اجاره خانه در نیاوران شهریور ۱۴۰۵؛ ۱۵ میلیارد رهن برای ۳۲۰ متر | خانه ۱۲۰ متری ماهی ۲۴۰ میلیون

سه فایل بررسی‌شده در بازار نیاوران تصویر روشنی از این فاصله قیمتی ارائه می‌کنند.

یک واحد ۲۲۰ متری سه‌خوابه، ساخت ۱۴۰۰، با ۱۰ میلیارد تومان ودیعه و ۱۵۰ میلیون تومان اجاره ماهانه عرضه شده است.

یک واحد ۱۲۰ متری دوخوابه و نوساز سال ۱۴۰۵ با ۲ میلیارد تومان ودیعه و ماهانه ۲۴۰ میلیون تومان فایل شده و یک آپارتمان ۳۲۰ متری چهارخوابه، ساخت ۱۳۹۴ نیز با ۱۵ میلیارد تومان رهن کامل به بازار آمده است.

اجاره واقعی کدام فایل گران‌تر است؟

فقط نگاه کردن به مبلغ اجاره ماهانه می‌تواند گمراه‌کننده باشد.

برای مقایسه سه فایل، می‌توان صرفاً به‌عنوان یک معیار تحلیلی از عرف رایج تبدیل رهن و اجاره استفاده کرد؛ یعنی هر ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه را حدود ۳ میلیون تومان اجاره ماهانه فرض کرد. این نرخ، تعرفه رسمی نیست و در معامله واقعی با توافق طرفین تغییر می‌کند.

با این فرض، هزینه معادل ماهانه واحد ۲۲۰ متری حدود ۴۵۰ میلیون تومان می‌شود؛ ۳۰۰ میلیون تومان معادل ۱۰ میلیارد ودیعه، به علاوه ۱۵۰ میلیون اجاره.

واحد ۱۲۰ متری نیز معادل حدود ۳۰۰ میلیون تومان در ماه هزینه دارد.

رهن کامل ۱۵ میلیارد تومانی واحد ۳۲۰ متری نیز با همین معیار، حدود ۴۵۰ میلیون تومان اجاره معادل ماهانه خواهد بود.

اما وقتی متراژ را وارد محاسبه کنیم، تصویر تغییر می‌کند.

هزینه معادل واحد ۱۲۰ متری حدود ۲.۵ میلیون تومان به ازای هر متر در ماه است؛ واحد ۲۲۰ متری حدود ۲.۰۵ میلیون تومان و واحد ۳۲۰ متری حدود ۱.۴۱ میلیون تومان.

بنابراین در این نمونه کوچک، گران‌ترین فایل به نسبت متراژ، همان واحد ۱۲۰ متری نوساز است؛ نه آپارتمان ۳۲۰ متری با رهن ۱۵ میلیارد تومانی.

چرا ۱۲۰ متری نوساز این‌قدر گران است؟

سن بنا نقش مهمی دارد.

بررسی فایل‌های تازه نیاوران نشان می‌دهد یک واحد ۱۲۰ متری دوخوابه ساخت ۱۴۰۵ با ۳ میلیارد تومان ودیعه و ۲۱۰ میلیون تومان اجاره عرضه شده است. یک واحد ۱۳۰ متری ساخت ۱۴۰۳ نیز با ۳ میلیارد ودیعه و ماهانه ۲۰۰ میلیون تومان فایل شده؛ در حالی که یک ۱۲۰ متری ساخت ۱۳۹۵ با ۲ میلیارد تومان ودیعه و ۱۲۰ میلیون تومان اجاره در بازار دیده می‌شود.

بنابراین فایل مورد بررسی با ۲ میلیارد ودیعه و ۲۴۰ میلیون اجاره، اگرچه گران است، اما از محدوده کلی فایل‌های نوساز نیاوران کاملاً خارج نیست.

بخش مهم اختلاف قیمت به امکانات مرتبط است. در نیاوران، ساختمان‌های نوساز معمولاً با دو یا چند پارکینگ، لابی و لابی‌من، روف‌گاردن، سالن ورزش، استخر، سونا و جکوزی، سیستم‌های هوشمند و تجهیزات وارداتی عرضه می‌شوند. همین مجموعه امکانات باعث می‌شود دو آپارتمان ۱۲۰ متری در یک محله، قراردادهایی کاملاً متفاوت داشته باشند.

