شوک اجاره در حکیمیه؛ هزینه سکونت در یک واحد نوساز به معادل ۴ میلیارد تومان رسید

حکیمیه طی سال‌های گذشته به دلیل قرار گرفتن در شرق تهران، بافت نسبتاً آرام، واحدهای مسکونی متنوع و دسترسی به مسیرهای اصلی، مورد توجه خانواده‌هایی قرار داشت که به دنبال گزینه‌ای ارزان‌تر از محله‌های مرکزی و شمالی پایتخت بودند.

این تصویر اکنون در حال تغییر است. افزایش قیمت مسکن، محدود شدن قدرت خرید خانوارها و انتقال بخشی از تقاضا از مناطق گران‌تر به شرق تهران باعث شده نرخ‌های پیشنهادی اجاره در حکیمیه نیز رشد کند. نتیجه این تغییر را می‌توان در فایل‌هایی مشاهده کرد که برای واحدهای نوساز، ودیعه‌هایی چند میلیارد تومانی مطالبه می‌کنند.

بررسی آگهی‌های فعال بازار نیز این روند را تأیید می‌کند. در میان فایل‌های اخیر، یک آپارتمان ۹۵ متری ساخت ۱۴۰۰ با رهن کامل یک میلیارد و ۸۵۰ میلیون تومان، یک واحد ۸۵ متری با ودیعه یک میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان و یک آپارتمان ۹۰ متری با ۵۰۰ میلیون تومان ودیعه و اجاره ماهانه ۴۰ میلیون تومان عرضه شده‌اند.

برای واحدهای بزرگ‌تر نیز فایل‌های ۱۳۰ متری با رهن کامل سه میلیارد تومان و آپارتمان ۱۴۳ متری با ودیعه دو میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان دیده می‌شود. این قیمت‌ها نشان می‌دهد عبور رهن کامل واحدهای بزرگ و نسبتاً جدید حکیمیه از مرز سه میلیارد تومان دیگر اتفاقی استثنایی نیست.

قیمت اجاره خانه در حکیمیه چقدر است؟

براساس فایل‌های بررسی‌شده برای این گزارش، یک واحد ۱۵۰ متری سه‌خوابه و نوساز با سه میلیارد تومان ودیعه و اجاره ماهانه ۳۰ میلیون تومان پیشنهاد شده است.

یک آپارتمان ۱۱۰ متری دوخوابه ساخت سال ۱۳۹۰ نیز با ودیعه ۶۵۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه ۳۰ میلیون تومان در اختیار متقاضیان قرار گرفته است. در فایل دیگری، یک واحد ۱۰۰ متری دوخوابه ساخت ۱۴۰۲ با قیمت دو میلیارد و ۲۵۰ میلیون تومان به‌صورت رهن کامل عرضه شده است.

این ارقام، قیمت‌های پیشنهادی فایل‌های اجاره هستند و لزوماً به معنای ثبت معامله نهایی با همین مبالغ نیستند. میزان انعطاف مالک، مدت حضور فایل در بازار، امکانات ساختمان و زمان جابه‌جایی می‌تواند قیمت نهایی قرارداد را تغییر دهد.

اجاره ۳۰ میلیون تومانی معادل چند میلیارد تومان رهن است؟

برای مقایسه دقیق فایل‌هایی که ترکیبی از ودیعه و اجاره ماهانه دارند، باید اجاره آن‌ها به معادل رهن کامل تبدیل شود. در عرف رایج بازار، هر یک میلیون تومان ودیعه تقریباً معادل ۳۰ هزار تومان اجاره ماهانه محاسبه می‌شود؛ هرچند این نرخ ممکن است در مذاکرات میان مالک و مستأجر تغییر کند.

بر این اساس، اجاره ماهانه ۳۰ میلیون تومان معادل یک میلیارد تومان ودیعه است. بنابراین هزینه واقعی فایل ۱۵۰ متری حکیمیه با سه میلیارد تومان پول پیش و ۳۰ میلیون تومان اجاره، معادل رهن کامل چهار میلیارد تومان خواهد بود.

این رقم به معنای هزینه معادل حدود ۲۶ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع است. در مقابل، هزینه معادل رهن کامل واحد ۱۱۰ متری ساخت ۱۳۹۰ حدود یک میلیارد و ۶۵۰ میلیون تومان یا ۱۵ میلیون تومان برای هر مترمربع محاسبه می‌شود.

واحد ۱۰۰ متری ساخت ۱۴۰۲ نیز با رهن کامل دو میلیارد و ۲۵۰ میلیون تومان، هزینه‌ای معادل ۲۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان برای هر مترمربع دارد. این محاسبات نشان می‌دهد سن بنا، کیفیت ساخت و سطح امکانات می‌تواند هزینه اجاره دو واحد با متراژ نزدیک را ده‌ها درصد تغییر دهد.

چرا موجران به سمت ودیعه‌های سنگین رفته‌اند؟

افزایش فایل‌های رهن کامل یا قراردادهایی با ودیعه بالا، یکی از مهم‌ترین نشانه‌های بازار اجاره حکیمیه است. بخشی از مالکان ترجیح می‌دهند به جای دریافت اجاره ماهانه بیشتر، نقدینگی بالاتری در ابتدای قرارداد دریافت کنند.

این انتخاب می‌تواند تحت تأثیر نیاز مالک به سرمایه نقد، هزینه خرید ملک دیگر، بازپرداخت بدهی یا نگرانی از کاهش ارزش اجاره‌های ماهانه در فضای تورمی باشد. در مقابل، بسیاری از مستأجران توان تأمین ودیعه چند میلیارد تومانی را ندارند و به ناچار به سراغ فایل‌هایی با پول پیش کمتر و اجاره ماهانه سنگین‌تر می‌روند.

