فولاد ایرانیان
اجارهخانه در پیروزی چقدر آب میخورد؟ فایل ۴ میلیاردی در شرق تهران و رقابت سنگین مستأجران
بازار اجاره مسکن در محله پیروزی تهران در نیمه دوم شهریور ۱۴۰۵ همچنان یکی از فعالترین بخشهای بازار شرق پایتخت است؛ اما «قابلدسترستر بودن» این محله نسبت به مناطق گران شمال و غرب تهران دیگر به معنای ارزان بودن آن نیست. فایلهای تازه نشان میدهد برای یک آپارتمان ۱۰۰ تا ۱۳۰ متری در پیروزی، مستأجر باید از ۱.۵ تا ۴ میلیارد تومان ودیعه تأمین کند و در برخی گزینهها همزمان تا ۴۵ میلیون تومان اجاره ماهانه بپردازد. رشد عمومی اجارهبها، محدودیت عرضه واحدهای مناسب و امتیاز بزرگ دسترسی به مترو باعث شده پیروزی از یک محله اقتصادی صرف، به بازاری چندلایه و نسبتاً گران تبدیل شود.
۲۳:۱۹ - ۲۴ شهريور ۱۴۰۵
وانانیوز|
تازهترین فایلهای بررسیشده در بازار پیروزی تصویر روشنی از سطح جدید هزینه اجارهنشینی در این محدوده ارائه میکنند. یک واحد ۱۲۰ متری سهخوابه، نوساز ۱۴۰۵ با دو میلیارد تومان ودیعه و ماهانه ۴۵ میلیون تومان اجاره عرضه شده است. فایل دیگری با ۱۳۰ متر مساحت و دو اتاق خواب، ساخت ۱۴۰۱ با چهار میلیارد تومان رهن کامل در بازار قرار دارد.
در نمونه سوم نیز آپارتمانی ۱۰۰ متری، دوخوابه و ساخت ۱۳۹۸ با یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۴۰ میلیون تومان اجاره ماهانه فایل شده است.
این سه نمونه یک نکته مهم را نشان میدهد: در پیروزی دیگر نمیتوان از یک «قیمت واحد» برای اجاره صحبت کرد. سن بنا، تعداد خواب، آسانسور و پارکینگ، موقعیت دقیق واحد نسبت به خیابان اصلی و مترو و حتی طبقه ساختمان میتواند فاصلهای چندصد میلیون تومانی در ودیعه ایجاد کند.
رصد فایلهای منتشرشده طی هفتههای اخیر نیز همین شکاف را تأیید میکند. در نمونهای دیگر، واحدی ۱۰۲ متری با ۲ میلیارد و ۲۵۰ میلیون تومان رهن کامل و یک آپارتمان ۹۰ متری با ۶۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۴۱ میلیون تومان اجاره عرضه شده بود؛ نشانهای از اینکه ترکیب «رهن و اجاره» در پیروزی بسیار متنوع شده و مستأجر باید بیش از قیمت اسمی، ساختار پرداخت هر فایل را بررسی کند.
چرا بازار اجاره پیروزی هنوز پرتقاضاست؟
علت اصلی تداوم تقاضا را باید در موقعیت این محدوده جستوجو کرد. پیروزی در شرق تهران قرار دارد اما از نظر دسترسی شهری عملاً فاصله زیادی با بخشهای مرکزی پایتخت ندارد. خیابان پیروزی از سمت غرب به محدوده میدان شهدا متصل میشود و در امتداد آن ایستگاههای متعدد مترو قرار گرفتهاند.
مترو پیروزی، نبرد و نیروهوایی در خط ۴ از مهمترین مزیتهای سکونتی این محدوده هستند. ایستگاه نیروهوایی نیز در خود خیابان پیروزی و میان خیابانهای چهارم و پنجم نیروهوایی واقع شده است.
برای خانواری که یک یا دو نفر از اعضای آن روزانه به مرکز تهران رفتوآمد میکنند، این دسترسی یک مزیت مالی پنهان محسوب میشود؛ زیرا وابستگی کمتر به خودرو شخصی میتواند هزینه و زمان رفتوآمد را کاهش دهد. همین موضوع باعث میشود فایلهای نزدیک مترو حتی در ساختمانهای قدیمیتر نیز تقاضای خود را حفظ کنند.
اجاره در تهران هنوز بیش از ۳۰ درصد تورم سالانه دارد
افزایش قیمتهای مشاهدهشده در پیروزی را نمیتوان جدا از بازار کلی اجاره تهران بررسی کرد. براساس آمار منتشرشده از مرکز آمار ایران، تورم سالانه اجاره مسکن در مرداد ۱۴۰۵ به ۳۲.۳ درصد رسیده است. تورم نقطهبهنقطه اجاره نیز ۳۱.۸ درصد و رشد ماهانه ۲.۵ درصد ثبت شده است.
نکته قابل توجه این است که تورم اجاره با وجود قرار گرفتن در پایینترین سطح چند سال اخیر، هنوز برای خانوار مستأجر رقم بسیار بالایی محسوب میشود. پایین آمدن «سرعت رشد» اجاره با کاهش قیمت اجاره تفاوت دارد؛ قیمتها همچنان بالا میروند، تنها شیب افزایش نسبت به سالهای قبل کمتر شده است.
همین مسئله در محلهای مانند پیروزی بیشتر دیده میشود. خانواری که پارسال یک میلیارد تومان برای ودیعه کنار گذاشته بود، ممکن است امسال برای حفظ همان کیفیت، متراژ و موقعیت به چندصد میلیون تومان نقدینگی بیشتر نیاز داشته باشد.
