عبارت دقیق‌تر برای چشم‌انداز نیمه دوم تابستان این است: فشار افزایشی هزینه تولید پابرجاست، اما ضعف شدید قدرت خرید سقفی برای رشد معاملات و حتی سرعت افزایش قیمت ایجاد می‌کند.

مسکن ملی هم از گرانی ساخت در امان نماند

مسکن حمایتی نیز با همین مشکل مواجه است.

گوران هزینه ساخت برخی پروژه‌های مسکن ملی را حداقل حدود متری ۴۰ میلیون تومان اعلام کرده است. همزمان سقف تسهیلات پروژه‌های حمایتی اخیراً از ۶۵۰ به ۸۵۰ میلیون تومان افزایش یافته، اما فعالان صنعت معتقدند رشد وام از رشد هزینه ساخت عقب مانده است.

این شکاف معمولاً به یکی از سه نتیجه منجر می‌شود: افزایش آورده متقاضی، نیاز به منابع مالی جدید یا کندشدن اجرای پروژه.

به همین دلیل افزایش هزینه ساخت فقط مسئله سازندگان خصوصی نیست و مستقیماً زمان و قیمت تمام‌شده پروژه‌های حمایتی دولت را نیز تحت تأثیر قرار می‌دهد.

جمع‌بندی؛ خانه گران‌تر می‌شود، اما بازار لزوماً رونق نمی‌گیرد

تصویر فعلی بازار مسکن یک تناقض ظاهری دارد: خریدار کم است اما هزینه ساخت بالا می‌رود.

برآورد رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران نشان می‌دهد ساخت ساختمان متعارف پنج‌طبقه امروز حدود متری ۶۰ تا ۷۰ میلیون تومان هزینه دارد و در پروژه‌های پیچیده و بلندمرتبه این عدد می‌تواند تا ۱۲۰ میلیون تومان برسد. مرکز آمار نیز تورم ۹۶.۸ درصدی نهاده‌های ساختمانی تهران در زمستان گذشته را ثبت کرده است.

در سوی دیگر، معاملات در رکود است و قدرت خرید خانوار اجازه نمی‌دهد هر میزان افزایش هزینه به‌سادگی به قیمت معامله منتقل شود.

به همین دلیل محتمل‌ترین تصویر فعلی نه «ارزان‌شدن خانه به دلیل نبود خریدار» و نه الزاماً «رونق بزرگ مسکن» است؛ بلکه بازاری است که ممکن است قیمت‌های اسمی آن آرام‌آرام بالا برود، در حالی که تعداد معاملات پایین باقی می‌ماند.

اگر هزینه ساخت همچنان افزایش یابد و درآمد خانوار از قیمت مسکن عقب بماند، رکود تورمی می‌تواند به مهم‌ترین ویژگی بازار مسکن در ماه‌های آینده تبدیل شود؛ خانه گران‌تر می‌شود، اما خریداران کمتری توان خرید آن را خواهند داشت.