برای نمونه، یک فایل ۹۰ متری با ودیعه ۵۰۰ میلیون تومان و اجاره ۴۰ میلیون تومانی، در نگاه نخست پول پیش کمتری نسبت به واحدهای تمام‌رهن نیاز دارد؛ اما مستأجر باید سالانه ۴۸۰ میلیون تومان فقط بابت اجاره پرداخت کند. معادل رهن کامل چنین فایلی نیز با عرف تبدیل بازار، بیش از یک میلیارد و ۸۳۰ میلیون تومان است.

شکاف بزرگ میان واحدهای قدیمی و نوساز

مقایسه فایل‌های حکیمیه نشان می‌دهد سن بنا یکی از عوامل اصلی تعیین قیمت است. واحد ۱۱۰ متری ساخت ۱۳۹۰، با وجود متراژ بیشتر از آپارتمان ۱۰۰ متری ساخت ۱۴۰۲، هزینه معادل رهن کمتری دارد.

ساختمان‌های جدید معمولاً به آسانسور، پارکینگ، انباری، لابی، سیستم‌های سرمایشی و گرمایشی جدیدتر و طراحی داخلی به‌روزتر مجهز هستند. همین امکانات به موجر اجازه می‌دهد نرخ بالاتری مطالبه کند. طبقه، نورگیری، تعداد واحدهای ساختمان، کیفیت مشاعات و موقعیت دقیق ملک در فازهای مختلف حکیمیه نیز بر قیمت اثر می‌گذارد.

با این حال، اختلاف میان فایل ۱۵۰ متری نوساز با معادل رهن چهار میلیارد تومان و فایل‌های مشابه ۱۳۰ تا ۱۴۳ متری با رهن ۲.۸ تا سه میلیارد تومان نشان می‌دهد فایل نخست در محدوده گران بازار قرار گرفته است. مستأجران چنین واحدی باید امکانات و کیفیت ملک را با دقت بررسی کنند، زیرا عنوان «نوساز» به‌تنهایی نمی‌تواند هر اختلاف قیمتی را توجیه کند.

تورم اجاره کاهش یافته، اما خانه ارزان نشده است

آخرین آمارهای منتشرشده نشان می‌دهد تورم ماهانه اجاره مسکن در تیر ۱۴۰۵ به ۲.۳ درصد رسیده است. تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره ۳۱.۷ درصد و تورم سالانه آن ۳۲.۸ درصد اعلام شده؛ ارقامی که از کاهش سرعت رشد اجاره نسبت به تورم عمومی حکایت دارند.

کاهش نرخ تورم اجاره به معنای پایین آمدن قیمت‌ها نیست. این شاخص فقط نشان می‌دهد سرعت افزایش اجاره نسبت به دوره‌های قبل کمتر شده است. مستأجری که سال گذشته با افزایش‌های متعدد روبه‌رو شده، همچنان باید قرارداد جدید خود را روی سطح قیمتی بالاتری تنظیم کند.

از سوی دیگر، سقف مجاز افزایش اجاره‌بها در استان تهران برای قراردادهای مشمول، ۲۷ درصد اعلام شده است. با این حال، نرخ فایل‌های تازه‌عرضه‌شده و واحدهایی که برای نخستین‌بار وارد بازار می‌شوند، ممکن است تحت تأثیر انتظارات مالک و شرایط محله، فاصله محسوسی با این سقف داشته باشد.

مستأجران حکیمیه چه گزینه‌ای دارند؟

خانوارهایی که بودجه ودیعه آن‌ها کمتر از دو میلیارد تومان است، هنوز می‌توانند واحدهای کوچک‌تر، قدیمی‌تر یا فاقد برخی امکانات را در حکیمیه بررسی کنند؛ اما باید برای اجاره ماهانه‌ای بین ۲۰ تا ۴۰ میلیون تومان آماده باشند. در فایل‌های اخیر، واحدی ۵۵ متری ساخت ۱۳۹۰ با ۲۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۱۶ میلیون تومان اجاره و واحدی ۹۵ متری با ۵۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۲۱ میلیون تومان اجاره عرضه شده است.

برای متقاضیانی که نقدینگی بیشتری دارند، رهن کامل می‌تواند فشار ماهانه را کاهش دهد؛ اما تأمین ودیعه ۱.۷ تا سه میلیارد تومانی برای بخش بزرگی از خانوارهای حقوق‌بگیر امکان‌پذیر نیست.

بازار اجاره مسکن در حکیمیه اکنون میان دو گروه تقسیم شده است: واحدهای قدیمی‌تر با ودیعه محدودتر و اجاره ماهانه بالا، و ساختمان‌های جدیدی که با نرخ‌های چند میلیاردی عرضه می‌شوند. این دوگانگی نشان می‌دهد حکیمیه هنوز فایل‌های متنوعی دارد، اما دیگر نمی‌توان آن را بدون قیدوشرط یک محله اقتصادی دانست.

روند ماه‌های آینده به میزان عرضه، قدرت چانه‌زنی مستأجران و انتظارات تورمی موجران بستگی دارد. تا زمانی که تعداد فایل‌های مناسب با بودجه متوسط افزایش پیدا نکند، احتمال ادامه فشار بر مستأجران شرق تهران و حرکت بخشی از تقاضا به محله‌های ارزان‌تر همچنان بالا خواهد بود.