سقف ۲۷ درصدی اجاره در تهران؛ چرا فایلها باز هم گران هستند؟
برای سال ۱۴۰۵ سقف افزایش اجارهبها در استان تهران ۲۷ درصد تعیین شده است. وزارت راه اعلام کرده این سقف در چارچوب قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها تعیین شده و معیار آن میزان افزایش نسبت به قرارداد سال قبل است.
اما وجود این سقف به معنای آن نیست که همه فایلهای بازار باید با عدد یکسانی عرضه شوند. تفاوت میان قراردادهای قدیمی، فایلهای تازهوارد، واحدهای نوساز و املاکی که مالک آنها ساختار ودیعه و اجاره را تغییر میدهد باعث میشود قیمتهای پیشنهادی بازار پراکندگی زیادی داشته باشد.
این همان دلیلی است که مستأجر در پیروزی ممکن است برای دو واحد تقریباً هممتراژ، با اختلاف بیش از یک میلیارد تومان در رقم ودیعه روبهرو شود.
رهن کامل ۴ میلیاردی پیروزی؛ گران است یا منطقی؟
فایل ۱۳۰ متری با رهن کامل چهار میلیارد تومان شاید در نگاه اول عددی سنگین برای شرق تهران به نظر برسد، اما باید آن را با چند متغیر دیگر سنجید.
برای مستأجری که نقدینگی بالایی دارد اما نمیخواهد هر ماه بخش قابلتوجهی از درآمد خود را صرف اجاره کند، رهن کامل میتواند جذاب باشد. در مقابل، خانوادهای که نمیتواند چهار میلیارد تومان نقدینگی را برای یک سال از دسترس خارج کند، احتمالاً فایلهایی با ودیعه کمتر و اجاره ماهانه بالاتر را انتخاب خواهد کرد.
به همین دلیل فایل دو میلیارد تومان ودیعه به اضافه ۴۵ میلیون اجاره، گرچه هزینه ماهانه زیادی دارد، برای برخی خانوارها از نظر تأمین نقدینگی اولیه دسترسپذیرتر است.
در بازار فعلی، «ارزانترین فایل» الزاماً فایل با کمترین ودیعه یا کمترین اجاره نیست؛ مستأجر باید هزینه فرصت پول ودیعه و فشار اجاره ماهانه را همزمان محاسبه کند.
چه واحدهایی در پیروزی شانس بیشتری برای اجاره سریع دارند؟
در شرایط فعلی بازار، سه گروه از فایلها معمولاً جذابیت بیشتری دارند: واحدهای ۷۰ تا ۱۰۰ متری دوخوابه برای خانوادههای کمجمعیت، آپارتمانهای نزدیک ایستگاههای خط ۴ مترو و ساختمانهای میانسال خوشنقشهای که قیمت آنها پایینتر از نوسازهای مشابه است.
پیروزی همچنین به بزرگراههایی مانند امام علی، بسیج و محلاتی دسترسی دارد و شبکه اتوبوس و تاکسی نیز در امتداد خیابان اصلی فعال است. همین مجموعه دسترسیها باعث شده این محدوده تنها متکی به تقاضای محلی نباشد و مستأجران شاغل در بخشهای مرکزی و شرقی تهران نیز به آن وارد شوند.
این تقاضای گسترده میتواند توضیح دهد چرا حتی واحدهای نسبتاً قدیمی در کوچههای مناسب و نزدیک مترو همچنان قیمت بالایی دارند.
پیروزی هنوز محله اقتصادی تهران است؟
پاسخ به این سؤال نسبی است. در مقایسه با بسیاری از محلههای شمال، شمالغرب و بخشهایی از مرکز تهران، پیروزی همچنان میتواند انتخابی کمهزینهتر باشد؛ اما برچسب «اجاره ارزان» دیگر تصویر دقیقی از این محدوده ارائه نمیدهد.
وقتی برای یک واحد ۱۰۰ متری ۱.۵ میلیارد تومان ودیعه و ۴۰ میلیون تومان اجاره درخواست میشود یا رهن کامل یک واحد ۱۳۰ متری به چهار میلیارد تومان میرسد، روشن است که خانوارهای حقوقبگیر نیز برای ورود به این بازار با محدودیت جدی روبهرو هستند.
با این حال مزیت پیروزی نسبت به بسیاری از مناطق گرانتر این است که تنوع فایل هنوز بالاست. مستأجر میتواند میان واحد نوساز با هزینه بیشتر، ساختمان میانسال با قیمت متعادلتر یا فایل دارای ودیعه سنگین و اجاره کمتر انتخاب کند.
چشمانداز اجاره مسکن در پیروزی
با عبور بازار از اوج فصل جابهجایی، احتمال کاهش نسبی حجم تقاضای فوری وجود دارد، اما عوامل بنیادی پیروزی—دسترسی مناسب، خط مترو، بافت مسکونی گسترده و نزدیکی به مرکز شهر—بعید است اجازه دهد این محله از فهرست مناطق پرتقاضای شرق تهران خارج شود.
تورم سالانه بیش از ۳۲ درصدی اجاره نیز نشان میدهد انتظار افت محسوس و عمومی قیمتها چندان با شرایط فعلی بازار سازگار نیست.
پرونده ویژه
لینک کپی شد
ارسال نظر
جدیدترین اخبار
روی خط
پربحث