رهن ۱۵ میلیاردی برای ۳۲۰ متر نیاوران عجیب نیست؟

در مقیاس عمومی بازار تهران، عدد ۱۵ میلیارد تومان برای رهن یک واحد مسکونی بسیار بالاست؛ اما در بخش لوکس نیاوران چنین ارقامی دیگر استثنا محسوب نمی‌شوند.

در فایل‌های روز بازار، یک واحد ۳۴۰ متری چهارخوابه ساخت ۱۳۹۵ با ۱۴ میلیارد تومان رهن کامل عرضه شده و واحدهای ۳۵۰ متری نیز با رهن ۱۴ تا ۱۵ میلیارد تومان دیده می‌شوند. یک واحد ۳۰۰ متری نوسازتر حتی با ۲۵ میلیارد تومان رهن کامل فایل شده است.

از این منظر، فایل ۳۲۰ متری ساخت ۱۳۹۴ با رهن کامل ۱۵ میلیارد تومان در محدوده قابل مشاهده بازار قرار دارد.

البته «فایل‌شدن» به معنی آن نیست که ملک نهایتاً دقیقاً با همین رقم قرارداد می‌شود. در بازار لوکس، فاصله میان قیمت پیشنهادی موجر و عدد نهایی قرارداد می‌تواند قابل توجه باشد؛ به‌خصوص برای واحدهایی که مدت بیشتری بدون مستأجر می‌مانند.

یک ۳۲۰ متری نوساز چقدر اجاره می‌خواهد؟

فاصله قیمت واحدهای بزرگ نیز قابل توجه است.

یکی از فایل‌های تازه نیاوران برای آپارتمان ۳۲۰ متری ساخت ۱۴۰۴، ۱۰ میلیارد تومان ودیعه و ۴۲۰ میلیون تومان اجاره ماهانه درخواست کرده است. در همین بازار، واحد ۳۳۰ متری نوساز با ۲۰ میلیارد تومان رهن کامل و نمونه دیگری با ۳۰ میلیارد ودیعه و ۳۰۰ میلیون اجاره نیز دیده می‌شود.

این اختلاف عظیم نشان می‌دهد «متراژ» به تنهایی برای قیمت‌گذاری در نیاوران کافی نیست.

یک آپارتمان ۳۲۰ متری معمولی در ساختمان ۱۰ یا ۱۲ ساله ممکن است قیمت بسیار پایین‌تری نسبت به یک پنت‌هاوس ۳۳۰ متری کلیدنخورده با چهار پارکینگ، مشاعات هتلینگ و تجهیزات خارجی داشته باشد.

تورم اجاره هنوز بالای ۳۰ درصد است

بازار اجاره تهران در شرایطی وارد شهریور شده که سرعت رشد اجاره نسبت به سال‌های اوج تورم مسکن کاهش یافته، اما همچنان بالاست.

طبق آخرین آمار رسمی مربوط به مرداد ۱۴۰۵، تورم ماهانه شاخص اجاره مسکن ۲.۵ درصد، تورم نقطه‌به‌نقطه ۳۱.۸ درصد و تورم سالانه ۳۲.۳ درصد اعلام شده است.

یعنی کاهش سرعت تورم به معنای ارزان شدن اجاره نیست؛ صرفاً اجاره‌بها نسبت به گذشته با سرعت کمتری در حال افزایش است.

برای مستأجری که سال گذشته ۱۰ میلیارد تومان رهن پرداخت می‌کرد، رشد ۳۰ درصدی هنوز می‌تواند چند میلیارد تومان نقدینگی بیشتر ایجاد کند.

سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره شامل این فایل‌ها می‌شود؟

اینجا یک تفاوت حقوقی مهم وجود دارد.

براساس مصوبه سال ۱۴۰۵، قراردادهای مسکونی مشمول که از ۳۰ خرداد تا پایان سال منقضی می‌شوند، در صورت درخواست مستأجر با حداکثر ۲۵ درصد افزایش ودیعه و اجاره قابل تمدید هستند. وزارت راه نیز تأکید کرده این سقف برای تمدید قراردادها ملاک است.

اما قیمت‌هایی که در آگهی‌های نیاوران دیده می‌شود عمدتاً مربوط به فایل‌های تازه بازار است.

بنابراین نباید سقف افزایش قرارداد تمدیدی را مستقیماً با نرخ پیشنهادی یک آپارتمان تازه‌عرضه‌شده مقایسه کرد. این دو بخش بازار شرایط حقوقی و اقتصادی یکسانی ندارند.

چرا موجران نیاوران ودیعه‌های سنگین می‌خواهند؟

در بازار لوکس، مالک معمولاً میان دو مدل تصمیم می‌گیرد: دریافت اجاره ماهانه بالا یا دریافت ودیعه سنگین.

با افزایش قیمت خود ملک، هزینه فرصت سرمایه نیز بالا می‌رود. وقتی یک آپارتمان نیاوران ده‌ها یا حتی بیش از صد میلیارد تومان ارزش دارد، موجر تمایل بیشتری پیدا می‌کند که بخشی از بازده مورد انتظار خود را از طریق اجاره یا ودیعه دریافت کند.

از طرف دیگر، هزینه ساخت و جایگزینی ملک نیز به‌شدت افزایش یافته است. شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی تهران در بهار ۱۴۰۵ نسبت به سال قبل ۱۰۶.۸ درصد بالا رفته است.

این تورم مستقیماً به معنی دو برابر شدن اجاره نیست، اما ارزش جایگزینی ساختمان‌های نوساز و انتظارات مالکان را بالا نگه می‌دارد.

نیاوران واقعاً برای چه مستأجری مناسب است؟

بازار این محله دو بخش نسبتاً متفاوت دارد.

در واحدهای ۱۰۰ تا ۱۵۰ متری، زوج‌ها و خانواده‌های کوچک می‌توانند فایل‌هایی پیدا کنند که ودیعه آنها بین چند میلیارد تومان و اجاره‌شان از حدود ۱۲۰ میلیون تومان به بالا باشد. فایل‌های تازه بازار برای واحدهای ۱۲۰ تا ۱۳۰ متری همین پراکندگی را نشان می‌دهند.

اما بازار بالای ۳۰۰ متر عملاً وارد قلمرو دیگری می‌شود؛ چندین پارکینگ، اتاق‌های مستر، لابی مجلل، استخر و سالن ورزش، تراس‌های بزرگ و خدمات ساختمان بخش مهم قیمت را تشکیل می‌دهند. فایل‌های روز برای این گروه از حدود ۱۴ میلیارد تومان رهن کامل تا قراردادهایی با صدها میلیون تومان اجاره ماهانه گسترده‌اند.

به همین دلیل نمی‌توان یک «متوسط اجاره نیاوران» را برای همه واحدها معنی‌دار دانست.

پیش‌بینی بازار اجاره نیاوران؛ مذاکره بیشتر از جهش قیمت؟

با پایان فصل سنتی جابه‌جایی تابستان، احتمالاً قدرت چانه‌زنی روی بخشی از فایل‌هایی که بدون مستأجر مانده‌اند افزایش پیدا می‌کند.

در عین حال کاهش تعداد فایل‌های تازه و تورم عمومی اجازه نمی‌دهد انتظار ریزش فراگیر اجاره‌بها منطقی باشد. گزارش‌های بازار تهران در مرداد نیز از کاهش عرضه فایل تازه و افزایش سهم تمدید قراردادها خبر داده‌اند.

بنابراین محتمل‌ترین سناریو برای نیاوران، ثبات نسبی قیمت‌های پیشنهادی همراه با افزایش امکان تخفیف در مذاکره است؛ به‌ویژه برای ساختمان‌های قدیمی‌تر، فایل‌های دارای اجاره ماهانه سنگین و واحدهایی که چند هفته در بازار مانده‌اند.

در مقابل، واحدهای کلیدنخورده، خوش‌نقشه، دارای مشاعات کامل و چند پارکینگ احتمالاً همچنان مقاومت بیشتری در برابر تخفیف خواهند داشت.